“好房子”标准，对市场冲击多大

2025年3月31日，住房城乡建设部发布《住宅项目规范》（下称《规范》）国家标准。该政策将于5月1日正式实施，旨在提升住宅建筑的安全、舒适、绿色、智慧水平。

从《规范》内容来看，主要有以下几点：

1、新建住宅建筑层高不得低于3米，卧室和起居室的净高不得低于2.6米，局部净高不得低于2.2米，且其面积需控制在室内的三分之一以下。

2、4层及以上的住宅必须至少配置一台电梯，12层及以上的住宅应至少配两台。

3、提高住宅隔声和噪声指标，优化采光与日照设计，每套住宅应至少有一个卧室或起居室能满足日照标准。

4、要求公共移动通信信号覆盖到公共空间和电梯轿厢内，空调室外机安装在专用平台。

作为强制性国家标准，2025年5月1日起所有住宅项目必须严格落实《规范》的条文内容，这将提升房地产市场的规范化程度，引导房地产行业向高质量发展迈进。同时，在市场对高品质住宅需求增长的背景下，新标准也将一定程度激励居民改善住房条件，推动置换需求。

为适应人民群众提升居住品质的需要，住房城乡建设部3月31日发布国家标准《住宅项目规范》（下称《规范》）。新规范以住宅项目整体为对象，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，对住宅项目的建设、使用和维护作出规定。

此前，在3月9日举行的十四届全国人大三次会议的记者会上，住房城乡建设部部长倪虹曾就“好房子”建设这一热点议题作出回应。倪虹强调，标准水平决定房屋品质。他表示，通过调研了解到，“好房子”有几个“度”，大家特别关注，比如房间的高度、温度、湿度、净度、亮度，还有采光度。近期，住建部正在组织编制“好房子”的建设指南，也在修订《住宅项目规范》，其中一项是把住宅层高提高到不低于3米。

此次《规范》的发布，从多维度提升居住体验，也是对推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”的响应。

首先从最受关注的层高来看，《规范》规定新建住宅建筑层高不应低于3米；卧室、起居室的室内净高不应低于2.6米；厨房卫生间室内净高不应低于2.2米。

据之前2012年版的《住宅设计规范》规定，住宅层高宜为2.8米。此次“不低于3米”的规定将整体层高提升了0.2米。

层高为上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，《商品房买卖合同》中一般会对其多少进行约定。减去楼板厚度后叫作净高。即层高=室内净高+楼板厚度。大多数购房者在交房验收时测量的是室内净高。

一般来说，为保证居住舒适性，装修吊顶后的净高要达到2.4米，如果低于这个高度一般不建议做吊顶。

层高直接影响居住舒适度和日常采光，通常层高越高的项目，居住体验更为舒适，日常采光也更好。

除层高之外，公共空间上，《规范》要求4层及以上新建住宅建筑，每个住宅单元应至少设置1台电梯。12层及以上，每个住宅单元应至少设置2台电梯；对于既有住宅建筑加装电梯，不应影响建筑结构安全性和正常使用功能。

住房城乡建设部部长倪虹3月9日在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上说，从2019年中央部署实施城市更新以来，全国已累计开工改造城镇老旧小区近28万个，惠及1.2亿群众；加装电梯超过13万部。

长期以来老旧小区加装电梯一直都是个难题，这也成了老旧小区改造纠纷主要原因之一。如今要求4层及以上新建住宅建筑设置电梯， 除了老年人需求、便于出行和搬运重物、有利于医疗救护以外，还避免了未来再面临加装电梯的难题。

此外，《规范》在“适老化”方面还提到了户门、卫生间门的通行净宽、电梯的轿厢尺寸，公共出入口净宽等要求。

在居住体验方面，《规范》提高了墙体和楼板隔声性能。将卧室、起居室楼板的撞击声隔声性能指标“不应大于75分贝”提升为“不应大于65分贝”。还提高了建筑外窗的隔声性能，较现行标准提升了5分贝。

这不仅有效控制了邻居之间噪声的干扰，更好地保障了居家生活的舒适性，还控制了沿街交通噪声污染。切实解决了居住生活痛点。

聚焦到关注度最高的层高来看，据CRIC产品测评库不完全统计，15个重点城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、合肥、厦门、南京、武汉、苏州、天津、西安、成都、长沙、重庆）2024年至今6268个典型项目平均层高已达3.04米。

典型城市中仅天津和厦门平均项目层高低于3米，西安、成都、上海、长沙、重庆等城市层高相对较高。

这主要与城市供应结构有关，从典型项目数据来看，几乎所有改善项目层高都在3米以上，部分高端项目在3.3米以上，而刚需项目整体层高基本在2.9米到3米之间，极少数低于2.9米。

这主要与整体新房市场以“改善”及“刚改”为主流有关。

CRIC数据显示，2025年一季度，新房需求继续由二房、三房向四房迁移，前两者的成交套数占比较去年水平分别下降1.1和1.7个百分点，而四房产品同期增加2.1个百分点，市场份额首次提升至三成以上水平。

由此可以清晰地看到，新房市场刚需购房群体的占比正逐步降低，而随着改善需求的不断走热，购房者对品质、功能以及整体居住体验也提出了更高要求。

业内人士王先生表示，目前很多新房产品，尤其是改善类的基本都满足新规，现在主要是从文件上明确了，“从市场影响来看，更多的可能和建造成本有关，比如2.8米和3米虽然看起来就差0.2米，对楼层高的高层建筑来说，可能会少一层房子，少卖一层，利润还是有一定影响的。但长期来看还是有利于市场整体发展的。”

对于《规范》的标准和内容，部分购房者表示，重点还是看价格。

章先生表示：“本来‘老破小’就是和‘新房’不一样，我们买的时候就知道‘新房’肯定质量更好，但我买‘老破小’就是因为地段相对好一点，且价格便宜，如果我有钱，我当然会考虑地段又好房子又好的项目，但重点还是没那么多预算。”

CRIC数据显示2024年全年上海共成交217103套二手房，其中90平方米以下房源占142543套，占比达65.66%，大部分为建筑年代15年以上房源。

从次新房来看，据CRIC产品测评库不完全统计，2020年在售的2000多个住宅项目中，层高2.9米以下的项目占比约35.3%，大部分为刚需产品。

我们以项目销售均价与城市成交均价的比值为衡量标准，结果可以看到均价比值在1倍以内的低价盘层高普遍低于3米，占比高达86.3%。均价比值在2倍以上的高价盘层高普遍在3.1米以上，占比多达48%。高净值群体更愿意为立体空间“买单”，高价盘标配层高超3.1米。

由此可见，对二手房市场来说，建筑年代较早的二手房本身有一定的价格优势，受《规范》影响较少，购房者在选择的时候更看重“性价比”，而对于部分2020年前后的次新房来说，尤其是部分纯刚需产品，可能会因标准不同而出现一定的影响。

*本文受访者皆为化名

整体来看，《住宅项目规范》的推出，不仅填补了住宅建设的标准空白，还将推动实现“安全、舒适、绿色、智慧”的住宅发展目标。

随着新标准的实施，将大幅改善住房质量，全面提升居住品质，满足改善型需求人群对高质量住宅的期待，为居民提供更加舒适的居住体验，同时也为房地产市场的稳定发展提供制度保障。

需要注意的是，提高建筑标准可能会增加部分建造成本，但通过技术进步，如智能建造、新材料的发展等，未来或能部分缓解。

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