从0到2000亿元 公募REITs四年“拓荒记”

自2021年5月首批公募REITs项目获批以来，经过4年的摸索与发展，公募REITs市场已从破冰试点发展成为资本市场的重要组成部分。Choice数据显示，截至5月26日，公募REITs累计发行66只产品，“首发+扩募”合计募集规模接近1800亿元，二级市场总市值更是达到1986亿元，逼近2000亿元大关。业内人士认为，公募REITs这一创新工具不仅为盘活存量资产提供了市场化解决方案，而且在优化投资者资产配置、促进民营经济高质量发展等方面展现出独特的价值。

成长过程中难免会有阵痛。在高速发展的同时，公募REITs市场也面临不少难题与挑战。站在新起点，公募REITs如何在“常态化发行”轨道上行稳致远，是当下市场各方深入探讨的重要课题。

四年进阶路

“中国公募REITs市场自试点启动以来，经历了从无到有、快速发展的历程，在市场规模、资产类别、投资者结构等方面取得了显著突破，逐步成为资本市场服务实体经济的重要工具。”华夏基金基础设施与不动产业务部相关人士表示。

2021年5月，国内首批9单公募REITs项目获得沪深交易所审核通过，并于6月21日正式上市，标志着我国基础设施公募REITs试点正式落地，为这一创新金融工具的蓬勃发展按下了启动键。随后两年，市场在探索中稳步前行，逐步建立并完善了发行、交易、扩募等流程与机制。

自2024年以来，公募REITs驶入发展快车道。2024年7月26日，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（下称“常态化发行通知”），标志着公募REITs市场正式迈入常态化阶段。Choice数据显示，2024年全年新发产品高达29只，创历史新高。

进入2025年，5月21日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT敲响在上交所上市的锣声，年内成功发行的公募REITs数量达到8只，全市场产品总数达66只。Choice数据显示，包括首发与扩募项目在内，公募REITs募集总规模达1794.58亿元，其中首发规模1743.93亿元，扩募规模50.65亿元；二级市场也不断活跃，截至5月26日收盘，总市值达1986.21亿元，即将迈上2000亿元大关。

“近年来，公募REITs市场不仅规模明显扩张，而且呈现各种积极变化，包括资产类型多元化，从最初的产业园区、交通、港口等基础设施，逐步扩展至保障性租赁住房、仓储物流、商业消费等领域，底层资产丰富度大幅提升。”晨星（中国）基金研究中心高级分析师李一鸣告诉记者。

招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿称，目前交易所在审的项目类别还包括数据中心、热电联产项目，未来还会有养老基础设施、旅游景区、酒店等行业的项目入市，公募REITs将涵盖我国基础设施领域的各个方面，成为支持国家基础设施投资建设的重要力量。

投资者结构的不断丰富也是公募REITs逐步走向成熟的底气所在。在华夏基金相关人士看来，目前我国公募REITs市场机构投资者占比较高，主要机构投资者包括券商自营、保险、公募基金、信托、私募基金、银行理财、产业资本等。“作为大类资产品种之一，公募REITs正吸引更多的不同类型的投资人进入，也期待社保基金、养老金、企业年金等配置型长线资金投资配置公募REITs，为市场带来更稳定的资金活水。”该人士说。

民营资本已成公募REITs市场生力军

“以公募REITs为核心的不动产金融循环将助力经济高质量发展。目前，这一循环体系已初步成形。”清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究专员郭翔宇等人表示，该循环体系通过盘活存量不动产，提升资产使用效率，并将释放的资金投入产业和科技领域，为实体经济注入活力。

记者注意到，随着公募REITs市场生态的持续完善，民营资本已成为推动行业发展不可或缺的重要力量。多位受访人士认为，借力公募REITs，民营资本可盘活存量、优化负债、提升运营效率，实现从资产持有者到专业运营商的轻量化转型。

实际上，早在2023年，国家发展改革委等部门发布《关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知》就提到，扩大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行规模，推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，进一步扩大民间投资。

目前，包括京东集团、物美集团、印力集团、明阳智能、联东集团、华威集团、九州通、顺丰控股等民营企业已成功发行公募REITs，开拓了新的融资渠道。

“公募REITs的落地实践为民营企业构建了‘资金—资本—资产’的良性循环生态，为民营企业高质量发展赋能。”中航基金不动产投资部高级研究员陈吉向记者表示，民营企业正借助公募REITs这一创新融资工具，降低资产负债率，向“轻资产、重运营”模式转型。同时，资产上市也在一定程度上提升了企业的知名度和品牌形象，通过“资产上市—价值重估—产业反哺”助力民营企业做大做强。

李一鸣也认为，公募REITs对民营经济的发展具有多方面的积极意义。一方面，民营企业可通过公募REITs将重资产“轻量化”，盘活存量资产，降低对传统信贷的依赖度，优化资产负债表；另一方面，公募REITs要求资产专业化运营，可倒逼民营企业引入市场化管理机制，提高资产收益水平。此外，成功发行公募REITs须通过严格的监管审核，有助于民营企业建立市场信誉，降低后续融资成本。

在新起点破茧前行

尽管公募REITs市场在短短4年时间里取得了令人瞩目的发展成果，但在不少业内人士看来，相较于国际成熟市场及其他资产类别，公募REITs在市场运行效率、底层资产多样性、投资者认知水平等方面仍有较大的优化和提升空间。

在制度建设层面，郭翔宇等人认为，当前“公募基金+ABS”的交易结构较为复杂，亟须简化。“尽管这一架构在现行法律框架下是最契合中国国情的选择，但随着REITs的常态化发行，将暴露出更多的问题，如基金管理人被置于实质管理人地位，作为发行人的产业方仅充当第三方资管服务商的角色，造成产融结合的短板。此外，还会产生多重收费增加运营成本、激励不相容等方面的问题”。

“需要推动资产方、管理人和投资者形成良性生态，通过优化REITs运营管理安排，厘清各方的管理边界，建立有针对性的激励约束机制，充分发挥和整合好资产方和管理人各自在产业和金融端的优势资源与专业能力。”华夏基金相关人士建议。

在底层资产层面，常态化发行通知允许发行公募REITs的资产类型扩充到十三个大类。经过4年的发展，公募REITs各项资产类型已陆续实现“破冰”，但文化旅游基础设施和养老设施项目仍属市场空白。

谈及这类项目在推进过程中面临的挑战，陈吉分析称，文化旅游基础设施的业务模式和体制机制复杂多样，更突出的问题是大部分知名景区为世界文化遗产、风景名胜区、全国重点文物保护单位，需要构建清晰的收益权以满足发行REITs条件。就养老设施项目而言，养老行业强调非营利性和普惠性，当前尚未形成成熟的市场化业务模式，且人力成本通常较高，须满足发行REITs的强制收益分配要求和稳健收益要求。

李一鸣补充道，文化旅游基础设施REITs的发展可能面临特有的问题，如自然景区内的自然资源、历史文物、宗教资产等通常为国家或集体所有，在法律上存在转让限制的问题。

今年以来，公募REITs二级市场的火热引发市场关注，不少产品的溢价率持续攀升。“主要是因公募REITs较高的投资价值和市场整体供需失衡所导致的。”陈吉说。

李一鸣认为，其背后也反映出公募REITs的投资者教育相对滞后，个人投资者对公募REITs的特点以及长期配置属性认知模糊，易将其视为短期投机工具，加剧市场波动。市场短期过热或导致估值泡沫，若底层资产运营业绩不及预期，可能引发价格回调，投资者须避免追涨杀跌，强化对公募REITs资产作为长期配置属性的认知。

四载耕耘，我国公募REITs市场实现了从无到有，到总市值近2000亿元的跨越式发展，未来发展潜力依然巨大。“根据海外REITs市场发展规律，未来3至5年中国公募REITs的发行数量和规模将持续增长，随着资产类别的增加、投资者类型的丰富、新发和扩募的常态化，以及二级市场价值发现功能的不断完善，公募REITs将成为资本市场中非常重要的投资工具。”万亿说。