2025年5月起，住宅将全面执行 “新国标”！房子不达标直接清零

为适应人民群众提升居住品质的需要，国家标准《住宅项目规范》发布，将于2025年5月日实施。新规范以住宅项目整体为对象，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，对住宅项目的建设、使用和维护作出规定。

新规范规定了新建住宅建筑层高不低于3米，4层及以上住宅设置电梯；提高了墙体和楼板隔声性能；提高了户门、卫生间门的通行净宽；提高了阳台等临空处栏杆高度；要求公共移动通信信号覆盖到公共空间和电梯轿厢内；要求空调室外机安装在专用平台；规定了不同气候区供暖、空调设施设置要求等。

随着我国经济社会快速发展，人民生活水平和建筑技术发展水平都有了较大的提高，对住宅品质提升有了更高的需求。新规范结合我国近年来住宅项目建设实践，在对现行住宅标准实施情况评估的基础上，经广泛征求意见和充分论证，提出了住宅项目的底线要求，将更加有力支撑城镇住宅高质量发展。

1. 层高不低于3米：此前普通住宅层高宜为2.8米，新规提升20厘米。3米层高可使光照效率提升15%，空调能耗降低8%，空间改造灵活性增强40%。当前市场约70%的2.8米层高二手房，或面临20%-30%的估值折损。

2. 4层及以上住宅设置电梯：旧标准7层以上需配电梯，新规降低设置门槛。新住宅四层及以上必须配电梯，轿厢门净宽≥0.9米，轿厢深度≥2.1米；旧改项目加装电梯载重≥320kg，门宽≥0.8米，且有无障碍出入口。电梯轿厢需覆盖公共移动通信信号。

3. 隔音标准提升：新规划定噪声控制“硬杠杠”，墙体隔声≥50dB（普通砖墙仅30 - 35dB）；设备噪声≤35dB；排水噪声≤33dB，超出需改造管道。卧室分户墙及分户楼板两侧房间之间的计权标准化声压级差和粉红噪声频谱修正量之和不应小于50分贝，较之前提升11.1%。

4. 适老化设计成强制标配：卫生间需预留扶手安装位，地面防滑系数≥0.6，门宽≥0.7米；通行系统方面，户门净宽≥0.9米，公共走廊≥1.2米，方便轮椅通行；电梯紧急按钮高度0.85米，便于突发情况一键呼叫。

5. 安全防线升级：阳台栏杆净高统一提至1.2米，竖向杆间距≤11厘米，防攀爬、防坠物；外窗防护上，窗台低于0.9米须加装防护设施，凸窗防护高度分级管控；楼板厚度≥10厘米，抗震防火标准全面升级。

未达标的住宅或将面临市场价值“清零”、限制交易、暂停使用甚至拆除等风险，部分老旧小区或面临强制改造。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，从2023年开始，刚需大多数开始转向二手住房和租赁居住，新房市场开始主要面向改善型住房需求。新房市场供给的项目，基本上开始向配套完善、品质优越、服务良好、功能先进的“好房子”靠拢。

很多改善型产品，特别是一些低密度项目已经开始试行3米层高，且已经在层高、隔声、降噪、安全、服务一老一小等方面加大投入，甚至开始内卷式竞争，此次发布的新规作为底线指标，提高住房建筑标准，利好所有买新房的人群。

他认为，住宅新标准的发布，最大的影响就是激发大家改善住房的愿望，促进换房需求，也让市场上的产品供给更加多元多样，在换房需求释放出来以后，会带动二手房挂牌，促进新市民、年轻人上车，带动构建先租后买、先小后大，先上车后改善、逐步提升居住福利的梯度购房消费模式，这也是我国房地产可持续发展的路径，也是房地产的新模式。