武汉优质办公楼市场继续筑底，零售物业市场加速调整

仲量联行武汉商业地产市场2025年第一季度回顾及展望

2025年4月15日，武汉——2025年第一季度，武汉优质办公楼市场新增供应处于低位，市场需求活跃度较去年有所提升，科技互联网和专业服务业持续支撑市场需求。预计下半年将迎来供应的集中释放，届时供需压力将进一步加剧，但同时这也将催生更多成本驱动型的大面积租户进行升级搬迁，并激发自用需求的增长。同期，武汉的社会消费品零售总额保持了稳健的增长态势。从零售物业市场来看，各购物中心正加速品牌调整，其中时尚业态的需求表现相对稳健，餐饮业态的需求则略有回落。预计2025年，武汉优质零售物业市场的新增供应将有所回落，从而使市场供需压力得到暂时的缓解。

优质办公楼

2025年第一季度，武汉优质办公楼市场录得一个甲级项目和一个乙级项目入市，新增供应约11.8万平方米。其中，武昌滨江子市场迎来阿里中心T2入市，该项目为武汉甲级办公楼市场增加约7.3万平方米的供应面积。截至3月底，武汉优质办公楼市场总体量为956.9万平方米，其中甲级市场总体量达到323.7万平方米。

科技互联网和专业服务业持续支撑本季度武汉甲级办公楼市场需求。受以价换量和新项目入市等多重因素影响，全市甲级办公楼市场需求活跃度较2024年有所提升。从成交来看，科技互联网行业成交面积仍位于甲级办公楼市场总成交量首位，占比达到34%；其中，新入市项目贡献了约一半的租赁成交面积。此外，还录得多宗IT软件和互联网服务平台企业搬迁和扩租。专业服务业企业需求相对稳定，成交占比为17%。在市场供需压力下，部分跨行业集团持续进行内部及上下游企业的整合，促使第一季度跨行业集团及政府平台在甲级办公楼市场的总成交比例提升至11%。

全市优质办公楼市场空置率略有上升，租金降幅有所扩大。第一季度，武汉全市空置率环比上涨0.1个百分点，达到39.5%。其中，甲级办公楼受新项目入市的影响，空置率上升0.9个百分点至38.7%。相比之下，乙级办公楼市场则表现出稳定的去化趋势，空置率下降了0.3个百分点，至39.9%。租金方面，全市优质办公楼市场仍处于租金下调的阶段，截止到3月底，甲级办公楼净有效租金为72.8元每平方米每月，乙级办公楼净有效租金为61.3元每平方米每月。

数据来源：仲量联行

优质办公楼市场展望：

预计2025年，武汉优质办公楼市场的新增供应将达到147万平方米。供需压力下，业主方势必会通过会采取进一步放宽大面积租户租赁条件的策略，并积极整合内部企业资源以企稳办公楼出租率，因此，2025年预计将有更多成本驱动型的大面积租户会抓住市场提供的窗口机会进行升级搬迁。

仲量联行武汉分公司联席总经理兼商业地产部总监刘宁表示：“2025年，武汉优质办公楼市场将继续处于调整阶段。在供应不断增加和企业新增需求不足的共同影响下，市场的出租率和租金将持续面临考验。值得注意的是，武汉的办公楼市场正逐渐从单一的“价格战”向更加注重综合价值的“价值战”转变。预计将有越来越多的业主在提供优惠价格的同时，也致力于为客户提供定制化的优质产品，以此来吸引和满足更广泛的客户群体需求。”

优质零售物业

2025年第一季度武汉优质零售业市场无新项目入市。在经历了2024年的供应小高峰后，第一季度市场供需压力得到了一定的缓解，为存量项目提供了调整和优化的机会。截至3月末，武汉全市优质零售物业市场的总存量保持在958.3万平方米。

时尚业态需求相对稳健，餐饮和服务业态调整速度加快。2025年1—2月份，武汉社会消费品零售总额为7931.87亿元，同比增长5.3%，保持良好的增长势头。从成交的各业态来看，时尚品牌需求相对稳健，占总成交面积的33%。其中，运动户外品牌正在加速布局核心商圈，录得始祖鸟、凯乐石、Adidas、Nike和LINING等多个品牌开设新店。餐饮业态需求有所收缩，换铺明显加快，部分武汉本土餐饮抓住连锁餐饮品牌战略调整的机会，积极布局武汉各购物中心。此外，生活和服务业态需求占比明显提升，第一季度多个购物中心进行大型超市主力店品牌调整和业务调改，以适应市场的变化并满足消费者的多元化需求。。

整体租金小幅下降，空置率保持稳定。第一季度，武汉优质零售业市场多个购物中心都在进行招商调整，市场租金分化进一步加剧，部分运营情况较好的头部商业项目租金有所提升，但是受到谨慎消费和经济不确定性等因素影响，整体租金呈现下行趋势。截止3月底，全市优质零售物业首层净有效租金为359.6元每平方米每月，空置率环比下降0.1个百分点达到13.1%。

数据来源：仲量联行

2025年优质零售物业市场展望：

2025年，武汉优质零售业市场新增供应有望回落，预计有5个项目入市，新增供应约45.6万平方米。短期内，消费端谨慎的消费态度会在一定程度上制约租金回归到上行通道，但健康观念的提升和零售行业的创新趋势有望为购物中心增添新的活力。此外，政府通过举办各类活动、发放消费券以及 “以旧换新”等一系列促进消费的措施，将进一步刺激消费市场的活跃度。

注：仲量联行使用的办公楼和零售市场的租金口径为净有效租金，即不含物业费，刨去免租期之后的成交租金。零售市场租金为购物中心及百货首层、非主力店、一般零售类商户的净有效租金，且基于净租赁面积，剔除免租期。租金的变化为同质比口径，为剔除新增项目之后，相同的存量项目的租金变化比例。