上海
「问题的提出」
发现被执行人在起诉前将房子低价售卖，该如何处理？
「法律解答」
第一，先要判断何谓低价。
关于低价，债权人很容易陷入一个误区，认为交易的房产价值只要不是市场价就认为债务人存在低价转移的情形。
这里的低价是指当时债务人出售房产时的市场价格，而不能按照现在的市场价格予以判断。然而当时的市场价格，一般而言，债权人想要确定则需要通过当时同一地段、相同楼层、相同户型等因素进行综合判断，而且二手房市场的价格上下有所波动一定幅度亦是合理的。
据此，在判断是否属于低价时需要从历史的眼光予以分析，从这一方面着手搜集固定证据从而说服法院或公安机关对被执行人启动相应追责程序。
第二，启动何种程序。
提起债权人撤销权诉讼、提起确认合同无效之诉还是启动追究被执行人拒执罪的责任。
债权人撤销权之诉，是指当债务人实施了减少其责任财产的行为，危害债权人的债权实现时，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为，以恢复债务人的责任财产，保障债权人的债权实现。
《民法典》第五百三十九条 债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产，或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。
确认合同无效之诉，是指合同当事人或其他利害关系人向人民法院提起诉讼，请求法院确认合同自始不具有法律约束力的民事诉讼。
《民法典》第一百五十四条 行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
追究被执行人拒执罪，则是通过刑事追缴、退赔的方式得以实现债权。
《最高人民法院 最高人民检察院关于办理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释》第十二条 对被告人以拒不执行判决、裁定罪追诉时，对其故意毁损、无偿处分、以明显不合理价格处分、虚假转让等方式违法处置的财产,应当依法予以追缴或者责令退赔，交由执行法院依法处置。
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零言法语
作者：王之焰，律师
上海国狮律师事务所
法律、工商管理双重背景。曾在上海市司法局以及上海市某区人民法院就职，从事审判工作六年以上，司法实践经验十年以上，知乎法律话题下优秀答主。
具有深厚的法律理论功底、实务操作经验，在上海市律协发表过多篇专业文章，多次接受界面新闻、北京商报等权威媒体采访。处理劳动争议、执行案件以及办理法律援助案件、民商事执行案件1000+件.
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