雅诗阁中国发力特许经营，本土服务式公寓“狼来了”？

进入中国市场27年的雅诗阁，终于开始发力特许经营模式。

作为全球最大服务公寓业主及运营商，雅诗阁持续深耕中国，期间不断推出各种大动作。包括与华住、锦江成立合资公司、将酒店系列品牌引入国内、推出软品牌等。在此之前，它更多是通过委托经营的模式开发国内市场。

一个明显的趋势是，当下的雅诗阁发展模式越来越轻，在中国开拓的节奏也会越来越快。

而在国内，布局长租公寓以及服务式公寓的集团越来越多。当雅诗阁打开特许经营的口子后，这个赛道是否真的是“狼来了”？

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在华推出特许经营模式

日前，雅诗阁中国在上海开展首场特许经营业务品鉴会，推出在华特许经营模式，并发布 Citadines 馨乐庭品牌2.0及雅院品牌焕新升级。

《酒管财经》注意到，早在今年3月14日，商务部网站信息显示，雅诗阁物业管理（上海）有限公司获特许经营备案，特许品牌为“馨乐庭Citadines”，备案机关上海市商务委员会。

雅诗阁是凯德投资旗下全球最大的服务公寓及酒店业主和住宿运营商，早在1988年进入中国市场。目前，16个品牌中，超10个品牌落地中国。

雅诗阁中国董事总经理黄伟民表示，公司此时布局公寓酒店的特许经营，源于三个“确信”：

确信雅诗阁在全球服务公寓领域的领军地位；

确信雅诗阁深耕中国的本土化智慧；

确信这是一个区别于投资传统酒店的优选投资方案。

其实，去年初履新雅诗阁的黄伟民，在特许经营方面有着丰富的经验。

在加入雅诗阁之前，黄伟民曾担任洲际酒店集团大中华区特许经营及假日快捷酒店副总裁，负责洲际酒店集团大中华区特许经营业务和假日快捷酒店品牌，管理范围超过300家酒店。

而此次在华特许品牌——馨乐庭，源于法国，雅诗阁在2006年将其引进亚洲，并将首个项目落地上海，其定位是城中乐活的公寓酒店品牌。目前，该品牌在国内开业29家，分布在近20个城市。另有9家门店将在2025年第三季度和2026年陆续开业。

按照该公司的说法，雅诗阁中国属于投而优则管、管而优则特许。

《酒管财经》遴选部分数据供大家参考。

一个是雅诗阁公寓酒店通过自有官方渠道及会员实现65%的直连渠道占比；另一个是馨乐庭品牌在国内一线城市整体连续多年达到70%的毛利预期。

对于雅诗阁来说，最早是自持物业做长租公寓，后开始通过委托管理的形式开发全球市场。直到当下放开特许经营，雅诗阁中国的发展路径越来越轻，其成长速度势必也会越来越快。

这里也有数据。

早在2019年，雅诗阁新开17家物业，创下当时开业记录。而到了2019年，雅诗阁在国内新开20余家物业、超5000套公寓及酒店单元，记录再次得以刷新。

而该公司发布的2024年度开业计划，将在中国18个城市新增超20个项目，其中包括5个首入城市，项目共涉及旗下8个品牌。

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雅诗阁如何深耕中国？

从1998年首个项目开业，雅诗阁在中国已经走过了近27个岁月。在此期间，雅诗阁不断引入新品牌，不断推出新合作模式，布局酒店产品，持续深耕中国。

首先，同本土酒店集团成立合资公司。

2018年5月，雅诗阁、华住酒店集团、城家公寓签署三方战略合作协议，并宣布共同成立合资公司，代理“馨乐庭”品牌在中国的特许加盟及委托管理业务。

按照当时的计划，到2025年签署16000套服务公寓，让馨乐庭在华规模增长超过三倍。

到了2024年10月，雅诗阁与锦江酒店宣布，双方将共同成立合资公司，以特许经营为主要业务模式，携手推进雅诗阁旗下中高端商旅型公寓酒店品牌——Quest以及锦江酒店旗下社交型公寓酒店品牌——憬黎公寓酒店（TULIP LODJ）的在华拓展。

这个合作意图同样非常明显。雅诗阁希望借助好锦江酒店（中国区）的开发团队、供应链平台，将公寓酒店品牌Quest快速落地国内。而锦江酒店又可借助雅诗阁在中国高端服务公寓和公寓酒店市场多年的经验，将自家的憬黎打造成一个高品质的公寓酒店品牌。

目前，在雅诗阁全国四大区物业中，合资公司管理项目为13个。

其次，模式越来越轻，开店越来越快。

在过去，雅诗阁一直都是秉持着“慢工出细活”的原则，两到三年开一家店的节奏维持了很长的时间。

从自持物业，到委托管理，再到当下的特许经营，不难看出，雅诗阁一路向轻。

2024年6月份的很多报道中提到，雅诗阁在华主要的业务合作模式是委托管理，占总业务量的97%。重资产（自持物业）的比例从曾经占业务的绝大多数，降至现在的仅3%左右。

按照雅诗阁2023年初披露的最新“五年计划”，未来5年客房单元的年净增长率要达到8%-10%，到2028年底则需实现年管理费收入突破5亿新元。

第三，引入更多品牌，更加迎合本土文化和消费者。

雅诗阁旗下的品牌涉猎奢华到高端、中高端。在16个品牌中，超10个品牌已经落地中国。

在这两年，雅诗阁进入中国的品牌越来越多。

在与锦江酒店合作时，雅诗阁将Quest品牌引入中国；在去年底，雅诗阁臻选品牌首店——海口鸿园酒店公寓·雅诗阁臻选，正式开门迎客；另外，雅诗阁优选在华首个项目已经落户广州，最快将在今年第三季度开业。

同时，雅诗阁还为中国市场“定制”了两个品牌：“雅遇公寓”和“雅院公寓酒店”。其中，雅院品牌国内首店在2023年7月份正式在深圳亮相。

这两个品牌以简约、舒适、自由、实用的服务为核心，为留学生、白领等群体提供可以拎包入住、宠物友好的长租或短租落脚地。

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国内服务公寓市场大变天？

当下的国内市场，长租公寓和服务公寓正在更受欢迎。

戴德梁行此前发布的《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》显示，长租公寓/服务式公寓在所有资产类型中最受投资者欢迎，特别是在北京和上海。对比疫情前，投资人对酒店业态的信心有所增强。长租公寓等抗周期性资产尤其受到投资者的关注。

同时，这一赛道缺口还在。

世邦魏理仕《中国长租公寓投资报告》称，我国集中式长租公寓供应还存在巨大缺口——截至2022年，在营的集中式长租公寓仅300万套，预计到2030年需求至少1200万套，即还存在900多万套缺口。

据睿和智库不完全统计，截至2024年11月底，全国新开业长租公寓项目达702个，其中602个披露开业房间数，新开业规模达 35.1万间。

在此背后，我国长租公寓市场扩容明显，市场大玩家越来越多，酒店集团等纷纷涉猎其中。

比如，锦江酒店（中国区）宣布推出首个企业公寓品牌“途羚公寓”，并在上海开设了首家门店，开业当天就实现满房。（详情可见《锦江酒店的长租公寓，住满了酒店同行》）

而对于服务式公寓来说，竞争同样正在加剧。

万科高端长租公寓品牌“富瑞斯”，以及招商蛇口高端长租公寓品牌“壹棠”，开店速度均较之前有明显加快。

当下的服务式公寓，酒店属性正在增强，同时强调运营效能精细化。它们正在从"标准产品"到"个性体验"，从“硬件堆砌”到“服务深耕”。

越来越多品牌意识到，服务式公寓的核心竞争力在于“服务”，人性化服务水平愈发成为项目的上限标准。

而雅诗阁在华开发特许经营后，后续扩张会进一步提速。如果雅诗阁选择扩大特许经营品牌数量和范围后，整个服务式公寓赛道势必会迎来新一轮的竞争。

届时，整个赛道可能真的是“狼来了”。

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统筹 |劳殿 编辑 |阿渲

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