原潘苏通半山居所加价入市 内地客抄底香港豪宅吗？

观点网 从内地籍籍无名的司机仔摇身变为香港巅峰时无人不晓的千亿富豪，潘苏通用了31年，但从巅峰坠落仅用了7年。

如今淡去的不止是潘苏通在商界的名声地位，还有他曾经引以为傲的各种资产。

4月16日消息，高银金融前主席潘苏通名下香港中半山富汇豪庭超级豪宅以银主盘形式公开招标，意向价1.9亿港元，将于5月7日中午12时截标。

资料显示，此次标售单位为富汇豪庭1座高层A及B室，实用面积3738平方呎。潘苏通于2006年以4631万港元购入B室后，2008年再斥资1.2亿港元买入A室合并为复式单位。

令人惋惜的是，该豪宅原为潘苏通居所，后因多次加按借贷后无力偿还被接管，2023年5月成为银主盘。

目前银行已完成清空程序，现为交吉状态，而该物业此前最高单笔抵押借款1.45亿港元。

倒下的物业

抓住了时代的红利，却也在红利消退之时落幕，这就是潘苏通极具戏剧性的一生。

2015年，是潘苏通最风光的一年，名下两家公司——高银地产、高银金融总市值高达3000亿港元；水涨船高之下，2015年的香港富豪排行榜，潘苏通以122亿美元净资产排在第6位。

9年后的2024年福布斯香港富豪排行榜中，李嘉诚、李兆基、郑家纯及家族依旧坐稳前三，郭炳江从第4退至第20，潘苏通已查无此名。

自2022年10月贷款72亿港元开发的超级学区房项目傲玟被橡树资本接管后，其余房产也像多米诺骨牌一样相继倒下：九龙湾的前高银国际中心、深水湾道的75号别墅，以及半山的富汇豪庭豪宅……无一幸免。

然而，相比起潘苏通倒下的物业，市场更关注物业价格是否也顺势而倒。

据悉，银行此次放售的富汇豪庭1座高层A及B室项目价格历经多番调整。2024年5月，该物业最早以2亿港元放售，后在无人问津的情况下，同年12月放售价削价至1.7亿港元，减幅达15%，平均呎价降至4.55万港元。

直至今年4月，该物业放售价回升至1.9亿港元，平均呎价5.08万港元。尽管该物业本次放售价格较买入价高出了0.24亿港元，但相比2023年价格还是所有回落。

2023年5月，香港立法会前议员兼港区人大前代表梁刘柔芬家族成员豪掷2.03亿港元购入2座中层A及B室，总实用面积共3738平方呎，平均呎价5.43万港元。若按此呎价计算，最新放售呎价略低了6.4%。

不过，相比富汇豪庭最新成交呎价3.26万港元，本次放售价格还是高出了55%。据中原地产数据显示，2024年10月，富汇豪庭2座21楼A及B室，总面积3738平方呎，总成交价1.3亿港元。

宏观来看，富汇豪庭过去5年成交呎价普遍稳守5万港元以上，2024年6月-9月，成交呎价突破6万港元，可不到1个月却跌至3字头，回落至2012年水平。

数据来源：中原地产

一位在香港从业5年的房产中介告诉观点新媒体，原潘苏通的富汇豪庭超级豪宅此次不降反升，或许还会面临流拍的局面。

抄底豪宅吗？

近段时间以来，“银主盘”成为香港楼市最热门的话题，成交数量不断攀升。

据中原地产数据显示，2024年香港银主盘成交量增至约495宗，较2023年同比上升超5成，创下15年新高。

数据来源：中原地产 观点指数整理

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，银主盘的涌现大多是经济环境不景气，不少业主由于资金周转问题无法供楼。

他指出，前些年楼价涨幅迅猛，很多业主借物业升值“加按”套现，但当下香港楼价已从高位回落超25%，叠加利率上升，业主无力还贷，导致物业沦为银主盘。

库存数据显示，2024年全年，香港银主盘新增545间，较2023年397间增加37%，为2007年11月433间后的17年新高，而现存住宅银主盘中，财务公司占约4成。

在陈永杰看来，受惠去年政府宣布全面撤辣、减息及放宽按揭等利好因素，香港楼市气氛好转，不少银行或财务机构为求套现积极去库存，银主盘多以低价吸客，如今不失为吸纳笋盘好时机。

近期，抄底香港豪宅案例也不在少数。例如，银基集团主席梁国兴位于香港香岛道33号的超级豪宅，债权人曾以6亿港元放盘，最终降价1.2亿港元后以4.8亿港元售出，折价20%，实际持有人指向来自内地的互联网新贵。

2025年3月，乐坛天后邓紫棋以约8500万港元购入东半山黄泥涌峡道利安阁一个特色单位，总面积约4960平方呎，成交呎价1.71万港元，创该屋苑近13年新低。

4月，香港大潭玫瑰园一宗洋房以7800万港元成交，实用面积为3314呎，包括四房及约904呎花园，交易单价为每呎23537港元。原业主1996年以6620万港元购入，2015年曾以1.5亿港元内部转让，此次成交价较29年前账面升值1180万港元或18%。

该洋房原由永添集团董事总经理邱明德或相关人士持有，最初叫价8500万港元，最终降价约700万港元成交，市传买家亦为内地互联网企业高管。

对于市场的变化，中原地产高级资深营业董事何兆棠近日在公共场合指出，预计未来一两年，内地客与新香港人将成为传统豪宅区主力买家。“过去内地客倾向购买普通物业，但近年由于人民币贬值压力仍然存在，而香港豪宅较为抗跌，不少内地客开始关注优质豪宅。”

另据香港当地媒体报道，2025年3月，长实港岛半山豪宅波老道21号以招标形式售出1楼06号单位，实用面积2089平方呎，总成交价1.26亿元。在2025年3月前两周，该项目成交3套，平均每套2亿港元，买家全部来自内地。

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