低于市场价购房，会被认定为虚假交易吗？北京房产律师探讨

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一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：

林宇

被告：

赵阳

周慧，赵志强之母

已故当事人：

赵志强，1965 年出生，2023 年 5 月去世，赵阳之父

（二）案件背景

2022 年 9 月 3 日，原告林宇与已故赵志强签订《北京市房屋买卖合同》，约定购买赵志强名下拆迁安置房（某区某号楼某单元某号，以下简称 “101 房屋”），总价 155 万元。林宇主张合同有效，要求确认合同效力；赵志强之子赵阳、之母周慧以赵志强无权处分为由，主张合同无效。

（三）关键事实与证据

房屋权属争议：

101 房屋系 2009 年拆迁安置房，《回迁安置房确认书》载明产权人为赵阳，购房指标由赵阳、周慧共有，购房款及物业费均由赵阳支付，2017 年起由赵阳对外出租。

林宇提交《房屋买卖合同》及补充协议，显示赵志强作为出卖人签字，但未取得产权人赵阳同意。

款项支付争议：

林宇主张2021 年 12 月通过吴婷向赵志强支付 100 万元首付款（含 70 万元转账、30 万元现金），但转账记录显示资金流向案外人孙明，无直接证据证明赵志强收款。

2022 年 12 月林宇转账 40 万元，附言 “购房款”，同日赵志强转回 1.8 万元，林宇称系 “房租”。

合同履行争议：

合同约定房屋面积97 平方米，实际产权登记面积 86.63 平方米，差距显著；林宇未审查房屋权属材料，明知赵阳为产权人却未取得其签字确认。

2023 年 4 月林宇强行更换门锁占有房屋，此前房屋由赵阳出租给S公司，租期至2023 年 10 月。

二、争议焦点

（一）《房屋买卖合同》是否为双方真实意思表示

原告主张：合同系双方真实合意，已支付140 万元房款（含定金 100 万元、二期款 40 万元），赵志强已交付房屋，合同合法有效。

被告主张：合同内容与事实严重不符（如面积、权属），林宇未审查产权，交易价格低于市场价，实际为借款抵押关系，属虚假意思表示。

（二）赵志强是否有权处分101 房屋

原告主张：赵志强作为房屋实际控制人，有权处分拆迁房，且已交付房屋，应认定合同有效。

被告主张：101 房屋产权登记在赵阳名下，赵志强未取得共有权，属无权处分，损害赵阳合法权益。

三、案件分析

（一）合同真实性与意思表示认定

交易合理性存疑：

房屋面积误差达10.37 平方米（合同 97㎡ vs 实测 86.63㎡），林宇作为买受人未核实基本信息，不符合重大交易审慎原则。

款项支付路径复杂（通过案外人转账、现金交付），且100 万元资金未直接进入赵志强账户，结合《借款协议》中 “房屋抵押” 约定，难以认定为真实购房款。

虚假意思表示推定：

赵志强在补充协议中列明出卖人为“赵志强、赵阳”，但赵阳未签字，林宇明知产权涉及赵阳却未要求其确认，反映其对赵志强无权处分的明知。

2022 年 12 月赵志强转回 1.8 万元标注 “房租”，与合同约定的 “房屋交付” 矛盾，证明双方实际认可房屋租赁关系，而非买卖交付。

（二）无权处分与合同效力

权属证据链分析：

《回迁安置房确认书》《购房款收据》《租赁合同》形成完整证据链，证明101 房屋产权归赵阳所有，赵志强无任何出资或权属登记，属无权处分。

根据《民法典》第311 条，无权处分不影响合同效力，但林宇未举证证明其善意取得（如审查产权、合理价格、登记公示），且交易价格与市场价偏离，不构成善意取得。

损害第三人权益：赵阳作为产权人，从未追认合同效力，且合同履行导致其租金收益受损（林宇强行占房），符合《民法典》第154 条 “恶意串通损害他人合法权益” 的无效情形。

（三）交易程序瑕疵

拆迁房属特殊不动产，林宇未审查拆迁安置协议、产权登记文件，未要求共有人赵阳签字，违反《城市房地产管理法》第38 条 “共有房地产需共有人书面同意” 的规定，交易程序存在重大瑕疵。

四、裁判结果

（一）核心裁判理由

林宇与赵志强签订的《房屋买卖合同》内容与实际权属、交易习惯严重不符，结合《借款协议》及款项流转情况，认定双方真实意思为借款抵押，房屋买卖属虚假意思表示，依据《民法典》第146 条认定合同无效。

赵志强对101 房屋无处分权，且未取得产权人赵阳追认，交易损害赵阳合法权益，符合合同无效法定情形。

（二）判决主文

驳回原告林宇要求确认《北京市房屋买卖合同》有效的诉讼请求；

案件受理费由原告林宇承担。

五、案件启示

（一）不动产交易的权属审查义务

购买拆迁房、安置房等特殊房产时，需严格审查权属登记、拆迁协议、共有权人情况，避免因无权处分导致合同无效。

（二）虚假意思表示的司法认定

合同效力审查需结合交易背景、款项流向、履行行为等综合判断，若存在“名为买卖实为借贷” 等虚假合意，法院将认定合同无效。

（三）共有房产的处分规则

共有房产交易需取得全体共有人书面同意，否则可能因损害他人权益被认定无效，善意取得需满足“登记公示 + 合理价格 + 善意信赖” 三要件。

（四）举证责任的分配原则

主张合同有效的一方需举证证明真实合意及履行合法性，若款项支付、交易细节存在矛盾，将承担举证不能的不利后果。