谁买走了上海的“天价”豪宅？

苗野｜发自北京

绿城在上海又火了一把！它把豪宅卖到了“天价”。

作为全国单价“地王”项目绿城潮鸣东方以69.88亿元的总销售额"日光"收官。相比13.1万元/平方米的楼面价，绿城将项目均价卖到了19.5万元/平方米，房价比地价贵了近50%，单套总价最高达到1.54亿元。

从拿地到开盘，9个月的时间，绿城潮鸣东方创下上海豪宅开发新纪录，利润空间也是相当可观。“赚钱还得高周转！”

绿城潮鸣东方始于徐汇区斜土街道xh128D-07地块，原为小米总部地块，退地后经重新调整规划，从商办用地改成住宅用地，于2024年8月重新上架，最终经摇号被绿城以48.05亿元总价竞得，楼面价高达13.1万元/平方米，溢价率约30%，一举成为全国新晋“单价地王”。

紧接着绿城立刻成立“开发作战指挥部”，隔天机械设备进场。拿地四个月后，项目开始实施“桩基工程”，2024年底绿城开始组建销售团队。今年“五一”前夕，绿城潮鸣东方取得预售许可证，总共120套豪宅，备案均价19.5万元/平方米。

这是上海批出的新盘价格“第二贵”，最贵纪录依然属于翠湖天地六和，备案均价约21万元/平方米。

据了解，绿城潮鸣东方共规划3栋高层住宅，户型面积274～584平方米。在120套可售房源中，单价最贵的房源为1套顶层复式，单价高达26.52万元/平方米；总价最贵的1套顶楼复式房源，总价更是接近1.54亿元。即使是总价最便宜的1套2楼房源，总价也超过4000万元。

即便“半个小目标”起步，120套房源仍获得191组有效意向认购，认购率近160%，项目虽未触发积分，但触发5年限售。5月11日13时58分，绿城潮鸣东方项目正式选房，所有房源开盘售罄。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，绿城潮鸣东方所在的徐汇滨江发展潜力巨大，但临江的住宅用地已基本开发完毕，项目作为板块内低密临江宅地开发项目，加上绿城品牌加持，热销符合市场预期。目前，徐汇滨江板块暂无在售新房项目，后续供应还需等待东安新村旧改地块的开发。

是谁买走了绿城的豪宅？

从公示数据来看，绿城潮鸣东方191组有效认购中，除去3家公司，剩余188组客户认购。其中，上海本市62组，占比约33%；其他省份126组，占比约67%。在外地认购客户中，浙江富豪表现最为突出，以32组认购领先，占外省认购总数约25.4%；江苏紧随其后，18组认购，占比约14.3%；安徽有12组，占比约9.5%；山东有10组，占比约7.9%。

市场人士认为，绿城潮鸣东方的热销再次验证了上海核心地段稀缺资产成为高净值人群避险首选，部分买家通过购置豪宅实现资产保值，也突出中高端改善需求信心增强，优质次新二手房抗跌性强化了市场预期。

绿城潮鸣东方只是2025年上海市豪宅市场火热的一个缩影。

5月11日，陆家嘴太古源·源邸第二批次推出57套房源，套均售价约5700万元，当天售出55套，两批次开盘累计总销售额达57.6亿元。

次日，上海壹号院宣布三批次项目开盘在4天半内收获171组意向客户，认筹率超267%，成为2025年上海市黄浦区首个触发积分制的项目。此次推出64套建面约299～1010平方米的房源，均价18.5万元/平方米，较上一批次房源上涨了7000元/平方米。

据不完全统计，仅5月10日至12日，上海内环成交175套豪宅，单套总价超5700万元，最高成交价达1.8亿元。

这一现象背后，是经济不确定性下高净值人群对核心资产的追捧，以及市场对地段、产品力与政策红利的深度博弈。

太古地产住宅业务董事杜伟业在开盘结束后公开表示，这一出色成绩，有力印证了市场对该综合发展项目的青睐，尽管全球经济面临不确定性，上海高端住宅市场依然展现出强劲韧性。

上海中原地产数据显示，今年4月上海新建商品住宅成交面积为55万平方米，成交量和去年同期相当。当月至少产生5个“日光盘”，在全国遥遥领先，包括翡雲悦府、中海云邸玖章、保利海上印、浦发莲园和象屿苏河琹庐等。

“稀缺性+避险需求+政策松绑是主要驱动因素。”某房企内部人士认为，上海黄浦、徐汇滨江等区域土地供应近乎枯竭，核心地段不可复制性直接推高房价预期。在全球经济波动下，豪宅被视为抗通胀“硬通货”，全国3000万元以上豪宅成交60%集中于上海，全款购房比例显著，浙江、江苏企业家及“二代”成主力客群。

换句话说，楼市下行期，上海的核心优质资产依旧是塔尖人群的“心头好”。

另有机构预计，2025年上海将有54个高端改善盘入市，不排除出现“神仙打架”的局面。顶豪持续稀缺，徐汇滨江、黄浦滨江等地块未来售价或突破20万元/平方米，风貌别墅与超高层产品并驾齐驱。同时去化压力也隐现，部分项目已现价格回调，如翠湖天地复式挂牌价降至15万元/平方米，房企需以产品力突围。

种种迹象表明，上海豪宅市场的狂热，既是高净值人群对优质资产的集体投票，也是城市资源与资本博弈的缩影。在“冰与火”的极致分化下，唯有真正具备稀缺性、产品力与服务价值的项目，才能在这场财富盛宴中持续领跑。