最高院：连续以房抵债的，后手债权人能否排除执行？

作者：周军律师.

如需帮助可关注，私信必复。

连续以物抵债，指的是以物抵债权利人将协议项下的权利再次抵给他人用以清偿债务的行为。

那么，连续以房抵债的，后手债权人能否排除执行？

《最高人民法院第二巡回法庭2021年第15次法官会议纪要》中明确：

以物抵债并非买卖合同，并不足以排除另一个金钱债权的执行，因此，连续抵债的各受让人均不能据此排除执行。

法官会议认为，

不论是现房抵债还是开发商以在建工程抵债场合，首次以物抵债性质上或者属于新债清偿，或者属于债务更新，只不过在以在建工程抵债场合，存在该优先权权利能否延及后手的问题。

在连续以物抵债情祝下，除开发商以现房或在建工程等不动产抵债所为的以物抵债外，其余的以物抵债以及此后的以物抵债性质上均系债权转让，而非真正的以物抵债。

在首次抵债时抵债财产尚未被查封，但在最后一手时抵债财产已经被查封，此时应以哪一时点作为权利人取得抵债财产的标准？

有观点认为，除第一手外的以物抵债性质上属于债权转让，受让人代替转让人取得其合同地位，故应以首次以物抵债作为其能否对抗债权人的时点。

还有观点认为，在连续以物抵债时虽然本质上属于债权转让，但是各个环节以物抵债协议生效的时间应当根据协议签订的时间确定，即便首次签订的以物抵债协议在查封之前，但此后的以物抵债协议在查封之后，最后一手的抵债权利人抵债时间仍应认定在查封之后，而不能以首次签订以物抵债的时间作为其主张抵债物权利的时间。

探讨依据哪一手来确定取得权利的时点，是以《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条能够适用于以物抵债为前提的。

如前所述，以物抵债并非买卖合同，并不足以排除另一个金钱债权的执行。故关于取得权利时点的探讨并无意义。

实践中，最后一手往往会在受让债权后与债务人签订书面买卖合同，并据此请求排除执行。对此，需要作具体分析。

既然除首次以物抵债外的后手以物抵债性质上属于债权转让，则一方面受让人继受的是转让人的权利，即转让人有什么权利，受让人就享有什么权利，除非是专属于转让人自身的权利；另一方面，以受让时的权利状况为准，因为在连续债权转让场合，债权的效力可能存在因查封等情况而贬损的情形。

首次以物抵债属于新债清偿的，其后又签订书面买卖合同的行为表明当事人行使了选择权，即将新旧两债并存的选择之债明确为所谓的买卖之债。事后签订的书面买卖合同既是行使选择权的方式，也使新债清偿转化为债务更新，即原债消灭，仅留下所谓的买卖之债。该所谓的买卖之债，本质上仍然是以物抵债，有别于通常的买卖合同。此时的买卖合同不过是虚伪意思表示，真正隐藏的则是以物抵债行为，仍不能排除执行。

同理，首次以物抵债即属债务更新，事后签订买卖合同的，应作相同理解。

周军律师提醒，以房抵债通常不能排除其他债权人的执行，因此如果接受以房抵债的，应尽快办理房产过户或预告登记，否则可能无法实现抵债目的。如遇纠纷，建议咨询法律专业人士，以获取最佳救济途径。

知法守法，希望大家都能充分使用法律武器，有效维护自身权益！

普及法律常识，帮您维护权益。

点赞关注分享，让亲友都得到法律保护！