深圳南山~前海时代三期多少钱一平？优缺点大起底，值得买吗？

前海时代三期售楼处电话☎：400-966-1923，前海时代尊府已开样板房，计划6月加推最后一栋小户型53-3栋约172套住宅，单价11万/㎡起，低区89㎡三房二卫和高区190㎡四房三卫，2026年底简装交付。项目自带约5.1万㎡商业，周边汇聚有约8万㎡万象前海、约4万㎡卓悦INTOWN、约3万㎡山姆旗舰店等集中式商业。

前海时代尊府项目1.5公里范围内覆盖有1号线、5号线、9号线、11号线4条地铁线路，距离项目最近的是1号线的鲤鱼门站，从三期住宅步行过去大约是700多米，在此站上车乘坐1站即可到达1号线、5号线、11号线换乘站--前海湾站。

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刚刚，前海时代三期「58栋」76套住宅选房结束，开盘当日去化69套，去化率约90%，还差7套未达成日光，依然劲销19亿！

前海时代三期「58栋」，本次推售76套房源，入围客户143批，入围比约1：1.88，备案均价11.55万/㎡。

开盘约92折，折后均价约10.65万/㎡！245㎡2200万起，285㎡2600万起！

前海时代三期「58栋」本期推售共计约76套住宅，建面约243㎡、283㎡简单装修交付，预计2026年底前交付。

这次折后245㎡户型大部分比首批56/57栋的251㎡还便宜了，不过56/57栋头排景观无遮挡，视野更好。

58栋位置相对靠里面，没有梦海大道噪音的影响，但245㎡户型前后朝向都有遮挡。

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前海置业平台

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前海时代三期位于深圳前海桂湾片区南侧，临近滨海大道和桂湾河，与月亮湾大道相邻，可享桂湾河一线河景，向东南可眺望南山，往西南则可观赏城市海景。项目总占地面积约33.4万平方米，总建筑面积约130万平方米，是一个集住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等多种业态于一体的超大型TOD综合体。

前海时代三期项目分为三个地块开发，共包括12栋住宅，5-1地块为酒店和精品住宅，可售住宅为52-2栋，约256套，180套小户型，60套120㎡三房，16套大户型；7-2地块（尊府1）为55-60栋，以大户型住宅为主，约608套，面积段为约192-209-250-292㎡大平层；5-2地块（尊府2）为中小户型住宅，包含53栋3个单元，约516套，面积段为约89-190㎡的3-4房。

23年12月首推7-2地块的55-57栋、60栋，270套房源，均价9.9万/㎡，开盘6小时售罄。

24年3月推出5-2地块53栋1-2单元，共344套房源，备案均价9.8万/㎡，目前仅剩少量房源。

今年已确定3月将推出7-2地块的58栋，5月推出5-2地块的53栋3单元。三期还有7-2地块的59栋3个单元，和5-1地块的52栋2单元，共计约594套房源，具体推售时间待定中。

区位：项目位于前海桂湾片区属于前海自贸区内，临近宝安中心区，定位是前海国际金融中心，是前海定位为最高商业价值的板块。

交通：距离1号线鲤鱼门站约600米，距离5号线梦海站、5/9号线前湾站约1公里，未来还将接通深珠城际铁路。自驾出行1.5公里范围内有梦海大道、滨海大道等主干道，交通便利。

商业：项目自带5.1万㎡商业，引入华润运营，对标万象前海。周边1公里有卓越INTOWN、前海壹方汇、2公里前海山姆等购物中心。

学校：项目附近有前海时代幼儿园、基金小镇幼儿园。对口学校包括南二外创新桂湾学校和南山实验前海港湾学校。除了公立学校，前海还有不少国际学校如「国王」、「哈罗」等，若有外籍或港澳台籍身份也可以就读。

休闲：项目南侧有桂湾公园，未来可通过人行连廊直通公园。周边有前海石公园、前海演艺公园等

医疗：桂湾片区未规划医院，但周边有南方医科大学深圳医院和泰康国际医院，均在10分钟车程内。

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前海时代周边的景观以桂湾河、前湾城市景观和西部的海景为主。

这次的58栋位于7-2地块，位置相对靠里面，没有梦海大道噪音的影响，但左侧会被59-3栋遮挡一些视野。

285平高区视野

主阳台东南朝向：

低层看小区花园/桂湾公园，但看不到桂湾河；

中高层看桂湾公园、前海国际会议中心和前湾城市景观；

高层还能看到大南山，视野相对更开阔，但整体景观和中高层区别不大。

285平高区视野

两个户型得房率偏低了些，都是四房设计，格局很类似，都是Z字型。

58栋楼层平面图

245平4房3卫

格局跟285平就少一个套房，餐客厅空间稍微小点，其余基本一致。不过主卧对视比285平严重些，距离53-3栋仅40多米。

临近客厅的洗手间是暗卫，进入房间需要穿过客厅，隐私性差些。好在入户比285平好点，没有直冲客餐厅。

285平4房4卫

没有保姆间，客餐厅有50平，开间8.2米，纵深6.6米，做了270度的观景玻璃窗，东面可以看前海时代二期和龙海家园。

除了主卧是南北通，其他三个次卧都是朝北。有一个套卫和公卫是暗卫，不过现在像深湾玖序、元湾府等大平层也都有。

中厨是u形空间设计，采光不错，但西厨空间太小，有点别扭。客厅到主卧的动线拉得比较长，不过也远离了公区，安静和私密性更好，接受程度怎样就见仁见智了。

整个户型动静分区做得不错，阳台面宽8米、进深2.4米，视野很开阔。主卧南北通透双面采光设计，通风和采光都没得说，但北侧对着53栋，存在一定对视和遮挡。

目前周边二手房少有200平以上的大户型成交，面积段比较接近的是前海时代CEO公馆的200平左右的4房，最近成交单价在10万出头。

CEO公馆是前海的标杆小区，为板式结构的小高层（11层），1梯2户，容积率仅1.54，使用率95%！同时所有平层客厅均带双阳台、南北通透。这种品质的二手房在目前市场中很稀缺。

前海时代CEO公馆实景图

相比下来尊府产品各方面都要差很一些，主要卖点还是稀缺地段+新房溢价，高端圈层定位是比较高端的。

前三的核心地段摆在这，算得上是前海众多新盘中地段最核心的一个，不过目前前海的建设和价值兑现还需要相当一段周期。如果看好前海的预期，投资也是可以的，中低层估计会有一些性价比，具体看到时的价格。

不过短期内没什么利润空间，需要做好一定周期持有的心态，可能五年甚至八年或以上。

长期来看，未来前海还会有不少住宅供应，在取消7090政策后，不排除还会有新的大平层供应，价格可能会受到新房挤压。

前海时代开盘历程：

2014年，前海时代一期开盘均价5万，当天售罄；

2015年，前海时代CEO公馆132-210平的主力户型，均价9万，当天售罄；

2023年12月，前海时代尊府推出270套190-250平户型，当天售罄；

2024年3月底，前海时代尊府2推出53-1/53-2栋，开盘当天销售27.39亿，去化约82% ！

目前前海时代还有766套房源待售，其中：

7-2地块338套，约210-240-250-280-300㎡；

5-2地块172套，89平159套和190平13套；

5-1地块256套，小户型180套/120㎡60套/大户型16套。

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2025年深圳楼市预测：政策松绑与分化加剧下的购房指南

一、政策松绑：史上最宽松时代来临

1. 限购放开：继非核心区取消限购后，核心区（福田、南山等）或允许外地户籍购房者购买1套，深圳家庭可增购1套，甚至大户型限购可能率先解除。

2. 首付与利率创新低：首套房首付比例或降至1成，二套1.5成；房贷利率有望从3字头降至2字头，公积金贷款额度同步提升。

3. 税费减免：首套房税费或全面取消，二套契税低至1%-2%，进一步降低交易成本。

二、市场分化：核心区反弹，非核心区承压

1. 核心区领涨，豪宅成“硬通货”

南山、福田、宝中等核心区因稀缺性和高净值人群聚集，房价止跌回升。例如，南山科技园、福田百花片区等教育资源优质的区域，部分楼盘涨幅已达10%-20%。豪宅市场更是火爆，龙岗深铁阅云境等项目开盘即“日光”，高净值人群通过购置优质资产对冲通胀压力。

2. 非核心区以价换量

龙岗、坪山等区域因供应过剩，房价或继续下跌10%-15%。购房者更倾向选择地铁沿线新房（如14/16号线），避开工业区密集板块。

3. 土拍市场回暖

随着市场信心恢复，房企拿地积极性回升。2025年首宗龙岗宅地溢价70.4%成交，预示核心地块将成争夺焦点。

三、供需新格局：保障房分流与刚需机会

1. 新房供应激增

一季度24个新盘入市，供应超8700套，核心区新盘因限价放松或突破历史高位。

2. 保障房冲击刚需市场

共有产权房和人才房以周边商品房6-8折的价格分流需求。例如，宝安中心区人才房均价5.05万/㎡，性价比优势显著。

3. 购房逻辑转变

自住需求主导下，“品质+地段”成核心指标。新房选择优先国企项目（防暴雷），二手房关注“满五唯一”房源以降低税费。

四、风险与机遇：理性入市的三大原则

1. 警惕流动性风险：非核心区房产持有周期建议5年以上，避免短期套现压力。

2. 关注政策时效性：房产税试点可能落地，持有多套房需预留资金应对。

3. 把握窗口期：2024年底至2025年初为政策密集期，核心区笋盘去化加速，刚需可择机“低价上车”。

总结：2025年深圳楼市的关键词

分化（核心区回暖 vs 外围调整）、宽松（政策全面松绑）、理性（自住心态主导）。对于投资者，核心区优质资产仍是首选；刚需则可借保障房政策红利，或瞄准地铁沿线性价比新盘。