亲历：我的商铺买卖全过程，犹如一场漫长的噩梦

原题：《商铺| 龙川河》

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对于商铺的理解，最早就是故乡那古镇上的商业店铺，曾是新中国成立前的大商户人家，后来公私合营，这些店铺成为国营的百货公司及供销社的商店。到了20世纪80年代，街道两旁的单位或个人房屋纷纷开门迎客，摇身一变成为个体商店，这些简陋的铺面也算得上是新时代的商业萌芽。到20世纪90年代，县工商局组织个体户集资，以租赁使用权形式预收租金筹集资金，修建商业步行街上的店铺。

2003年的夏天，县城老街道十字路口的影剧院突然要拆除，一些退休人员感觉太可惜了，到县政府上访。必定没有人看电影了，那里变得脏、乱、差，需要引进房地产企业进行开发和管理。电影院拆除后不久，一栋崭新的三层楼房拔地而起，主体工程迅速竣工，矗立在原址之上。

2004年春天，三层楼房商铺揭开遮挡的围栏，展现在了眼前。我路过设在百货大楼一楼的销售部了解。该项目命名为玉石商贸城，其二期工程位于城西，同样为二层设计，专为玉石销售量身打造。城内还设有玉石交易拍卖中心，由政府主导，将原有的玉器店从玉市一条街迁入此城，形成规模化的玉石交易集散地。该项目作为政府的招商引资重点，采取了土地出让金全免或先征后返的优惠政策，全力支持基础设施建设。通过完成土地挂牌出售等一系列流程，新疆这片广袤的土地，尽管开发成本高昂，却也因此成为吸引资金、推动建设的良机。有了政府的鼎力支持，市场活跃度自然无忧，商铺出租前景亦十分乐观。

次日，我与销售负责人小杨会面，表达了购房主要是为了资金保值的意愿。由于资金有限，首付部分需借助外力，因此我强调，若购房过程中出现问题，将对我的生活造成极大影响，希望不要有任何陷阱。目前待售的八套房子中，我考虑购买第一套，但担心其他七套降价会影响我的商铺出租收益，特别是西面的房产，一旦完工后大量抛售，出租市场将受到更大冲击。他说房地产开发不能这么缺德，会毁了信誉。

商铺产权是70年，前面负一楼每平方米2900元，一二层为2500元，全部销售完了，侧面的便宜一些为2000元。南面专门售给别人开商店，二层为电影放映厅。西面二层正在建设扎二层的地基，每平方米是1500元，暂不能预售。现仅有北面的内外侧共8套，第一套大概70平方米，需预付20000元，140000元，首付40%为56000元。60%由银行按揭贷款，分期还贷也是贷款利息的50%，银行贷款是由开发商出面并担保的，企业交了贷款保证金。购房者缴纳的仅是契税，房产证土地证工本费各50元，再无其他收费项目，可根据自身财力情况购买。

一周后，我备齐了首付，将其交付给销售部，并郑重签署了房屋预售合同。合同附件中明确指出，房屋公摊面积仅限于外走廊及外楼梯。然而，这一点对我并无影响，因为我购买的商铺正面负一层设有走廊，二层内则有楼梯。

过了一段时间，去农业银行会议室办理贷款签字。之前销售人员小杨讲，一旦银行人员询问首付交了多少，就说50%，原来商铺的贷款政策从首付40%变为50%，房产公司出具的是伪造的高于销售价的首付款收据，否则60%贷款无法完成。这些贷款包括：首先是首付部分，其次是房产公司的担保，再者是房屋本身的抵押担保，最后还有保险费用作为额外保障，银行在此过程中几乎不承担任何风险。最让人难以接受的是保险公司收取保费的做法，毕竟人生中的意外是少数。这种附加的乱收费无疑加重了人们的经济负担，令人心生反感。我曾考虑过提出异议，但见旁人都漠不关心，便也只能作罢。

几天后，房产公司通知大家，需要交房屋维修基金，听说是办房产证的建设局房产科收的。几年前购买小区房改房时，看到房屋出售明细表中有一栏是“维修基金”字样，也就几百元，在房款之内，未单独收费。我到县房产科了解情况，负责人拿出了维修基金的收取办法文件，对于这种既未纳入国家预算管理，又无端加重民众负担的强制性收费项目，我内心不禁涌起一股强烈的厌恶之情。自己的房屋，就是需要维修，谁还跑到建设部门去，实在管得太宽了。对于公共区域，谁在那里摆摊设点、享受利益，就应由谁来负责相应的维修工作。

这个项目无论其收费是否合法，都要求民众缴纳高达数千元的资金，这种做法无异于设下圈套，让人一步步落入陷阱。而房地产公司未能提前明确说明，无疑应为此承担主要责任，这也将导致部分购房者选择退房，这样的做法自然难以获得人们的认同。最后房产公司起草了业主承诺保证书，保证以后房屋维修不上访政府解决，各个商户签字，交给建设局房产科，得以解决。

拿到了房子钥匙，每月要按时还银行800余元，铺地板砖，安装推拉式的防盗门，最后总价达到150000元，若再加上贷款利息，会更高。就首付及费用花费70000元，根据最新数据，三年定期存款的平均利率约为2.507%，因此一年的利息收入大约为1754.95元，远低于原文中提到的6000元。从挣钱角度考虑，这样的投资回报确实不划算。

出租给在农村信用合作社办公楼商铺开理发店的女人，电话讲好的每月700元，商谈让到650元，第二天签约时，请来在农村信用社工作的熟人担保，合同为期三年，又让到每月600元。

之后，依据政府的土地使用权出让金返还政策，县城老街的拆迁工作已经启动，以便合资建设商铺。这些商铺原本是工商局筹建开发的，原本处于租赁期，但得益于政策，租赁商户现在有机会获得产权。临街的个人商铺，一下子获得了房屋使用权证，企业院落开始建设开发商铺，城市面貌焕然一新。因老街进行改建，商户来商贸城租房，生意也立即火起来了。

商铺租给不可靠的人，会遇到许多麻烦与担心，遇到熟人，有人神秘地询问，听说某某的情人在哪个理发店，长得怎么样？第一次听到，请人家不要乱说；第二次听到，让人顿生疑虑，若真出点问题，发生刑事案件，赖上房主真难说。

我这个人小心，去理发，也没发现有其他的女人，不过技术确实没有其他地方好。与所谓的红灯一条街上的理发店不同，门口没有打扮花枝招展的女人喊叫纳客的。或许是我眼力不够敏锐，思维不够敏捷，只顾着收取租金，未曾察觉到其中的微妙之处

商铺出租一年半后，租客突然弃房而去，电话告知已前往库尔勒。我联系担保人，他声称因口头担保未签字，难以处理此事。幸好合同中对违约行为有明确的处罚和救济条款，我随即起草起诉状准备向法院提起诉讼。由于立案人员未上班，我只得等待。次日，有人向我透露，该理发店存在不正当经营行为，这让我对诚信的缺失感到失望。

听商铺背面的裁缝店主讲，这个女人在第四个商铺重新开起了理发店，房主频繁造访，不仅与她攀老乡，还常光顾店内，据传她对此类顾客减免或仅象征性收取房租。遇到这种复杂关系的人，损人利己不足为奇。

这个商铺的老板曾与我有过交往，之前工作的运输公司因负责人免职后由主管局兼管，遗留下与他有个交通事故纠纷，我受主管部门领导委托临时主持工作。老板的能量相当大，礼都送到交通局局长的手中，本以为疏通各类关系，在初次调解时，想狮子大开口，被我拒绝，当场对我威胁并恶语相加。应诉至法院时，我偶遇交警试图向办案人员求情，据传此案已引起院长的关注。我们考虑到判决的公正性难以保证，最终调解达成协议，尽量降低企业损失，他对结果是满意的。不过人心难以推测，人心不足蛇吞象，不择手段习惯了，为曾经的贪婪，借机报复个人不足为奇。

商铺出租时采取压价这种损人不利己的行为，实属个别情况。问题的根源是房地产商销售的虚假承诺，主题是当地特产玉石，最后连个玉器店铺无影无踪，玉石商贸城真是徒有虚名。又更改原有设计，缩小规模，二期二层楼变成一层平房，致使难以形成市场规模。后期因急于出售商铺，导致购房者所支付的租金相应降低。二期西侧的商铺价格从每平方米1500元骤降至1000元，房地产商借此机会进行甩卖，此举引发了市场的恐慌，显得颇为不负责任。

许多事情确实是隔行如隔山，出租面对的都是商人，他们斤斤计较习惯了，每月租金五元十元的争来争去，真让人无语，投资十几万元的房子，不可能白送给人经营，这个世界上是没有容易的营生，要求太过分了，真让人难以理解。

最后租赁给后面的裁缝店老板，他前后打通使用。为了争取每月让个10元，竟然搬来县政协主席说情。我说叔叔，您这么忙的为这点小事出面，能照顾我会的。这毕竟是个人房产出租，租金的多少应由房东自主决定，与机关单位的公房出租性质截然不同。私人事务本就与工作无关，何须劳烦大领导出面呢？之后，对裁缝店老板说每月500元，就是这样的价格，无法再让步，要租便租，不租空着我高兴，一些人把权力与人情世故用到极致。

首付部分是借款，每月还要还按揭贷款，租金又太低，家里面就没有多余的资金。总会遇到亲戚朋友讲，就一个孩子，没有必要那么省吃俭用，贷款买商铺，影响到自己的生活。我心想，人无远虑，必在近忧，存些钱是好的。别人的话并不是真关心，就那么点工资，还是惦记的人真不少。

偶然一天中午，在小区门前见到销售人员小杨，他讲还有1600元欠款，否则让民工上门要。我记得办理贷款时，房屋面积标注为70.8平方米，确有此事。几年来，我一直未能见到他们，产权证也迟迟未到手，联系他们十分困难。至于那笔欠款，出于善意，我愿意让步并支付几百元。他们公司是联合置地，包括建筑施工，有的是民工，威胁人，谁怕谁。销售时他们所做的承诺均未兑现，这给我带来了诸多不便和困难。要搞清楚手上有房产证，就是法院打官司，得有房产证，否则难以维权。

房产证办得比较顺利，也就一个星期，我打开发现，建筑面积是68·2平方米，公摊面积是2·6平方米。他们多计算了我5200元的房款，因此，房产公司实际上还欠我3600元。为此我提交申请，撤销办理的房产证，理由是公摊面积合同约定为外走廊外楼梯，与事实不符。

之后，房产科的工作人员带我前往建设局质检站，技术人员向我解释称，这是专业术语，指的是外墙分摊面积。我说这些不用他讲，国家的建筑设计技术标准上有，边墙等需要公摊的面积，是否有公摊面积设计以合同约定为准，商铺合同专指外走廊外楼梯，看看这个项目，有三层的是外走廊外楼梯的，我购的是侧面的室内楼梯的，不要混淆。

我的申请给建设局带来了困扰，局长告知我，由于商贸城地坪在不到一年内损坏严重，已通知房产公司派人维修，并将此问题转达给他们，由他们负责解决。另一个办法是需要缴纳几万元，委托中介机构对整个项目进行监测，得出结论报告，联络其他商铺业主。项目设计单位系库尔勒的西域建筑设计勘测公司，我请求他们对此进行详细说明。我根据地址将情况通过邮局寄去，一个月后因为地址不详退回。

其实我的撤销房产证申请不可能通过，这涉及二十户的房产证。公摊面积是中国特有的建筑设计标准，主要涉及多层住宅和高层住宅的公摊率计算，以及公摊面积包含的具体内容，如电梯井、管道井、楼梯间等。全世界几乎所有的国家住房面积都是按照套内面积进行计算。主管部门掌握审核验证建筑物的设计施工技术环节，出现这种偏差，最直接的是会引发退房。现在的房产公司销售增加了物业社区活动用房，每个小区最少500户，也公摊不到1平方米，上千户的小区，分摊到户会更少，一楼业主被要求分摊电梯费用，这实属不合理。电梯楼房销售公摊面积需要一个以建设为基础的科学的国家标准，才能令人信服。卖肉也是有骨一个价，无骨一个价，或不同部位不同价，不可能以骨头再分摊个重量，缺斤少两空卖吧。

我曾在房产公司从事财务工作，了解到6层楼的电梯购置及安装总费用大约在200000元左右，根据楼层和具体配置的不同，每户居民承担的费用通常低于20000元。每平方米增200元，5000元单价即增4平方米成本，电梯间公摊2平方米，每套房公摊约8平方米，楼层越高单价越贵，公摊则相应减少。现如今的电梯房公摊面积18%与22%之间，依据从何而来。买菜缺斤少两，反映给质监局会有人查秤的问题，房产销售维权就难了。该房产与建筑公司注册于石河子，却在附近团场有承包项目，小杨提及的民工工地便在此处。我们有自己的工作，哪有时间天天去建设局讨公道，申请之事，随时间流逝，愈发难以追责。

购房人最关心的是房产证与土地使用证，知道房产证抵押给银行，也不知有红本与蓝本情况。到国土资源局办事大厅询问，经办人打电话请示领导后，回答是一个大的土地证要划分成各商户的，等开发商提交材料后办理。过后问其他的商铺业主，没土地证不好转让出售，已经有人上访过政府，都在等待中。有人说政府将土地出让金减免了，国土资源局没有收上资金，得不上好处推诿不办证。非民众无端猜测，而是部门立法、执法、办证、收费过程中，资金长期游离于预算外，导致诸多问题滋生。暂时不办证，无可奈何只有等待。

我在库尔勒购买了住宅楼房，需要将此商铺出卖后，用于其装修及还贷款，就得办理土地使用证。两次前往办证大厅后，终于获得领导同意办证，但工作人员现场勘查后告知需缴纳拍照费、图纸费、界址验收费等共计1700余元。我说土地使用证的办理费用标准因地区和土地类型而异，例如城镇居民住宅用地面积在100平方米以下，每宗地收取土地登记费13元，加上工本费20元，以及其他可能的费用。现在，政府已经取消了许多不合理的收费项目。工作人员讲，这些费用是由距离200米远的土地测绘公司收的。中介机构几年前早就与政府部门脱钩改制为私营公司，现在还有人明脱暗不脱，或者有领导入股等，50元的本子变成1700元，真难以接受。

现场裁缝店老板透露，数月前有位商铺面积较大的老板办证时缴纳的费用更高。若急于售房，为了获取证件，曾有数户居民联名上书，却无济于事。该条管单位态度强硬，即使县政府出面也未能促成办理。我找过几次领导，由于大家平时工作有所交往，为了收钱，干脆避而不见。

其他政府部门办事，可以按程序，与经办人员打交道，多跑几次准备材料感觉很正常。这个单位办证服务大厅经办人员要及时向领导电话汇报，为了收费权力抓得紧紧的，也许每次业务要进行决策谋划，再下达指示。

在我一筹莫展之时，偶然看到上级国土资源局开通了网上举报邮箱，先邮箱反映，然后再电话督促。二个月后，国土资源局一位负责人给我电话，可以办证了，原来，就在两天前，上级国土资源局局长莅临县局进行工作检查，期间提及了我的举报事宜。在上级的协调下，工本费50元，证内一张复印图150元。由于对这150元的额外费用持有异议，我曾考虑向省级部门举报，但最终还是选择了妥协。

2009年5月，我与别人达成了转让出卖协议，最重要的条件是由我代他们办理两证，对方早就听说过土地证难办，我有办证的能力，他们就不好说了。我从税务局缴税费，房产证只是换了个名字，再没必要纠结于公摊面积了。当我前往国土资源局时，却屡遭阻碍，要么是经办人员下乡不在，要么是电脑系统升级，如此一拖再拖，直至第二年的春天才最终办理完毕。

这段商铺买卖的经历，犹如一场漫长的噩梦，时常让我仿佛置身于泥泞的小河中，脚上被无形的血吸虫叮咬得伤痕累累，令人身心俱疲。就是道路崎岖，豺狼当道，要有过五关斩六将的精神。对于商业经营，是我的短板，从购买到最终出售先后五年，亏损几万元。面对人间的百态，给予难得的积累，收获对社会生活的全新认识，真所谓花钱买次教训，这个学费真昂贵。

作者简介

晋憧憬，笔名龙川河，原名晋早元，1963年2月生，甘肃省漳县人。1983年到新疆且末县，在石棉矿、水泥厂、运输公司、审计局从事统计、会计、审计工作。1987年起在《巴音郭楞日报》《新疆日报》《审计月刊》《中国审计报》等发表作品，出版长篇小说《尴尬日子》，新疆作家协会会员。