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湖北科投|万科光谷锦上在高新六路与流芳路交汇处，就在万科光谷锦曜的东侧。

从所在位置来看，新项目远离了佛祖岭车辆段这个明显的不利因素。不仅少了一大抗性，且距离光谷十五小东校区更近了。

但是，从2024年东湖高新区的中小学划片范围来看，光谷一路以东的小区都属于光谷三小的招生范围。

无论是万科光谷锦曜还是万科光谷锦上，均不属于光谷十五小目前的招生范围

光谷三小对口光谷三初，光谷十五小对口光谷实验中学，中学的差距还是比较大的。

万科这两盘紧邻光谷十五小东校区，待其交付之后到底是按照就近原则调整划片，还是遵循之前的划片范围，现在有一定不确定性，这也是影响该项目价值的关键。（备注：学区划片每年都有变动，具体以当年为准）

2、限高不超过80米，主打一个低密，全盘都是8-18层洋房和小高层

湖北科投|万科光谷锦上项目还未正式报规，不过项目规划细节早已曝光。据某房产网站数据显示，该项目容积率约1.8，比万科光谷锦曜更低密。

据拿地要求显示，该项目建筑限高，建筑高度不高于80米，因此全盘都不会有30多层的高层，更没有超高层。

据网传效果图信息显示，该项目全盘都是8-18层的洋房和小高层，是光谷难得的纯低密住宅。

3、万科和湖北省科投联合开发，各占股50%！

该项目即P（2024）196号地块，在去年年底的土拍中，由武汉光谷宜居投资发展有限公司（东湖高新国资）底价拍得，楼面价约6617.8元/平。

据查，武汉光谷宜居投资发展有限公司由湖北省科技投资集团有限公司全资控股，最终属于东湖高新区国资。

湖北省科投拿地之后，引入了万科联合开发，成立武汉宜居万耀置业有限公司。

查询该房企的股权占比发现，万科旗下的万曜公司与湖北省科投全资控股公司各占50%股份。

显然，该项目并不是此前传言的万科代建，而是万科入股50%，占有一半的绝对话语权。

4、万科光谷锦曜此前的清盘价约1.7万起，该项目入市价格预计不会太高

2023年，万科光谷锦曜首开的时候，把光谷南金融港的行情带起火了。虽然万科光谷锦曜后期价格有一些上涨，但是其清盘价格基本回到了正常的水平。

与此同时，今年金融港的楼市行情也有所不同，绿城光谷桂府打出12xxx起的价格，进一步拉低了光谷南金融港的房价。此外，周边还有金地代建的新盘要入市。

很明显光谷南金融港今年楼市竞争将非常激烈。万科光谷锦上如果想要跟之前一样用破价突围，那它的价格就值得期待了。

值得一提的是，该项目楼面价不高，约6617.8元/平，比万科光谷锦曜约7202.6元/平的楼面价便宜不少，在定价上也有一定优势，卖到2万/平以下也是有的赚

再看周边二手房，对面的伟星光谷星悦广场已经交房，且近期二手房还有成交，据查成交均价约1.4万元/平。

另外，周边对口光谷十五小的小区金地艺境、当代国际城等老小区近期二手房的成交价约1.4万-1.65万元/平。

虽然万科光谷锦上学区不太确定，但是准四代新盘的产品力足以秒杀周边二手房，因此，该项目入市价格高于周边二手房的话，依然有较大优势。

湖北科投|万科光谷锦上项目已在部分房产网站上线，项目占地面积约5万方，建筑面积约13万方，容积率约1.8，主要由10栋住宅组成，总户数767户，停车位945个。

该项目容积率比较低，全盘都是8-18层的洋房和小高层，两梯两户和两梯四户。

目前该项目的户型面积段也已基本出炉，主力户型为建面约92-130平内三四房。

从网传的户型发布示意图来看，18层的小高层中，都是建面约92、112平户型，8层洋房中都是建面约130平大户型。

虽然是18层的小高层和8层洋房，户型面积跟之前万科光谷锦曜的高层差不多，从面积上亲民，拉低上车门槛。

据悉，项目终版户型图还未确定，传言有可能阳台不计面积，据说得房率能做到100%（户型以及得房率具体细节以后期售楼部信息为准）。

此前万科光谷锦曜的户型已经是三代住宅中的佼佼者了，如今万科光谷锦上搭配上准四代的产品力，户型很值得期待哦。

另外，从效果图可以看到，该项目并没有做光谷东部分真四代住宅那样的空中花园，而是做了全封窗设计。

问题来了，万科光谷锦上在光谷南金融港板块，地处三环以外，为什么没有做带有空中花园的真四代住宅呢？

一姐认为这属于意料之外又在情理之中。据了解，附近金地代建的新盘规划有不少带有空中花园的真四代住宅，万科有可能处于差异化竞争的考虑，放弃了真四代。

另外，根据相关要求，带有空中花园的住宅，套内面积需100㎡以上，因此但凡是带有空中花园的真四代，基本都是大户型为主。

万科光谷锦上的产品定位还是延续了隔壁锦曜的定位，主打对刚需友好的小面积低门槛房源。

因此该项目放弃真四代，做准四代小户型或许更贴合市场定位。

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