北京
5月15日，上海老牌房企新黄浦发布公告，宣布以2.15亿元收购北京昌平硅谷SOHO二号楼商办项目，单价仅9880元/㎡，较市场评估价3.31亿元（单价1.52万元/㎡）打了六折，引发市场热议。
项目核心信息：
区位：昌平区南部，紧邻京藏高速与昌平科技园，属京北创新产业聚集区；
体量：建面约2.17万㎡，17层毛坯写字楼，含415套房源，主力户型36㎡（套内）；
改造计划：总投入约2.83亿元（含契税、装修改造），拟纳入北京市保障性住房体系。
这一交易不仅是新黄浦首次在京布局，更被视为北京“商改住”（商业办公改保障性住房）政策的又一标杆案例。
近年来，北京商办物业空置率居高不下（2025年一季度甲级写字楼空置率达17.9%），而保障性住房缺口持续扩大。
为此，北京市在《2025年住房发展计划》中明确提出，通过“盘活存量商业办公用房”拓展保障房供给。
早在2021年，国务院已允许将闲置商办物业改建为保障性租赁住房，武汉、深圳等地先行试点，北京亦跟进落地京投港·西华府等案例。
北京“商改住”并非新事物，已有多个项目跑通全流程：
首例标杆：丰台郭公庄项目
2023年1月，丰台区郭公庄中街18号院5号楼成为北京首个“非居住纳保”样本。该项目原为京投港·西华府办公楼，龙湖冠寓通过北交所摘牌后改建为728套保租房，主力户型20-40㎡，租金3500-6000元/月，精准服务丰台科技园新市民群体，入住率超94%。
顺义万科项目
2022年11月，顺义区天竺万科中心D座及万科28街区获批，成为北京首批“非改租”项目，提供宿舍型租赁住房874间，推动职住平衡。
首创繁星项目
北京最大单体租赁社区，总建面40万㎡，规划6500套租赁住房，一期于2022年5月交付，主打中小户型，缓解集体土地租赁住房短缺。
那么问题来了，企业为何买单？
1、低价收购窗口期：昌平非核心商务区商办去化艰难，新黄浦以六折抄底，成本优势显著；
2、政策红利：纳入保障房体系后，项目可享受税收优惠、审批简化等支持，同时通过REITs等金融工具实现退出；
3、战略布局：新黄浦作为上海国企，实控人穿透后为北京市政府，此次收购兼具业务扩张与政企协同考量。
尽管政策支持明确，但“商改住”落地仍面临多重挑战：
1、改造标准复杂：需符合居住消防、采光、通风等规范，原商办结构改造难度大，如加装独立卫生间、厨房等设施；
2、资金回笼周期长：保障房租金通常为市场价的80%-90%，收益率较低（京投港·西华府入住率超94%，但需长期运营平衡成本）；
3、流程审批繁琐：从产权解押、规划变更到纳入保障房名录，涉及多部门协同，耗时较长。
“商改住”通过盘活低效资产，既缓解商办市场过剩压力，又填补保障房缺口。以昌平项目为例，改造后可提供数百套小户型房源，精准匹配新市民、青年群体需求。
新黄浦的昌平项目，不仅是企业低成本扩张的商业决策，更是北京探索“存量焕新”的缩影。
从郭公庄首例到顺义、昌平接连落地，“商改住”已从试点迈向规模化。
未来，如何平衡公益属性与市场化运作，如何优化审批流程、提升改造效率，将成为政策与市场共同攻坚的课题。
对于房企而言，抓住政策红利、构建“开发+运营+资本”的全链条能力，或将成为存量时代突围的关键。
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