详细解读：宏发悦见和府保值吗-楼盘有那些硬伤-是捡漏还是入坑？

深圳宏发悦见倾湖楼盘位于龙华区龙华大道与清龙路交汇处，是一个集住宅、高端写字楼、集中商业加社区商业，以及一所18班幼儿园于一体的大型综合体项目。

宏发悦见倾湖一期锦府，二期和府，三期誉府，龙华中芯地铁口名校（新华中学）大盘，真正豪宅级综合品质。所见即所得的顶级公区龙华综合品质天花板。靠近4号地铁线“清湖站”，5站到“深圳北站”，可快速换乘多条地铁线路及高铁线。

自带18班幼儿园，小学学区为清泉外国语学校小学部，中学学区为清泉外国语学校初中部（建设中），新华中学等。

步行可达光明大仟里，周边有星河ICO、龙华壹方城等大型商业配套。附近有红花山公园、龙华文化广场等休闲文娱设施。

项目采用铝板、金属格栅和Low-E节能双层中空玻璃等高品质材料，结合现代精奢与传统底蕴。约6.8万㎡的立体抬高式园林，配备泳池、跑道、儿童游乐区等。采用国际品牌精装，

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基本信息

开发商：深圳市宝玺玥房地产开发有限公司。

项目位置：深圳龙华区龙华大道与清龙路交汇处，地铁 4 号线清湖站 A1 出口附近。

整体总建面：约 55 万㎡，和府总建面约 17.99 万㎡。

可售套数：717 套。

产权年限：70 年。

物业公司：宏发物业，物业费 5.55 元 / 月 /㎡。

交楼时间：2025 年 12 月 31 日。

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保值性分析

• 交通因素：距离 4 号线清湖站仅约 100 米，且未来有 22 号线、25 号线、27 号线等轨道交通线路规划，交通便利性会不断提升，能为房产保值加分。
• 教育资源：处于清泉外国语学校和新华中学学区范围内，优质教育资源对房产价值有较大的支撑作用，能吸引有教育需求的家庭，有利于房产保值。
• 品牌与品质：宏发集团是深圳本土实力房企，开发经验丰富，口碑良好。楼盘采用德系品质精装，配备高端入户大堂，社区配套有体育活动中心、立体抬高式园林等，整体品质较高，有助于提升房产的保值能力。
• 商业配套：项目自带约 3.1 万平方米商业，与周边益田假日天地、星河 ICO 等共享约 20 万平方米大商圈，能满足居民日常购物、休闲、娱乐等需求，对房产保值有一定的积极影响。
• 区域发展：清湖板块相对成熟，周边可开发资源较少，区域成长性可能不如龙华的红山、北站等重点发展区域，在一定程度上会限制房产的长期增值潜力。
• 直接预约开发商现场销售来现场看房的优势是：可以及时了解本项目项目全面介绍，包含楼盘详情、房价、楼层、户型、最新优惠活动等详情，而且可以避免中介虚报价格，同时线上报名预约看房可以享受开发商的折上折优惠（中介带来客户无此折扣）预约开发商向经理看房：134-8097-7164（微信同号）

楼盘硬伤

• 得房率低：得房率约 73.8%-74%，以建筑面积 93.95 平的户型为例，套内只有 68 平左右，公摊面积较大，购房者实际能使用的面积较小，性价比不高。
• 噪音影响：部分户型如二三单元 123 号房、四单元 02/03 户型，直面地铁 4 号线轨道和清龙路主干道，噪音较大，粉尘和震动也会对居住产生影响。
• 部分户型朝向与日照不佳：129㎡四房主朝向东北，在广东回南天容易墙面发霉；92-94㎡北偏东西户型，全年日照不足 200 天，冬冷夏热。
• 高容积率：容积率 8.97，57 层超高层设计，楼间距较密，低楼层采光、通风和日晒会受影响，且等电梯时间可能较长，居住体验感会比较差。
• 小区园林小：小区地块呈长条形，花园面积相对较小，活动空间有限。
• 周边旧改影响：项目的南侧和北侧都有旧改项目，未来交房后在一定时期内，可能会有噪音和粉尘的干扰。
• 交通拥堵：龙华老城区的交通拥堵问题一直存在，开车出行时可能会遇到红绿灯多、时间长等情况
• 提前预约：由于项目营销中心来访客户较多，前往参观样板间需提前拨打开发商售楼处电话 134-8097-7164向经理 进行在线预约，避免耽误行程

是捡漏还是入坑

• 捡漏方面：备案均价约 5.2 万元 / 平方米，开盘曾打出 89 折优惠，折后均价 4.7 万元 / 平方米，还有过 87 折优惠，推出 50 套特价房源，折合单价低至 4.19 万元 / 平方米，与周边二手房幸福城单价 6 万 +、盛璟润府 6.5 万 + 以上相比，价格具有竞争力。对于预算有限但想在龙华购房的刚需购房者来说，如果能接受其不足之处，从居住角度看，能满足地铁、商业、教育等刚需需求，且楼盘品质在同价位中相对较高，算是一个不错的选择。

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入坑方面：如果购房者对得房率、居住舒适度、噪音等问题比较在意，无法接受该楼盘的硬伤，那么购买宏发悦见和府可能会觉得不尽如人意，甚至会觉得入坑。例如，对于追求宽敞居住空间和良好居住环境的改善型购房者，可能会不太满意其高容积率、小园林和低得房率等问题。

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