新房成交量转跌

经济观察报 记者 田国宝 根据同花顺数据，2025年第14周（3月31日—4月6日），30城新房成交量为16788套，比上一周下降45.7%。此外，多家机构研报也显示，主要城市的新房成交量开始由之前的上行转为下跌。

在某一线城市负责项目销售的肖颖也感受到这一变化。她说，4月以来，她所在楼盘的日均带看量减少了约一半。原本以为是清明假期的原因，但节后带看量并未明显改善。

一家国有房企的营销负责人分析，自2021年下半年以来，房地产市场积压了一部分需求，2024年四季度至今，这部分需求已经陆续释放。

销售变化

肖颖负责销售的项目在2024年“9·26”楼市新政后开盘，加上项目所在区域多年未有新盘推出，开盘后受到购房者的热捧。截至2024年底，该项目累计去化率接近50%，成为当地最为热销的项目之一。

2025年以来，虽然去化情况不及开盘时的盛况，但一季度累计卖出140多套，加上2024年的销售成绩，项目整体去化率接近70%，尤其是在3月“小阳春”期间，项目共卖出上百套房子。

肖颖表示，4月的房地产市场似乎发生了变化，4月1日至4月8日，她负责销售的项目仅成交了3套房子，带看量也在下滑。

肖颖所在的公司开发的另一个项目，其一期项目于2024年10月开盘，项目方对外宣称“开盘即清盘”。肖颖透露，该项目开盘时的实际去化率约为20%，截至2024年底，累计去化率超过40%。

2024年底，该项目二期获取预售证，考虑到一期尚未售罄，二期暂未开盘。2025年3月，项目二期按楼栋陆续推出70多套房源，并与一期合并销售。截至3月底，项目一期去化率达到60%，二期共卖出20多套。

肖颖介绍，4月以来，该项目共计卖出7套房子，其中3套是3月缴纳定金的订单，4月实际销售为4套。她提到，公司开会时，销售人员普遍认为是清明假期的影响，但假期后带看量和成交量未见变化。

一家央企在某二线城市的项目负责人介绍，4月以来，他所在城市项目的日均成交量约为2024年的三分之二，低于3月。

2024年上半年，该央企项目负责人所在城市的新房成交量曾一度增加，下半年开始回调。10月在楼市政策提振下，成交量回升，至12月达到顶峰，日均成交量超过400套。

2025年以来，1月虽受春节假期影响，但新房成交量仍超过2024年同期。从2月开始，当地楼市呈现环比上升、同比下跌的趋势。至4月，日均成交量同比和环比均出现下降。

同花顺数据显示，2025年4月1日—4月8日，30个主要城市的日均成交量为1795.5套，与3月相比下降了43.1%，与2月相比有12.3个百分点的差距。

释放减缓

市场普遍认为，2024年四季度以来的楼市行情主要得益于积压的需求在楼市新政刺激下的释放。

上述国有房企营销负责人说，“9·26”楼市新政前积压的需求主要分为两类。

第一，2021年四季度以来，疫情期间积压的需求，有一部分没有得到释放；2023年四季度及2024年二季度楼市经历了两轮调整，使得大部分购房者选择持币观望。一线城市主要以这类需求为主。

第二，部分城市因限购等政策积压了相当部分的需求，这部分需求因不具备购房资格而被房地产市场拒之门外。随着限购政策的放松或放开，部分群体具备了购房资格，成为楼市新的需求。

2024年5月，杭州和西安等城市宣布彻底放开限购；“9·26”楼市新政后，广州、天津等城市取消所有限购政策，北京、上海、深圳等多个城市缩短了缴纳社保或个税期限的要求。

绿城中国执行董事、行政总裁郭佳峰在2024年业绩会上说，杭州全面放开限购和限价后，浙江省内外的客户都可以购买杭州房产，缓解了房屋品质和户型设计与市场需求不匹配的问题，“双限”放开导致原先压抑的需求集中释放，在高端市场体现得尤为明显。

郭佳峰预测，凭借浙江省居民较强的购买力及杭州每年约20万的新增人口，杭州市场的需求释放可以持续一年到一年半。这一需求释放也为房企提供了一个投资拿地的结构性机会和窗口期。

上述国有房企营销负责人表示，供需两端政策逐步放宽及财政和货币政策推动，使得深圳、杭州、成都等市场部分需求被释放出来，具体到新房，主要体现在核心城市核心区域的高端项目上。

在他看来，如果新房成交量继续下行，意味着积压需求的释放减缓，可能需要新一轮政策释放出更多的需求，不过积压的需求并非取之不尽，而会逐级消退。

肖颖说，她所在城市去化较好的主要是少数单价超过10万元/平方米的高端项目；多数项目的去化情况一般，其中一个售价4万元/平方米左右的项目，蓄客三个月，3月下旬开盘，认购了几百套，实际成交20多套。4月以来，一套还没有卖出。

结构性机会

对房企来说，楼市政策形成的需求释放，会有一段窗口期，例如郭佳峰预测的杭州市场的需求释放可以持续一年到一年半。

通常情况下，房企从拿地到开盘销售需要6个月左右，想要在窗口期内收回投资，需要将去化周期限定在一年甚至半年内。但类似杭州这样人口增加叠加放开“双限”的城市数量并不多，多数城市的窗口期没有一年到一年半时间。

截至2024年底，一二线城市中，人口持续增长的城市有深圳、广州、杭州、成都、武汉、长沙、合肥、南京、郑州、西安、苏州等。

上述国有房企营销负责人说，在窗口期较短的结构性市场机会中，房企第一要选对地，第二要尽量缩短从拿地到开盘的时间。他介绍，在一些城市，拿地三个月，项目就可以开盘，一些企业的拿地开盘周期甚至可以缩减至一个月左右。

在他看来，在当前的国内外形势下，房地产市场短期内实现回暖的预期相对较低，随着需求的不断释放，未来市场会呈现点状分布，部分城市部分区域的土地市场竞争将更加激烈，对房企各方面能力的要求也会越来越高。

田国宝经济观察报部门主任

不动产开发报道部主任兼高级记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。