功德寺大事件：越秀41亿“放手”，华润成接盘侠

即将赚钱前夕，越秀地产拱手把项目65%的股份都卖给了华润置地，这么急于变现，背后到底是什么原因？

5月19日晚，上市公司越秀地产发布公告，把北京海淀区功德寺片区地块，即和樾望云的项目公司65%的股份，以41.49亿元的价格，卖给了华润置地下属公司。

实际上，越秀地产早在去年12月就将这部分股权质押给了华润置地下属公司。走的是先质押后转让的股权转让常规操作路径。

去年11月5日，越秀地产以63.825元亿元摇中了功德寺东侧002地块，楼面价约7.16万元/平方米，溢价率15%，销售指导价10.5万元/平方米。

同一天，绿城中国以51.75亿元摇中功德寺西侧001地块。

也就是说，功德寺“双子星”001、002地块分别由绿城和越秀地产竞得，两宗地块位于海淀区上地板块，距离西五环约2.5公里，地理位置非常好。

旁边就是宇宙级互联网大厂的牛马，腾讯、百度、新浪等互联网大厂总部都在北侧，再往北一点点，就是中关村公园。

客户就在附近，公园也在“家”旁边，拿地后没多久，越秀地产北京总经理董毅就在朋友圈发出了联合信号，一张招聘海报配文：“将近200亿货值的功德寺项目，欢迎加入越秀”。

200亿，是功德寺东西两个地块合体才能达到的货值。

毕竟两块地只有一路之隔，为了避免两败俱伤，绿城和越秀两家选择了联手。

很快，绿城就把功德寺西001地块的开发主体公司50.001%的股权就质押给了越秀地产下属企业。

第二天，越秀地产下属项目开发主体公司65%的股权质押给了华润置地下属企业。

华润置地一开始都没能进场。

华润置地曾是功德寺板块最热门的选手之一，功德寺地块拍地那天，华润置地也参与了竞拍，但运气不好，铩羽而归。

越秀地产，2021年才正式进入北京，给市场的印象是，刚需做得还可以，改善就有点力不从心了。

但是海淀区的功德寺地块，妥妥的豪宅地块啊！越秀地产找华润置地合作，看重的就是华润置地在北京豪宅市场的品牌号召力。

和樾望云户型总计693套房源，除了四居室外，还有部分98～108平方米的三居室。今年3月21日，项目首推639套，认购577套，金额78.62亿元，开盘去化率90%。

北京住建委官网显示，和樾望云网签598套，成交均价约10.5万元/平方米。以项目总计693套房源计，还剩余95套可售房源。

3月份其实卖很好。

你看这海报写的多夸张，说1分钟成交了85个亿，这一分钟开单都来不及。

项目周边竞品众多，西侧西山观复去年6月开盘，三个月仅网签十余套，成交价约7.88万元/平米；印香山、香山樾2023年末开盘，去化缓慢，成交均价分别为11.87万元/平米和12.18万元/平米。其中香山樾是越秀地产与北京城建合作开发的项目。

别忘了，隔壁还有一个绿城与越秀合作的和樾玉鸣，两个有着“血缘关系”的项目同一天上市，总免不了一阵厮杀。

从产品的角度，越秀地产还是没办法在和樾望云上完全摒弃做刚需的思维，好处是小户型性价比很高，坏处就是，小区的格局太小气。

同样的容积率，和樾和鸣13栋楼，10层为主，共444户；和樾望云14栋楼，9层为主，共694户。同样的土地面积，套数差了250户，意味着和樾望去的楼栋密度和人口密度都要高很多，舒适度也会差很多。

一个好好的豪宅地块，变成了一个用刚需逻辑做的改善项目，华润置地也很难救。

就算越秀地产大方地把和樾望云65%的股权让给了华润置地，也没能换来华润置地在朱房村项目上的“投桃报李”。

数据显示，截至2024年12月31日，和樾望云项目公司的资产净值为63.83亿元，除税前溢利净额约4.38万元，除税后溢利净额约3.29万元。

抛售北京项目股权的背后，是越秀地产逆势狂奔下的销售未达目标和利润下滑。

2024年，越秀地产实现营业收入864亿元，同比增长7.7%；合同销售额1145.4亿元，在克而瑞2024年全口径销售榜上位列第8位，首次冲进年度销售榜TOP10。

冲刺规模的同时，是利润的大幅下滑。2024年，越秀地产实现核心净利润15.9亿元，同比下降54.5%；公司权益持有人应占盈利10.4亿元，同比下降67.3%，这差不多是越秀地产十年前的水平。

为了规模牺牲利润，熟悉的味道，熟悉的配方！

但是！越秀地产还是没有完成2024年初设定的1470亿元年度销售目标，缺口超320亿元。

有种丢了西瓜捡芝麻的得不偿失感。

2025年，越秀地产就很聪明。怎么完成任务呢？他们决定调低年度销售目标！

于是，下调到1205亿元！今年前4个月，越秀地产累计合同销售额411.2亿元，年度目标的完成率差不多34%。真是皆大欢喜的办法！

2025年的小阳春已经过去，“金九银十”也不知道还有没有。

越秀地产在北京的土地储备已经告急。4月底，越秀与中建智地、金茂、朝阳城发组成联合体，共同拿下了北京2025年首宗百亿地块朝阳黄衫木地块，好不容易补了仓。

越秀说了，出售项目股权主要是为了迅速回收资本，提升资本周转效率，支持新项目的开发及拓展，增强资金流动性及市场竞争力。所得款项41.49亿元将用作对核心业务营运发展的再投资用途。

通俗一点说，就是利润太低了，钱吃紧。这41.9亿的钱能回款对越秀更重要一些。人其实也紧张，2024年，越秀地产的员工有15180人，比2023年减少了4120人。

看来，越秀地产并没有放下对规模的执着。