母亲主持分家，未签字协议是否生效？北京房产律师建议

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

在农村地区，分家析产是家庭关系中的重要事务，却也可能因财产分配问题引发争议。近日，北京市顺义区一起兄弟间的老宅权属纠纷案件引发关注：原告主张依据分家协议取得房屋所有权，被告却以协议无效为由抗辩。这场持续二十年的纷争，最终如何尘埃落定？

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：王建国，北京市顺义区某村村民，农业户口

被告：王建军（王建国兄长）、王建民（王建国弟弟）

关键关系：三兄弟因 1983 年分家时分配的老宅权属问题对簿公堂

（二）案件背景

王建国系顺义区某村村民，1983 年左右，其母周秀英主持分家，将村内三处宅院分给三个儿子：

长子王建军分得村西宅院（一号宅院）

次子王建国分得村东后所宅院（二号宅院）

三子王建民分得村东前所宅院（三号宅院）2003 年，三兄弟签订书面分家字据，再次确认上述分配方案，并由母亲周秀英及两位家族长辈见证。此后，王建国在分得的二号宅院南侧增建房屋，而王建民因长期在城里工作，于 2004 年将分得的三号宅院出售给王建军。

2023 年，王建民以 “分家协议无效” 为由，要求收回三号宅院，引发纠纷。王建国认为，分家协议合法有效且已履行多年，诉请法院确认二号宅院（含新建房屋）归其所有。王建军支持原告诉求，王建民则抗辩称分家协议因未变更宅基地登记、母亲未签字而无效。

二、争议焦点

2003 年分家协议是否具有法律效力？原告主张协议由母亲主持、兄弟签字确认，符合农村习俗；被告认为协议无母亲签字、未变更宅基地登记，应属无效。

宅基地登记在被告名下，能否推翻分家协议的房屋分配？王建民名下的集体土地建设用地使用证，是否足以否定分家协议中对宅院的实际分配？

原告增建的房屋所有权归谁？王建国出资增建的南北排正房及西厢房，是否因分家协议效力问题影响权属认定？

三、案件分析

（一）分家协议效力认定

根据《民法典》及农村习俗，分家协议是家庭成员对共有财产的处分约定，不以书面形式为生效要件，关键在于意思表示真实且实际履行。本案中：

形式合法性：2003 年分家字据有三兄弟签字，由家族长辈见证，符合当地分家习惯；

履行情况：三兄弟按协议各自占有使用宅院超二十年，期间无争议，应认定为真实意思表示；

被告抗辩不成立：王建民称 1992 年已有分家事实，但未提交证据，且宅基地登记仅为使用权登记，不直接等同于房屋所有权归属。

（二）宅基地登记与房屋所有权的区分

农村宅基地使用权以登记为准，但地上房屋属于家庭共有财产，分家协议可对房屋所有权进行分配。本案中：

王建民名下的宅基地证仅证明使用权归属，不能对抗分家协议中对房屋（含增建部分）的分配约定；

王建国作为村集体成员，出资增建房屋并实际居住，符合 “房地一体” 原则及农村房屋分配惯例。

（三）被告主张的无效理由不成立

母亲未签字问题：分家协议由兄弟自主签订，母亲作为主持人无需签字即可生效；

未变更登记问题：分家协议属于家庭内部财产分配，不强制要求行政登记，实际履行行为优先于形式瑕疵。

四、裁判结果

法院经审理认为，2003 年分家协议系双方真实意思表示，符合农村习俗及法律规定，判决：位于顺义区某村二号（对应集体土地建设用地使用证编号）宅院内南排正房七间、北排正房七间、西厢房三间归原告王建国所有。

五、案件启示

（一）重视分家协议的书面化与见证

农村分家时，尽量签订书面协议，注明财产分配、见证人等信息，避免因形式瑕疵引发争议。若未及时书面记录，需保留长期履行的证据（如居住证明、出资证明）。

（二）区分宅基地使用权与房屋所有权

宅基地登记仅代表使用权，地上房屋作为私有财产，可通过分家协议约定归属。非登记方需证明分家事实及实际履行情况。

（三）尊重农村习俗与诚实信用原则

法院在处理农村分家纠纷时，会结合当地习惯判断协议效力。已实际履行多年的分配方案，若无违法情形，应受法律保护，不得随意反悔。

（四）增建房屋需保留出资证据

对房屋的扩建、翻建，需保留出资凭证（如施工合同、付款记录），以证明对房屋的贡献，避免权属争议。

这场兄弟间的老宅之争，最终以 “分家协议有效” 定分止争。它提醒我们：在农村财产分配中，书面协议与实际履行缺一不可，尊重传统习俗的同时，更要善用法律武器维护权益。