上海千万以上二手房成交及挂牌占比上升

上周发布的《是谁在选择老破小？》一文对上海“老破小”二手房进行了梳理与分析，有粉丝提出：想知道上海二手房高端成交情况。

数据显示，上海总价500万以下的成交依然是上海二手房成交主流，达八成以上，但从各总价段的占比走势来看，确实出现两头趋势：

一头是低总价成交占比提升，如总价200万以下的低价房源从2020年的29.13%提升到如今的37.79%；

另外一头则是高端市场占比提升，上海总价1000万以上二手房成交占比持续上升，到2025年一季度达4.67%，较2019年的2.35%提升了近一倍。

与此同时，从2025年至今的上海二手房挂牌情况来看，上海总价1000万以上的新增挂牌套数占比也出现了明显上扬态势。

结合成交及挂牌情况来看，我们认为业主心态可能存在以下变化：一是高位套现的避险心态，从部分成交项目来看，不乏前几年网红热点项目，部分房东认为价格可能已触及阶段性高点，选择在高位套现以锁定收益。二是“卖旧买新”的置换需求，近两年来上海新房豪宅供应大爆发，产品力持续升级，客观上使得部分豪宅客户将置换需求前置。

近年来上海二手房市场较为坚挺，CRIC数据显示，2022年至今全市二手房成交套数逐年上升，已从2022年的159767套上升至2024年的217103套。2025年前3月上海二手房成交套数58264套，明显高于2024年同期40089套。

从成交均价来看，2022年至今上海二手房成交均价同样保持上涨趋势，CRIC数据显示，2025年前3月上海二手房成交均价达41497元/平方米，较2022年的39618元/平方米高出1879元/平方米。

分总价段来看，上海二手房成交占比出现两头趋势：总价200万以下及总价1000万以上的成交占比保持上升趋势。

其中总价200万以下二手房从2020年成交占比的29.13%提升至2022年的35.74%，随后在2023年出现一定的回调，降至33.98%，2024年又再次上升达36.9%，一直到2025年一季度，上海总价200万以下二手房成交占全市成交套数占比达37.79%。

从总价1000万以上的成交占比来看，1000万以上的二手房成交在上海全市范围内仍是少数，但从趋势来看，从2019年至今总价1000万以上二手房成交套数占比逐年提升，截至2025年前3月已达最高点为4.67%，与之相对的，2019年上海1000万以上二手房成交套数占比仅为2.35%。

从面积段来看，上海成交总价1000万以上二手房绝大多数为大户型，面积段越高成交占比越大。

2024年全年，面积段90㎡以下、90-120㎡、120-150㎡及200㎡以上成交占比分别为1.54%、10.81%、27.97%、27.30%及32.38%。

但从趋势来看，200㎡以上成交占比明显下降，已从2022年之前的40%左右下降至2025年前3月的31.1%，150-200㎡成交占比最为稳定，一直保持30%上下。

这主要是因为，随着人们对传统观念及生活要求的改变，原本多代同堂的大家庭式生活逐渐减少，同时在多孩政策下，面积太小的户型生活体验相对较差，因此150-200㎡面积段成相对主流。

但这一趋势仅限于总价1000万以上成交，若将总价提升至3000万以上，则200㎡以上户型占比达95%，为绝对主流。

具体到项目来看，2024年上海总价1000万以上二手房成交套数最高的项目为仁恒河滨城，成交套数182套，套均总价1624.04万元/套，其次是世茂滨江花园，成交套数120套，套均总价2067.23万元/套。

这两个项目都位于浦东核心区域，其中仁恒河滨城位于世纪公园板块，世茂滨江花园位于陆家嘴板块，项目整体二手房价格成交走势较为坚挺。

聚焦到总价3000万以上来看，2024年上海总价3000万以上二手房成交TOP10项目中不乏翠湖天地、云锦东方等热门网红盘。

其中翠湖天地二期和四期同时上榜，成交套数分别为13套和14套，若将二期和四期合并统计，那么翠湖天地为2024年上海总价3000万以上二手房成交最高项目。

与总价1000万以上二手房成交套数较高的项目整体房价与前几年变化不大不同，总价3000万以上二手房大部分都经历过一波明显涨幅。

2020年至今涨幅最高的是云锦东方，成交均价涨幅达62.51%，其次是御翠园，成交均价涨幅达35.98%，翠湖天地隽荟（四期）排第三，达35.27%。

从2020年至今的项目成交情况来看，虽然2024年可能不是这些项目的成交价格最高点，但也在相对高位。

不仅仅是成交，从挂牌来看，上海2025年至今千万以上二手房新增挂牌数量也出现明显上扬，尤其是2025年4月以来（截至13日）总价1000-3000万元及3000-5000万元新增挂牌量占比达到了2025年以来高点，分别为9.24%和0.5%。

需要注意的是，2025年至今上海总价500万以下房源新增挂牌仍是主力，达七成左右，但从月度变化来看，占比有小幅回落态势。

目前来看，上海1000万以上二手房出现短期挂牌量上升的现象，究其缘由可能有以下几种原因：

一是高位套现的避险心态：一线城市中心地段高端市场长期被视为抗跌资产，但当前宏观经济增速放缓、房地产行业整体调整，部分房东认为价格可能已触及阶段性高点，选择在高位套现以锁定收益。

二是流动性需求驱动下的优化资产配置：在全球加息周期下，海外资产（如美元资产、海外房产）收益率吸引力上升，房东可能抛售国内不动产以置换更高收益或更安全的境外资产。

三是“卖旧买新”的置换需求：近两年来上海新房豪宅供应大爆发，产品力持续升级，随着高标准的优质豪宅以及部分核心区位风貌项目的入市，也客观上使得部分高端客户将置换需求前置。

总体来看，上海二手房仍是以刚需为主，但近年来高端项目占比开始出现回升。

对于想要购买中高端项目的购房者而言，当前的上海市场“一二手倒挂”现象已逐渐消失，在选择新房还是二手房方面更重要的还是根据各自的实际需求出发。

从当前二手房高改和顶豪挂牌增长来看，短期内，上海二手房中高端成交占比仍将保持上升趋势。