房屋买卖变借贷纠纷，起诉还钱时能否主张逾期利息？房产律师指导

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：林向阳

被告：赵海

（二）原告诉求与事实理由

林向阳诉请：

判令赵海偿还借款本金 70 万元及利息（自2022 年 12 月 18 日起按年利率 15.4% 计算至实际付清之日止）；

判令赵海承担本案诉讼费。

事实理由：2022 年 12 月 18 日，林向阳与赵海签订《房屋买卖合同》，约定赵海将顺义区一号房屋以 110 万元售予林向阳，林向阳支付首付款 70 万元。后经顺义法院判决认定，双方不存在房屋买卖关系。赵海在该案庭审中自认双方存在民间借贷关系，并已支付首月利息。现赵海拒不偿还 70 万元借款，林向阳诉至法院维权。

（三）被告答辩

赵海辩称：不认识林向阳，未直接向其借款。借款时被扣除砍头息 2.3 万元及服务费 4 万元，实际到手 63.7 万元，款项系从中介王强处获得。当时签署多份空白合同（含房屋买卖合同、借款合同），仅按王强指示签字，不清楚为何由林向阳起诉。借款时约定每月付息 2.3 万元，已将首月利息及服务费转至王强指定的李芳账户。

（四）法院认定事实

2022 年 12 月 18 日，赵海与林向阳签订《房屋转让合同》，约定以 110 万元交易一号房屋，林向阳当日转账 70 万元首付款，赵海出具购房定金及首付款收据；

之前判决已确认双方不存在房屋买卖关系；

赵海提交的录音显示，2022 年 12 月 18 日其与王强、孙莉协商借款事宜，约定月息 2.3 万元、服务费 4 万元，并按指示向李芳账户转账 6.3 万元；

林向阳称王强为房屋中介，收取 2 万元中介费，借款当日收到王强转交的首月利息 2 万元，借款初始约定月息 3 分，逾期则履行房屋买卖。

二、争议焦点

林向阳与赵海之间是否存在民间借贷关系？

借款本金数额应如何认定？

利息计算标准及起算时间是否符合法律规定？

三、案件分析

（一）借贷关系认定

生效判决已否定房屋买卖关系，且林向阳转账、赵海使用资金并付息的事实明确。赵海虽否认林向阳为出借人，但未能指明其他出借方，结合协议、收据及转账记录，法院依法确认双方存在民间借贷关系。

（二）本金数额确定

依据相关法律，预先扣除的利息应从本金中减除。林向阳认可借款当日收到 2 万元利息，该部分应扣减，故借款本金认定为 68 万元。赵海主张的其余 6.3 万元支出，因无证据证明与林向阳相关，本案不予处理。

（三）利息计算合法性

林向阳主张按年利率 15.4% 计息，未超合同成立时一年期 LPR 四倍，且未超出赵海自认的月息标准，符合法律规定，法院予以支持。

四、裁判结果

法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、第二十六条，判决：

赵海于判决生效之日起七日内偿还林向阳借款本金 68 万元及利息（以 68 万元为基数，自 2022 年12 月 18 日起按年利率 15.4% 计算至实际付清之日止）；

驳回林向阳其他诉讼请求。

五、案件启示

规范合同签署：借贷双方应避免签署空白合同，明确约定借款金额、利息、期限等核心条款，留存完整合同文本。

资金交付留痕：出借与还款过程应通过银行转账等可追溯方式进行，避免现金交易，保留支付凭证。

警惕 “砍头息”：预先扣除利息属违规行为，借款人应拒绝此类要求，出借人不得以此方式变相提高利率。

中介行为审查：涉及中介参与的借贷，需核实其资质与操作合规性，避免陷入复杂纠纷。

证据意识强化：诉讼中证据是关键，当事人需妥善保存沟通记录、转账凭证、还款明细等，确保主张有据可依。