抵押房屋交易，购房者需规避哪些法律风险？房产买卖律师建议

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：丙公司

被告：丁公司

第三人：戊公司

（二）原告诉求与事实理由

丙公司诉请：

判令戊公司协助办理位于北京市大兴区（以下简称一号房屋）抵押权注销登记手续；

在第 1 项请求履行完毕后 7 日内，丁公司协助办理一号房屋产权登记手续；

本案诉讼费用由丁公司承担。

庭审中，丙公司撤回要求丁公司支付延期办理产权登记违约金的诉求。

事实理由：丙公司于 2020 年 7 月 17 日开始占有使用一号房屋，并陆续签订供热、燃气合同。2020 年 12 月 28 日，丙公司与丁公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，支付全部房款 2750789 元。合同约定丁公司应在 2021 年 1 月 31 日次日起 730 日内办妥产权登记，否则按日万分之一支付违约金。一号房屋存在戊公司的抵押权，但丁公司售房时表示戊公司同意销售，且合同附件有戊公司同意销售函件。根据相关法律，戊公司在丙公司支付全部房款后，仅能就售房款优先受偿，应协助办理抵押权注销登记，丁公司也应履行协助办理产权登记的义务。

（三）被告与第三人答辩

丁公司未作答辩。

戊公司述称：

同类案件已认定购房主体应为自然人，丙公司不是实际购房人，不具诉讼权利，应驳回起诉；

丙公司购房事实存疑，需查实是否借购房对抗抵押权；

即便存在真实购房行为，购房协议也不能对抗戊公司合法抵押权；

戊公司抵押权并非基于房屋开发贷款设立，对丁公司无资金监管义务，无过错，抵押权不应消灭，不应注销抵押登记；

丙公司为法人，一号房屋为办公用房，不符合房屋消费者物权期待权保护条件，戊公司仍应就一号房屋优先受偿，不应为丙公司办理过户登记。

（四）法院认定事实

房屋买卖相关：2020 年 12 月 28 日，丙公司与丁公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定丙公司以 2750789元购买一号房屋，合同载明房屋已抵押给戊公司，抵押登记日期为 2020 年 5 月 26 日，债务履行期限至2022 年 5 月 28 日，双方办理了网签备案。丙公司支付购房款，丁公司出具发票，丙公司办理房屋入住。

抵押相关：2020 年 5 月 22 日，己公司与戊公司签订《融资租赁合同（售后回租）》，融资额 250000000 元，并办理公证。2020 年 6 月 10 日，戊公司与己公司、丁公司签订《抵押合同》，丁公司以包括一号房屋在内的房产为债务提供抵押担保，评估价值 503860000 元，抵押金额 500000000 元，办理公证和抵押登记。

其他：戊公司向北京市住房和城乡建设委员会出具同意抵押房屋销售声明，包括一号房屋，但仍主张对抵押物享有抵押权。后戊公司申请执行证书，确定对丁公司抵押的不动产行使抵押权并优先受偿。

二、争议焦点

丙公司是否具备本案诉讼主体资格，是否为一号房屋实际购房人？

丙公司与丁公司的购房协议能否对抗戊公司对一号房屋的抵押权？

戊公司是否应协助办理一号房屋抵押权注销登记，丁公司是否应协助办理产权登记？

三、案件分析

（一）合同效力与主体资格

丙公司与丁公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。虽然戊公司以同类案件认定购房主体应为自然人，质疑丙公司诉讼资格，但并无明确法律规定法人不得购买此类房屋，丙公司基于合同关系主张权利，具备诉讼主体资格。

（二）抵押权与购房协议的关系

戊公司同意丁公司销售抵押房屋，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，在抵押权人同意转让抵押财产的情况下，其仅能就转让价金优先受偿，丧失对已售房产的物上追及力。丙公司已支付全部房款，戊公司对一号房屋优先受偿权的基础已丧失。

（三）各方义务认定

丙公司履行了支付房款义务，丁公司作为出卖人，在抵押权注销后有义务协助办理房屋产权登记；戊公司作为抵押权人，在丧失对一号房屋优先受偿权基础的情况下，应协助办理抵押权注销登记。

四、裁判结果

法院依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，缺席判决：

本判决生效后 10 日内，戊公司协助丙公司办理一号房屋抵押权注销登记手续；

本判决第一项履行完毕后 10 日内，丁公司协助丙公司办理一号房屋产权登记手续。

五、案件启示

交易前审慎调查：购房方在购买抵押房屋时，不仅要确认抵押权人是否同意销售，还需了解抵押相关具体情况，避免后续纠纷 。

抵押权人权利边界：抵押权人同意抵押物转让后，应明确自身权利范围，避免因对法律规定理解偏差，导致权利主张无法得到支持 。

合同履行与风险防范：合同双方应严格履行合同义务，出卖人在房屋存在抵押的情况下，需妥善处理抵押与产权登记的关系；购房方要关注合同约定的产权登记时间及违约责任。