融创服务“断舍离”：收缩三四线城市抢滩核心城 解码物企战略重构新法则

在这场没有硝烟的战争中，融创服务的进退之道，或许正在书写中国物管行业的新生存法则。

中房报记者 梁笑梅 北京报道

截至5月12日收盘，融创服务报收于1.85港元/股，微涨0.54%。这抹资本市场泛起的涟漪，恰与十天前那场震动行业的战略调整形成微妙呼应——4月30日，融创服务高管签署的8.26亿元股权转让协议，不仅斩断了与广西彰泰物业的三年"联姻"，更在物管行业转型的深水区投下一枚战略深弹。

融创服务方面表示，此次出售将优化公司的战略布局，将更多资源与管理精力聚焦投入在一二线城市。预计此次交易的净收益为人民币0.42亿元，所得款项将用作一般营运资金。

当下，物管行业正经历从“规模扩张”到“质效优先”的残酷转型。中信证券数据显示，2024年60家上市物企归母净利润同比下滑18.8%，亏损企业增至13家。中指研究院《2025物业服务百强报告》揭示，百强企业净利润率连续三年下滑，管理面积增速降至5年最低点。在此背景下，融创服务的“撤退”与“聚焦”，成为行业转型的缩影。

8.26亿“减法”背后的战略逻辑

战略收缩与财务优化的双重选择

在彰泰物业总部，一场价值8.26亿元的“减法”正在悄然进行。工人们正小心翼翼地拆除标有“融创服务”的铭牌，这一动作不仅象征着融创服务与彰泰物业之间合作关系的正式结束，也标志着融创服务战略调整的新篇章正式开启。

这家曾承载融创服务南下野心的企业，如今以8.26亿元的价格被转让给本土企业广西老彰家。交易细节显示，彰泰物业2024年税后净利润8539万元，市盈率12倍，看似是笔优质资产。但融创服务宁愿放弃每年近亿元的利润，也要完成这场“断舍离”。

“这不是简单的买卖，而是战略级的资源重组。”一位中信证券物业行业分析师指出。数据显示，彰泰物业在管面积2049万平方米，但其中87%分布在广西三四线城市，平均物业费仅为1.8元/平方米，不到融创服务核心城市项目收费标准的60%。更关键的是，这些区域物业费提价五年累计不足3%，而人力成本年均涨幅达8%。

对于融创服务而言，这次出售不仅是财务上的必要之举，更是战略上的果断选择。2024年，融创服务的核心净利润为7.96亿元，而母公司融创中国同期需偿还高达1935亿元的短期债务。此次交易带来的8.26亿元现金流虽然仅占债务规模的0.4%，但对于缓解流动性压力具有重要意义。

融创服务退出彰泰服务集团有两个方面的原因。在同策研究院联席院长宋红卫看来，“一是目前融创化债已经到了关键阶段，其中资产处置和变现就是化债的重点内容之一，从偿债方案来看，也需要一定现金流来偿债及作为运营资金来维持公司业务的正常进行。二是从资产盘活的角度来看，资产调仓也是重要方向，广西房地产市场能级较低，销售去化压力也大，融创需要高利润的项目，因此舍弃广西项目，保留上海等核心资产的项目，有利于企业恢复元气。”

这种“卖子求生”的策略在业内并非孤例。碧桂园服务近期向关联方提供10亿元借款用于"保交楼"。中指研究院《2025物业服务百强报告》显示，2024年百强企业净利润率同比下降1.2个百分点，13家上市物企陷入亏损。物管行业正经历从"规模竞赛"到"现金为王"的残酷转身。

布局一二线城市

科技赋能下的核心城“抢滩战”

翻开融创服务2024年年报，一组数据彰显融创服务战略决心：一二线城市新增签约面积占比76%，单城市项目密度较2022年提升11%，高端住宅及商业综合体收入贡献突破80%。

“融创服务出售的目的在于剥离非核心城市业务，将更多资源聚焦于一、二线城市。”中指研究院华南分院总经理、华南城市研究会副会长张化学表示。

仔细深究发现，融创服务向核心城市进军的战役，本质上是科技与资本的较量。融创服务2024年的研发投入同比增长43%，重点布局智慧物业系统。在成都某示范社区，业主可以通过手机APP实时查看设备运行状态，报修响应时间缩短至8分钟。这种数字化能力正在成为竞标核心项目的“杀手锏”。

这种聚焦策略正在改写行业规则。一位智库专家预测，到2026年，核心城市物管市场将形成"721格局"：70%份额由全国性龙头占据，20%归地方国企，剩下10%留给细分领域专家。这种残酷分化正在倒逼企业做出选择——要么像融创服务那样聚焦核心赛道，要么在区域市场做到极致。

融创服务的战略蓝图逐渐清晰：用三四线市场的“退”，换一二线城市的“进”；用规模收缩的“减”，实现利润增长的“加”。这场战略调整如同精密的围棋博弈，每一次落子都在权衡短期生存与长期野心。

正如一位不愿具名的投行董事所说：“物管行业正在经历成人礼，活下来的企业必须同时具备壮士断腕的勇气和绣花针般的精细。”在这场没有硝烟的战争中，融创服务的进退之道，或许正在书写中国物管行业的新生存法则。