北京
✨北京海淀保利嘉华天珺✨✽✽✽✽
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2025年1月1日，位于海淀永丰北片区的保利建工嘉华天珺下了预售证，凭借着低总价的中小户型与出色的产品力，到访人数峰值高达5000组，而后保利公布了售价，均价高达8.8万。
在1月13日嘉华天珺正式开盘，首销喜报为322套。而截止到今天，实际网签套数仅为158套，注水量超过一半。
嘉华天珺是保利在北京货值最大的项目，总共有1276套房源，在海淀算是个超级大盘，目前的网签率仅为12%。加速去化成为了现在头等重要的大事儿。
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这不，保利为了在五一期间加速去化，推出了签约赠送物业费活动，最长可减免8年物业费。可是，这真的有用吗？嘉华天珺的去化，到底出了什么问题？
02 ｜ 致命缺点：没地铁
保利建工嘉华天珺位于海淀的永丰北片区，在近5年中，该区域还集中供应了华润幸福里润园、中海汇德里、中海富华里、海开栖海云颂等4个商品房小区，共计5000多套房源。
永丰本地的购买力早已被之前的这4个商品房小区消耗殆尽，而很多来自其他地区的外缘客源却因为没有地铁，也没有办法承接，于是只能一票否决了嘉华天珺。
⬆️嘉华天珺距离最近的地铁永丰站大约2.3公里
牛市放大优点，熊市放大缺点，所以没有地铁这个缺点，在当下显得格外明显。
03 ｜ 房价已经包含了地铁溢价
时至今日，从网签价上对比，永丰南的颐海云颂为90034元，而永丰北的嘉华天珺为85598元，两者只相差4436元。但颐海云颂相比嘉华天珺，不仅更靠近市区3公里，还守着永丰南地铁站，是海淀目前唯一在售的地铁商品房，优势得天独厚。
⬆️嘉华天珺截止到2025年5月6日的网签套数
而反观嘉华天珺，不仅距离市区更远，并且目前也没有明确的地铁规划，最终的网签单价仅比颐海云颂便宜4.9%，贵的没有道理。用户也用脚做出了选择：颐海云颂仅开盘一个多月，网签已经近半。
⬆️颐海澐颂截止到2025年5月6日的网签套数
综合来说，嘉华天珺目前的售价，已经把未来传言的19号线北延支线的溢价含在了售价里。而这条地铁何时能兑现，可以说是遥遥无期。
04 ｜ 突如其来的大变局
在1月开盘时，保利还对嘉华天珺踌躇满志，而随着3月份中美关税战的开打，北京楼市直接上演了倒春寒，仅有的购买力也被功德寺双子星以及颐海云颂消耗殆尽，除了这三个楼盘外，其他所有楼盘几乎在一瞬间就都卖不动了。
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本来嘉华天珺寄希望于等到功德寺双子星和颐海云颂都卖完，海淀北部没有其他竞品，从而迎来顺销的窗口期，然后把流速拉起来，而突如其来的中美关税战彻底打乱了保利原有的计划
因为担心失业以及收入下降，潜在购房者的观望情绪在4月上升到了新的高度，连永丰南颐海云颂的网签速度都慢下来了，时至今日也未能过半，嘉华天珺更是几乎停滞不前。
05 ｜ 降价为什么这么难
嘉华天珺在海淀北部，算是一个超级大盘，也是永丰北的品质标杆。如果嘉华天珺降价，那其余的4个商品房小区就会直接原地破发，对永丰板块的价值无疑是一个沉重打击。
而西北旺镇，同样也不愿意看到这个情况，所以前无古人的通过官方公众号发了个公告：表明在未来10年中，西北旺镇辖区内将不会新增商品房供地，以保持稀缺性。所以嘉华天珺宁愿减免8年的物业费，在短期内也不愿意降价。
06 ｜ 悬在头顶上的好房子之剑
北京现在有地的区域中，仅剩海淀区没有突破"好房子"了，嘉华天珺占比46%的99平绝对主力户型得房率仅为83%，虽然在目前没有"好房子"的海淀区产品力还不错，但是和动辄得房率超过90%甚至是100%的其他区相比，竞争力并不算强。
保利在近期发布了位于朝阳区褡裢坡的朝观天珺户型图，这也是保利在北京的第一个“好房子”项目，我制作了一张这两个项目平米数相仿的户型图，来一起看看“好房子”的威力吧！
⬆️嘉华天珺134平与“好房子”朝观天珺139平对比
在可预见的未来，海淀区出现"好房子"是迟早的事儿。而随着全市同价位段的"好房子"楼盘越来越多，嘉华天珺的竞争力也会逐渐走低。
07 ｜ 进退两难的嘉华天珺
如果嘉华天珺不降价，去化的速度就一定上不去，作为保利在北京货值最大的项目，会严重拖累保利的利润。
如果选择降价，无论是西北旺镇以及永丰北片区内的其他4个商品房小区业主，亦或是已经完成网签的158位业主，估计都不会同意，可能会面临饱和式投诉。
除了降价之外，还有一条路是寄希望于地铁落地，可是保利作为一个商品房开发商，能量也无法大到影响到地铁的规划与批复，所以等地铁这条路的主动权也不在保利手中，也走不通。
在这3条路都走不通的情况下，嘉华天珺的去化仿佛走进了死胡同，进退两难。
08 ｜ 肺腑之言
如果我是嘉华天珺的操盘手，我还是会顶住压力，坚定不移的选择降价。目前京楼早已是零和博弈的市场了，让当下为数不多的购买力尽早转化为网签，才是最重要的事情。
到底是158名已网签的用户重要，还是1100多套未售出的库存房源更重要？哪个是芝麻、哪个是西瓜，不言而喻。
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