行业透视 | 贸易风暴下京沪深杭二手豪宅挂牌、成交占比双增

短期来看京沪深二手房市场还将延续震荡行情，高改和顶豪需求相对稳定，成交占比或将延续稳中有增。

◎ 文 / 俞倩倩

2025年4月以来，二手房成交热情略有回落，据CRIC监测数据，2025年4月30个重点城市二手住宅成交环比下降6%，同比增幅收窄至10%，而热点恒热的京沪深杭无一例外环比均出现稳步回调，加之外部中美贸易战关税影响之下，二手房成交结构有怎样的特征？二手房业主心态又有哪些变化呢？

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关税影响下4月京沪深杭二手挂牌量增速放缓但高端占比上升

从CRIC监测的京沪深杭新增挂牌套数来看，2025年一季度基本都呈现出逐月递增态势，4月业主挂牌积极性显著下降，环比2025年3月日均都出现了回落，同比来看，北京、上海分别增长17%和60%，而深圳、杭州下降7%和29%。

从新增挂牌套数总价段来看，2025年以来京沪杭高改和豪宅业主挂牌积极性稳中有增：北京呈现稳态特征，总价800-3000万元和3000万元以上占比持稳14%和0.5%左右；上海则呈现出明显上扬态势，尤其是2025年4月以来总价3000万元以上新增挂牌量占比达到了2025年以来高点。而深圳则呈现出明显差异化特征，总价800-1000万元和1000-3000万元各面积段占比均出现了不同程度的回落，高端业主挂牌积极性不升反降。

从面积段来看，与以上结论基本类似，北京、上海、杭州虽然160平以上面积段新增挂牌量占比均不足10%，但是从月度变化趋势来看，基本呈现出持稳或稳中有增态势，仅深圳一城160-180平米面积段显著回落。

关税贸易战给高端二手房市场带来的最直接影响是业主和投资者的心态变化。当前市场出现短期挂牌量上升现象，背后主要有三方面原因：

一是高位套现的避险心态：一方面一线核心地段豪宅长期被视为抗跌资产，但当前宏观经济增速放缓、房地产行业整体调整，部分房东认为豪宅价格可能已触及阶段性高点，选择在高位套现以锁定收益。另一方面房地产税试点预期、遗产税传闻等政策不确定性增加持有成本，尤其是多套房持有者倾向于提前减持高总价资产，避免未来政策冲击。

二是流动性需求驱动下的优化资产配置，全球加息周期下，海外资产（如美元资产、海外房产）收益率吸引力上升，房东可能抛售国内不动产以置换更高收益或更安全的境外资产。

三是“卖旧买新”的置换需求，近两年来以上海为代表的核心一二线城市新房豪宅供应大爆发，产品力持续升级，随着四代宅、高得房率、高装配标准的优质豪宅入市，也客观上使得部分豪宅客户将置换需求前置。

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京沪深总价千万、140平以上成交占比持增

高改和豪宅坚挺

从成交总价段来看，改善和豪宅购买力相对坚挺：除了杭州之外，京沪深总价段1000万以上成交占比均呈现同环比齐增态势，这点也不难理解，优质豪宅受限于新房供应有限，高端客群被迫选择二手房市场置业，除了自住需求外更多是满足资产保值增值需求。

从成交面积段来看，与高总价段成交占比持增结论趋同，高改和豪宅需求旺盛，京沪深三城140平以上面积段成交套数占比稳中有增。

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沪深高端住宅可比房价持稳

核心区豪宅保值增值“越涨越买”

上文可知，京沪深三城大面积段、高总价段的高改和豪宅产品成交占比持增，与刚需小区“以价换量”略有不同，高端住宅呈现出“越涨越买”的特征，我们选择了上海、深圳2025年4月单月成交套数超3套以上典型项目，可以看出6城以上小区价格持稳，环比涨跌幅基本在10%以内，其中上海、深圳2025年4月可比房价环比增10%以内小区分别达35.88%和34.47%。

而可比房价环比持增、保值增值性良好的小区多集中在配套健全、交通便利的城市核心区，诸如上海静安区、普陀区和徐汇区；深圳南山区和福田区等，因高端新房供应相对稀缺，加之高端客群愿意为优质的产品和物业等增值服务买单，二手次新房也成为很多高净值人群主流选择之一。

总体而言，在贸易战持续升级背景下，京沪深等二手住宅成交虽环比持降，但高端豪宅市场挂牌占比和成交占比双增，房价持稳，抗跌性良好，预判后市，我们认为，短期来看京沪深二手房市场还将延续震荡行情，高改和顶豪需求相对稳定，成交占比或将延续稳中有增，而增幅大小还将受到新房高改和豪宅盘供应影响。

而对于有意参与高端二手房市场的投资者而言，建议重点关注以下几点：

一是聚焦城市核心区。数据显示，关税贸易环境下，位于城市中心区域的高端住宅表现出更强的抗风险能力和保值增值性；比如上海徐汇区、普陀区、静安区；深圳南山区、福田区等区域的豪宅市场恢复势头更为明显。

二是优选改善型大户型产品。90-140平方米的三居室及140平以上的大户型产品成交活跃度较高，且价格抗跌性更强。

三是避免远郊区域和功能配套不完善的项目。在当前市场环境下，远郊区域和居住功能性缺失的老旧小区面临更大的去化压力。（来源：克而瑞地产研究）

文章来源:克而瑞