房产买卖律师：房屋被查封，排除执行，必须满足哪些法定要件？

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案件梳理

当事人关系

陈宇：购房人（原告）

甲公司：房地产开发企业（第三人，原某房地产公司）

乙合伙企业：申请执行人（被告，原某投资合伙）

涉案房屋情况

一号房屋：位于西安市，性质为商办公寓，合同总价544,092 元，已全额付款

关键事实

购房与抵押情况：

2019 年 6 月 16 日，陈宇与甲公司签订《商品房认购协议》，支付全款并实际入住；

乙合伙企业通过信托计划对甲公司享有债权，涉案房屋于2019 年 6 月 12 日设立抵押权（担保债权 4800 万元），2020 年 9 月被北京二中院查封。

执行异议程序：

陈宇以“商品房消费者” 身份提出执行异议，主张依据《执行异议和复议规定》第 29 条排除执行；

北京二中院以房屋性质为“商办” 不属于居住用途为由驳回异议，陈宇提起案外人执行异议之诉。

争议核心：

商办公寓能否认定为“用于居住的房屋”？

购房人对未竣工验收的商办公寓是否享有排除抵押权执行的权利？

争议焦点

《认购协议》的法律效力：

仅签订认购协议未签正式买卖合同，是否构成合法有效的书面买卖合同？

房屋用途的认定标准：

规划用途为“商办” 的公寓，实际用于居住能否认定为《执行异议和复议规定》第 29 条中的 “居住用途”？

消费者购房权的适用边界：

商办物业买受人是否属于“商品房消费者”，其权利能否对抗在先抵押权？

案件分析

一、合同效力与购房权性质

认购协议的有效性：认购协议明确约定房屋位置、价款、付款方式，符合买卖合同主要条款，且陈宇已付清全款，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第5 条，应认定为合法有效的商品房买卖合同。

乙合伙企业的抵押权抗辩：抵押权设立虽早于购房行为，但根据《执行异议和复议规定》第29 条，若购房人符合 “消费性购房” 条件，其权利可排除抵押权执行。

二、“居住用途” 的实质审查

规划用途与实际功能的区分：涉案房屋虽规划为“商办”，但现场勘察证实陈宇实际用于居住，且其名下无其他住房。最高院司法实践中，“居住用途” 以实际使用功能而非规划性质为判断标准（参考（2021）最高法民申 1134 号判例）。

购房人主观意图的证明：陈宇提交物业缴费凭证、居住照片等证据，证明其购买公寓系用于自住，符合“生存权优先” 原则。

三、消费者购房权的适用条件

付款比例与合同履行：陈宇已支付全部房款，且甲公司出具收款收据，履行了主要合同义务。向关联方付款的行为可视为受甲公司指示，不影响付款真实性认定。

未签正式合同的过错认定：认购协议约定“3 日内签订《商品房买卖合同》”，但双方未签。因甲公司原因（项目停工、债务纠纷）导致未能网签，过错不在购房人，不影响异议权行使。

裁判结果

排除强制执行：陈宇符合《执行异议和复议规定》第29 条条件，判决停止对一号房屋的执行；

驳回其他请求：

确认房屋所有权需以登记为依据，陈宇仅享有债权请求权，不予支持；

协助办理过户属于合同履行问题，本案不予处理。

案件启示

商办物业的居住权认定：规划用途为“商办” 的公寓，若实际用于居住且购房人名下无其他住房，可认定为《执行异议和复议规定》第 29 条中的 “居住用途”，突破规划性质限制。

认购协议的证据效力：具备买卖合同主要条款且实际履行的认购协议，可作为排除执行的依据，购房者需留存付款凭证、入住证明等关键证据。

抵押权与消费者权的冲突解决：消费者购房权优先于抵押权的核心要件：

以居住为目的；

已支付超过50% 房款或全款；

名下无其他住房；

购房行为早于查封。

开发商的告知义务：开发商销售商办物业时，需明确告知规划用途，若宣传为“公寓”“可居住”，可能被认定为误导，影响购房人权利认定。

本案通过实质审查购房用途与合同履行，明确了商办物业消费者购房权的保护边界，为类似执行异议案件提供了裁判参考。