大手笔啊，1470亿债务清零！金科“重生”之路，是房地产化债曙光

5月14日深夜有网友发帖，1470亿债务清零！一个金科，多少供应商要跳楼啊。受伤的为什么总是老百姓和民企？

• 这究竟是咋回事？

我们来看看该网友提供的信息。这是来自另一博主的发帖。

2025/05/13 16:49

这张图传开了，评论就不评论了，也没法评。

曹山石@caolei1

本周，重庆第五中级人民法院一纸裁定，宣告中国地产史最大债务清零案一-金科股份1470亿债务清零，成为全国首家通过司法重整成功卸下债务包袱的千亿级上市房企。仅靠26.28亿战略投资款，金科能把相当于恒大债务规模1/3的烂摊子通过司法重整打包解决，让同行们看得目瞪口呆。

《重庆金科重整计划》载明:根据评估机构出具的偿债能力分析报告，截至评估基准日，重庆金科如实施破产清算，假定全部有效资产能够按照评估清算价值84.556.26万元变现，按照企业破产法规定的清偿顺序，担保财产变现所得将优先用于偿还有财产担保债权，剩余其他资产变现所得在依次支付破产费用、共益债务、职工债权、税款债权后，向所有普通债权人进行分配，则预计重庆金科
在破产清算状态下普通债权的清偿率为0.63%。在重整状态下，按照重整计划确定的债权清偿方案，破产费用及共益债务获得全额清偿;有财产担保债权将在担保物价值范围内优先受偿，职工债权、税款债权和5万元以下的普通债权获得100%清偿，债权金额为100万元的普通债权首次分配综合清偿率预计为11.64%。
根据《重庆金科重整计划》中对模拟清算状态下的清偿率与重整状态下清偿率的对比，反对重整计划的债权人在重整状态下的清偿率高于其在破产清算程序中原可获得的清偿率，该重整计划不损害各表决组中反对者的清偿利益。
三、重整计划具有可行性
重庆五中院认为，重整计划草案应当详细、明确，既要符合法律法规及监管要求具有合法性，也要符合公司经营实际具有可行性。
25年5月13日,11:27·1.5万查看

对此，有网友发帖评论，金科债务清零，重庆确实做得比较好的，至少有人收拾烂摊子，部分烂尾楼也有希望交付，只是这1470亿债务8000多家债权人只能拿到百分之二十的权益，意思就是原来一百块，你能拿到22块钱的权益，比破产只能拿三块钱好很多，只亏百分八十！

• 金科地产破产重组给了房地产化债一个曙光，有望成为暴雷上市房企的一个标准处理模式，核心就是一点：债转股！

业内人士指出，这一设计巧妙规避了当前资产贱卖的风险，同时也将债务压力转移至长期时间维度，本质是以时间换空间。

若未来房地产市场回暖或REITs发行渠道打通，债权人或可通过资产增值获得超额补偿。而金科则得以轻装上阵，将管理精力集中于保交楼与轻资产运营。

这其实也是资产管理公司的惯常手法，通过债转股让企业摆脱债务的纠缠，轻装上阵，然后通过轻资产运营做大企业价值，最终通过股权的增值实现债务的兑现！

而且不可否认的是，在房地产这样的大环境下，靠资产（土地和房产）的运营已经完全不可能偿还债务，企业已经资不抵债，现金流已经崩掉了。

如今上市公司先把所有债务清零，转化为股权，轻装上阵，上市公司转变盈利模式，不再通过项目开发赚钱，而是通过向原有项目公司收服务费赚钱。

这样有一个什么好处呢？亏损在项目公司，上市公司肯定是盈利的，上市公司会成为一家毛利率非常高的轻资产投资和运营公司。

以目前A股对此类公司的估值，PE40倍没问题，那么一家净利润20亿的公司，估值可以到800亿，这样就可以完美化解债务了。也就说，债权人在房地产项目亏损的钱可以通过股权的增值再赚回来！这也体现出上市公司的价值，不上市的公司则很难这么操作。

当然，金科股份此次重整获批并非终点，而是漫长复苏的起点。尽管重整计划为金科争取了喘息空间，但行业整体下行压力仍未缓解，在这一背景下，在未来如何回正经营现金流、优化资产结构，对其来说仍然是一个不小的难题。

对此，你怎么看呢？