仲量联行：上海办公楼市场成本驱动型需求占主导

2025年第一季度，成本驱动型需求仍为上海办公楼市场的主要动力。4月9日，在仲量联行2025年第一季度上海房地产市场回顾与展望发布会上，仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻表示：“面对新增供应持续入市，为维持出租率，业主方持续在租金让步和提供更多激励措施方面作出努力。”

2025年一季度，租金下降以及业主方提供的更多优惠政策继续带动搬迁和升级需求，上海全市净吸纳量达9.1万平方米，其中，中央商务区净吸纳量约为4.62万平方米。仲量联行上海商业地产部资深董事江苏表示：“金融与专业服务业所属的内资企业抓住了当前有利的租赁窗口期机会。”非中央商务区净吸纳量约为4.5万平方米，租金下行吸引不同行业的租户调整优化其租赁策略，甲乙级项目之间的租金价差逐渐缩小，更多的乙级办公楼和郊区的租户考虑搬迁升级至甲级办公楼。

在供给方面，2025年一季度，上海共有三个甲级办公楼项目竣工交付，总建筑面积18万平方米。其中，中央商务区内有两个项目入市，总建筑面积为8.6万平方米，使得中央商务区整体空置率上升至16.7%，环比上升0.3个百分点。非中央商务区有一个项目交付，总建筑面积为9.4万平方米，大体量项目竣工加剧供应压力，使非中央商务区空置率同比上涨0.2个百分点，达到29.2%。

租金方面，上海办公楼市场今年一季度仍处下跌通道，其中，中央商务区租金环比下降2.2%；非中央商务区租金环比下降2.6%。

在零售业务方面，2025年一季度，上海零售租赁势头放缓，大部分品牌保持审慎态度。在此背景下，上海今年一季度零售租金整体仍处于下行通道，核心商圈首层平均租金环比下降1.4%至43.5元每平方米每天；非核心商圈首层平均租金环比下降1.6%至15.2元每平方米每天。

不过，尽管市场情绪谨慎，部分业态仍保持较为稳健的租赁势头。黄臻表示，“运动服饰、潮玩及二次元、宠物产品及服务、VR娱乐体验和平价餐饮在一季度仍保持相对积极的扩张态势。”在他看来，在“促消费”背景下，预计运动服饰、娱乐体验、潮玩品牌、智能家居用品和3C电子产品等业态的零售租赁将保持活跃。未来，以情绪价值赋能、品质生活方式升级、理性消费主义和数字智能化转型为代表的新兴消费趋势，将持续推动相关业态的租赁需求增长。

投资市场方面，2025年一季度，上海商业地产投资市场共记录到24宗资产交易，累计成交金额达114.6亿元人民币，成交金额环比增长20%，市场呈现出回暖态势。从成交结构来看，市场呈现出两大显著特征，一是单体规模持续缩小，小规模项目依然是市场成交的主流，5亿元以下成交项目的占比攀升至74%，达到历史新高；二是上海商业地产的成交主要由高净值人士和各类企业买家主导，该季度，高净值人士和企业买家在成交中的占比达到67%，其灵活的决策机制有效盘活了存量资产，提升了资产的流动性，为市场活跃度的提升起到了积极的推动作用。

2025年一季度，长租公寓资产以34%的占比，首次超过办公资产，成为该季度成交金额占比最高的资产类别。据了解，随着多个大型社区型长租公寓项目相继入市，保险机构对这类资产的投资热情持续升温，进一步带动了长租公寓交易市场的活跃；办公资产以29%的成交金额占比位居第二，零售地产（27%）紧随其后。