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朝阳第一个正经百分百得房率的好房子项目——朝观天珺——带着给褡裢坡正名的使命，就快孵出来了。

—这是一个不太正经的分割线—

不太正经的抒情结束，下面回到干饭的正经说话模式。

原因很简单，朝观天珺目前仍在报G中，地块规划条件和商务条件都有不确定因素。站在BL的角度，自然一方面要争取更好利益，进一步优化方案，另一方面也要避免跟周边几个项目发生同质化竞争。因此，之前网传的总体规划、户型图、建筑面积、楼层高度和得房率都有可能发生变化，真正的结果，还是要等到项目方案批准之后才能明确。

好在项目的周边情况是一时半会儿很难改变的，可以认真分析一下。

上图是项目位置示意图，重要的影响因素已经标注在上面，最主要的就是排水渠和高压塔。从图上可见，项目北侧紧邻朝阳北路，六号线褡裢坡站D口就在项目大门（东门）北侧约50米，通勤还是非常方便的，这一点要优越于JM的三间房0007地块。

地块呈东西长，南北短的梯形，除住宅用地外，在规划黄渠南街南侧还有一块配建的幼儿园用地。对于南侧除幼儿园之外的用地，规划还有两个用途，其一是一所九年制学校，据称是BJ中学或者同等档次学校（希望这个同等档次，不是说装标时的那个同等档次），另外一个用途是大约2万平米的市政公园。由此，我们也大致可以判断出，南侧用地对于项目的遮挡基本可以忽略不计。

目前，项目地东侧的定福庄路还是一条路面宽度不到10米，双向两车道的小路。根据现有规划，要拓展到红线宽度25米左右的城市支路标准，并在和朝阳北路的接口处进一步拓宽，画出左右转专用道。

顺便说一句，从定福庄路和三间房北街这个路口往南大约700米到朝阳路，就是规划22号线的定福庄站。

嗯嗯，双地铁盘了属于是。

而项目西侧的规划褡裢坡东路，目前仍然是和美然动力街区之间的一条排水渠。这条路的标准相对较低一点，街坊路标准，未来排水渠在这一段将全面遮蔽不外露。上图就是排水渠入地工程的现场。

项目南侧的规划黄渠南街，目前还没有开工。上图是三间房北街和定福庄路的三岔口，对面就是未来要打开的黄渠南街，而项目的一个公示地点也就在这里，图上画圈的就是公示牌。

项目用地被几个现状小区包围。上图是项目东侧的定福家园3号院，这是2006年的一类经适房小区，有部分商品房，一共5栋楼700多户。

而上图是项目东南侧的定富景园，这也是2006年左右的二类经适房小区，有部分商品房，一共9栋楼约400户。

项目西侧是美然动力街区A2和A3区。其中A2区是2003年左右的商品房小区，一共4栋楼约700户，A3区是2002年左右的商品房小区，有部分公房，一共10栋楼约750户。上图是A2区。

沿定福庄路向北到朝阳北路路口西侧就是6号线褡裢坡站D口，距离项目规划大门口不到50米。由于6号线的运行线路实际靠近朝阳北路北侧，同时项目北侧楼栋还有退红线，因此倒不必担心地铁震动带来的影响。

对于项目有重点影响的，其实是用地北侧的一条35KV高压线，目前有两座高压铁塔，大致位置见上图标注。

35KV高压线几乎是最低标准的高压线路了，根据国家规范，高压线外15米即可以进行正常建设。但是这个东西的影响还是存在的，毕竟谁喜欢眼前有这么个玩意儿呢？

目前的消息，可以明确在地块正北中央位

【朝阳】保利褡裢坡【朝观天珺】

项目主力户型：

99 平三居 1 号楼，一梯两户，一层架空层；

122 平四居，三面宽两梯两户 18 层；

155 平四居 2 号楼南向四面宽，两梯两户 25 层。

175 平四居 3 号楼南向四面宽，两梯两户 25 层。

155 平和 175 平户型格局差不多，175 的缩小版。

139 四居在 4 号楼 - 7 号楼，三叶草户型，得房能达到 100%。也是改善的最佳选择。

外立面石材+真实漆+玻璃幕，打造珺玉光幕的效果配套很棒

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