招商蛇口杀到，缦云ONE雪上加霜

房财经网没有想到，一宗通州地块的土拍，居然举牌了150多轮。

4月8日下午，招商蛇口笑到了最后，但也付出了较高的代价，以27.082亿元摘得通州八里桥0401-6044 、6049 地块，折合楼面价3.12万元/㎡，溢价16.28%。

它力战中国金茂+东亚新华、绿城中国、中海地产。

一天前，那宗地有3个买家出价，最高报价为23.33亿元。遭遇激战，招商蛇口是有思想准备的。

这是一宗土地未拍之前，就先暴露目标的地块。

3月10日，招商蛇口旗下的招胜地产，发出0401-6044 、6049 地块的招标计划，总预算8.1亿元。

提前发布招标计划，折射出招商蛇口拿地之决心。

这种操作，也是一柄双刃剑。

两个月前，在朝阳三间房土拍上，就出过岔子，保利和金茂被招商蛇口和中海地产临时"搅局"，多花费了8亿元。

这次八里桥土拍，同样的故事上演了。只不过，保利发展没来，它的搭档金茂和别人组合了。

前不久，刚在海淀拿下树村地块，楼面价超10万元/平米的中海地产，急于扩大版图也来了。

大家愿意来抢八里桥双子座，根本原因在于标的不错。它是紧邻通惠河的地块组合，且在河的正北面，无遮挡。

北京素来少大江大河，河景房十分稀缺。

截至目前，北京浮出水面的河景房还有：海淀华润臻澐和建发海晏、顺义华润置地后沙峪项目、朝阳金茂满曜朝阳，以及待上架的通州潞城北运河边上的五地块。

如愿拿下通州八里桥双子座之后，招商蛇口算是重仓通州了，目前已开发的楼盘是招商璀璨公元、招商云璟揽阅。

招商蛇口的下一个目标是，云璟揽阅西面的FZX-0303-6007地块，土拍时间定在4月29日。

正儿八经的河景房

先来看看八里桥双子座的参数：

1、6044地块用地面积1.33万平米，地上建面3.33万平米；6049地块用地面积2.24万平米，地上建面5.35万平米。两块地限高48米，容积率2.5。

2、建筑退让道路红线距离会稍大点，南面滨水面会采用退台式建筑布局，6049地块西侧是幼儿园、楼栋会矮一点。

它是一个地铁盘，离规划中的地铁22号线永顺镇站，只有200来米。如果到最近的地铁口，估计最近只有100米左右。

从地图上看，22号地铁线可能会从6049地块的地下西北角穿过，会带来一定的噪音和震感，其南面隔了一条绿化带，便是通惠河。

但6044地块也有一个弱点：它的南面有一片建筑，是北苑110千伏变电站。

花姐查询，这个变电站高15米，总用地面积6098平方米，其中配电装置楼建筑面积1835平方米、消防泵房建筑面积329平方米，地上建筑面积分别为1047平方米和190平方米。

此外，这两个地块西北面的两百米处，是铁路京承线，铁路线的北面是铁路货场。它们将项目的西面通道"隔断"了。

整体来看，八里桥双子座有稀缺的河景，加上紧邻地铁，两块地大小适中，素质还不错。

关键看开发商的产品定位，是走量，还是做成大平层豪宅。

杀到缦云ONE家门口

八里桥双子座如果做大户型，会对东面900多米的缦云ONE，进行直面打击。

花姐认为，它有三大优势超越缦云ONE：

1、离地铁22号线永顺站只有200米，而缦云ONE约740米；

2、它有正南面紧邻通惠河，正南看河景，而缦云ONE距河450米；

3、在好房子政策加持下，八里桥庄子具有后发优势，会有大尺度阳台赠送，而缦云ONE只送了飘窗。

来了一个近距离对手，缦云ONE雪上加霜了。

一年前，缦云ONE曾笑傲江湖，首次开盘热销25亿元。当时，它轻一色的大平层，主力面积为199-341平米，填补了通州楼市的空白。

截至目前，11个月过去了，它的总成交金额22.1亿元，供应268套，网签了141套，成交均价6.975万元/平米。

但是，在去年国庆之后，缦云ONE的销售就很吃力了。

朝阳酒仙桥北京宸园开盘热销，再加上今年开春，海淀功德寺双子座热卖，它们卷走了缦云ONE的部分客户。

因为，缦云ONE的在通州的客户基本消耗殆尽，只能向全市要客户。

其实，缦云ONE的开发商是珠江投资，只是贴了合生创展的“缦系”牌子。直白地说，是珠江投资帮合生创展做的代建。（详见《缦云ONE，朱伟航用了“自家”的施工队》）

现在，八里桥双子座杀到缦云ONE的家门口了。仅河景房这一点，就让缦云ONE够喝上一壶的。

重仓通州楼市

今年开春，北京楼市有两个区域火了一把。

一个是海淀，有了功德寺双子座首开152亿元；另一个是通州，招商云璟揽阅首推230套房源，当日去化率高达90.43%，揽金11.46亿元。

海淀楼盘很火，并不意外。但通州出爆款，值得深究。

花姐认为，目前通州具备两大好房子政策加持之后，购房价值有了更大的想象空间。

2023年8月，招商璀璨公元开盘。截至目前，供应561套房源，已网签401套，成交均价5.73万元/平米，成交金额25.23亿元，已覆盖地价。

2025年2月，招商云璟揽阅开盘。截至目前，供应708套房源，已网签103套，成交均价5.9万元/平米，成交金额5.98亿元。

在通州双丰收之后，招商蛇口再下一城，还是个难得一见的河景房。

若参照缦云ONE售价6.975万元/平米，八里桥双子座的缝差至少有3.85万元/平米，利润是十分丰厚的。

不仅如此，招商蛇口还想把招商云璟揽阅隔壁的6007地块拿下，形成连片开发。那又是一宗罕见的地块，容积率只有1.7。

重仓通州，成了招商蛇口北京公司的战略之举。

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