大道消息2025.5.29

1.关于海淀朱房双子臻澐和海晏选扯，有很多争议。一个是高看云端生活，一个是低看在人间。臻澐售楼处在13层，图的是高处看西山和清河；海晏售楼处放在社区街道，是看人间烟火。

其实，表姐觉得，臻澐也不只是云端生活，旁边挨着就是万象汇，也有高级烟火气，拓客也很方便，还有适度距离感。而海晏则是一头扎进社区，开发商近距离感受海淀，感受海淀生活也非常有帮助。

表姐看了两家发布会后，感觉是两波客群。喜欢臻澐的，不会选择海晏。反之，亦然。风格上做出差异化，不在面积段上区分，故事要讲好，还要拼各家操盘的内功。

2.接上条，两家产品发布会更明显，臻澐恨不得讲客厅摆多少把椅子，书架上摆了多少本书，家里有多少盏灯。海晏讲奢石、讲经济大周期，讲我爱北京，我爱海淀。

无论是内容和风格，完全是两条平行线。

在表姐记忆中，这是建发头一回开发布会。听说集团非常重视这次发布会和项目，全福州人都听说建发在北大清华旁边拿了块地，都特别兴奋。表姐推测，海晏的客群里，福州籍可能很多。建议直接去福州拓客。

3.（此处省略50字）

目前北京很多楼盘也有这方面的尴尬，听说某家开始对外渠友好了，最新的渠道政策是，谁能把客户带来算谁的。

如果还在坚持开盘高开高走，顺销期价格很容易被新竞品击穿，涨不上去，降不下来，横盘非常难受。

表姐觉得，低开就比较好，看市场和公司对流速要求，或低开高走，或低开平走，或低开低走，至少价格体系不至于一开盘就被市场竞品击穿。

这就倒逼开发商的整体定价体系水平提升。还有最重要的，产品力是支撑标准层高定价的核心因素。不能说得再细了。

4.案名定了。通州招商八里桥新地块叫朝棠揽阅，中铁建通州梨园地块叫花语璟云。后者案名被大家吐槽了，金隅叫花溪云锦，招商年初开盘的楼盘叫云璟揽阅。

把花语璟云、花溪云锦、云璟揽阅三个案名放在一起，表姐都有点迷乎。要么是找大师算过，而且是同一个大师，要么是上面对案名有窗口要求，要么是意外撞脸。因为中铁建真有花语江南、花语轩。

5.有信源透露，ZT接替ZY任CYone操盘手，后者高升到局级单位。如果按央企行政级别对标，是迈开一大步。这家央企接下来势头会很猛，老大很猛。表姐期待，这匹骏马很快以黑马形象出现。

6.有信源透露，中海朝阳one住宅和商业将同步交付，后者体量巨大，21万方，和朝阳合生汇、大悦城相当，而且是同期交付运营。

有17号线地标环宇城，还有人大附的目送式上学，持续热销中的朝阳one，其实买房人不只是买房子，还享受同步运营的配套，没有空窗期，简直不能太幸福了。

7.早期以零渠道模式开盘的星誉BEIJING，早期有信源透露，将参与黄杉木店地块被业内称为过期假瓜。坊间对这支操盘团队动向猜测没断过，热度一直很高，业内也非常看好这支操盘团队。表姐猜测，或许有新动作了。

8.明星职业经理人清华张晋元，最近的动态是去了沃尔玛，担任地产高级副总裁，直接跟老大朱晓静汇报。有信源透露了他在TH期间和某女记者的往事，以及抠PPT能抠出火花带闪电的习惯。

表姐身边的清华北大都非常优秀，或许有概率因素。比如表姐出身山东某村里名校，还是不会演电影。

9.有信源透露，Y房企谈好托底，也交了1000万保证金。临时改了主意，不想跟了。zf郁闷了，都挂牌了，你想脚底抹油，把我搁半道了，看着办吧。

听说到最后Y还是要去举。对国企来说，卖不好有市场原因，决策失误损失1000万，是决策能力问题。刚升职，集团领导看人眼光肯定不能错。

10.花溪云锦开盘卖了11.3亿，市场居然没有争议。表姐电话相关负责人，也确认这个信息。还意外得知，在发海报前，要不要按业内潜规则注注水，比如说多卖10亿。后来还是决定打破潜规划，报实数。

意外的是，业内争议最大的是，花溪云锦作为4居纯改善盘，卖得这么好，为什么，有什么，凭什么？因为此前副中心楼盘主流是做刚需小户型，谁也没想到改善市场这么大！

花溪云锦小伙伴私下说，真是要感谢领导，只要你说得有道理，被认可后坚决给支持。多个项目小伙伴都这么说。

从表姐接触感觉，金隅的领导，真没国企领导架子，不摆谱，三天两头下沉市场跑工地，有事说事，喜欢聊专业，非常空杯心态。

11.王石公开喊话的真相有点明朗了，有信源透露，因为某女性和一栋北京房产的事情。审计审出来的。

12. 略。

13.前段时间，表姐听到业内小伙伴聊天时，听说到某央企前任营销负责人累到什么程度？凌晨3点盘完客开车回家，遇到一个红灯，睡一会儿；遇到一个红灯，再睡一会儿。这样的晚上，延续了6年，业绩年年超300亿，每天一睁眼就要进账约一个亿。

有一次，在办公室走路直接晕倒，被紧急送往医院。表姐听说前段时间，自己给自己强制性休息。没想到，橄榄枝却蜂拥而至，哪家公司都想要6年间每天一睁眼一闭眼进账一个小目标的营销总。

14.有信源透露，xgzd北京公司总经理zp走人了。zp老大A原来和B斗，赢了。后来来了个英国佬，和B关系能玩到一块儿，英语又好，所以B又上位了，xx只能撤了。zp龙湖出身，2020年任北京总经理，属于躺枪。

听说南京总经理ydc、上海总经理sgy、武汉总经理wyb位置也可能不稳。

15.有些事情的真相是慢慢才知道的。比如开盘即清的北京华曦府，原来以为只是教科书级产品力，前几天社区大门口又挂着教科书级交付力。

听说还没有交付，两次开放日业主满意度都到100%，还有好多已经办理完房本了。

这还真是教科书级交付力。再打听才知道，好房子、好服务、好社群是电建地产的三好发展战略，而三好电建，又是今年品牌建设年的核心内容。

才华就像女人怀孕，要有10月怀胎。三好电建也是这样，要经过很长时间打磨，才会有教科书级产品力、教科书级交付力。

16.接上条，所以说，期房销售一把清后，现在销售又剩下产品真不多了。

表姐前几天跟粉丝到该楼盘看了，真是三面公园一面商业包围，96户型做出南向13.1米南向四面宽，124户型居然是4+1格局。论若产品力，放在今天也是相当稀罕。特别是124户型，有产品力加持后，930w是真香。

17.接上条，之前听业内说长安华曦府自渠和案场超牛，再打听才知道，长安华曦府的外渠占比居然不到30%。有比较才知道超牛到啥程度。

18.有人曾经问表姐，北京市属国企中房企产品力排名，你怎么排？

这明显是让表姐得罪人。非要说，表姐还是要选金隅。

上周表姐参观望京云尚时，在好房子这个赛道上，金隅又开始卷实景示范区规模和品质，还有场景打造浓度，太不像国企风格了。极其敬畏市场，尊重专业，云尚现房开盘就热销11.6亿。投桃报李，这就是市场回报金隅的成绩单。

19.招商序海报官宣176套，14.1亿。虽然距离原先定下的200套小目标有距离，但是已经很不错了。有信源透露，对外报价是七万七八，成交均价在七万二三，最低是6万8，价差拉得很大（目前是主流的定价策略）。这么干，周边二手房都烂在锅里了。

20.有信源透露，朝观天珺和金茂满曜的开发商交叉持股50%，做了差异化错配，避免竞争。也就是说，金茂和保利两个楼盘，公司利润平分，置业顾问各人赚各人的。800米地铁距离，金茂折价是3000/平米。也就是说，金茂满曜比朝观天珺便宜3000/平米。也有信源分析，保利卖产品力，金茂卖科技系统+装修，主要是客户选择偏好。

21.下半年好地不断。其中海淀又要上新地，就在功德寺东地块，7月要拍。还有广渠门地块，都是各家房企争夺大热门。又应验了那句老话：好地，下半年出。

22.来到6月，时间过半，业绩也要过半。各项目大概率又要调整操盘手了，还有北京公司营销总。岁月催人恼，业绩催人老。

23.星悦时光近期有大动作，推出限定房源最高省88万大招，再有约2000平会所加持，还有R4快线加持，就变得更香了。

24.今天的推送多次失败，自查自检删了两条，不知道能否推送成功。销冠100

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