存量改造赛道，央国企的“三大王牌”还可以怎么打？| 提问2025商业

「编者按」

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见时代之风，论经营之禾。第20届中国商业地产节，年度相约，重磅登场。踏着新消费时代浪潮，赢商网以【提问2025商业】之系列，向行业发问，寻解题思路，与商业地产人和鸣共振。

2024年已开商业项目列表，正不动声色地发生着改变。

除了大家熟悉的万达、龙湖、新城等大型民企运营商的项目之外，最突出的一个特征便是央国企商业项目集中入市，不止有华润万象生活、融通等央企，还有王府井、百联集团、泰达控股等国企。

这些项目面向民生、构建日常、突出配套，重构在地文化。既有大而全的综合体，以“一站式微度假”重新定义城市商业；也有“螺蛳壳里做道场”，从细微处融入消费者生活，实实在在为城市提供功能重塑、产业生态构建和消费场景创新的融合体验。

为什么央国企项目近两年集中入市？答案藏在政策与市场的双重驱动中。

自2021年“十四五”规划提出“实施城市更新行动”以来，存量资产改造成为国家战略；2022年，19号文和205号文发布，无不透露出国家对存量盘活这件事的高度重视。而央国企作为城市建设的“国家队”，手握资源与资金，自然成为这场变革的主力军。

核心城市主导，

央国企扛旗、跨界合作破冰

存量改造不仅是商业焕新，更是城市功能重构与社会价值再挖掘。央国企正以多元场景和创新模式，为中国城市商业注入新活力。

▶▶区域分化明显：从已开项目数量来看，北京、上海、广州三城占据近5成的份额，这一分布高度契合城市能级与政策倾斜度。北上广作为超一线城市，商业存量庞大且土地开发趋近饱和，旧改成为盘活存量的核心路径。深圳不在此列很正常，毕竟这座城市太新了。

▶▶“小而美”成主流：已开商业体量跨度极大，大者似石家庄北国未来城（22.9万㎡），小者为上海妇女用品商店（0.12万㎡）。总体来看，1-5万㎡项目占比居多，显示存量改造更倾向灵活定位、精准运营，而非盲目追求规模。

▶▶央国企主导，跨界合作增多：央企与市属国企占比高，但它们与外资（丰泰地产）、互联网企业（京东）、科研机构（省农科院）等跨界合作案例增加，推动专业化能力提升。

图片来源：上海妇女用品商店

以上分析基于2024年已开商业存量样本项目，因统计范围未覆盖全国，部分结论可能存在地域局限性。但我们依然可感知的是，当前央国企主导的存量旧改，本质是“政策推力+资本实力+在地资源”的三重共振。

• 在政策端，住建部“防止大拆大建”政策倒逼城市更新转向存量优化，央国企成为合规化改造的核心载体；

• 在资本端，央国企低成本融资能力，如发债利率低于民企3-5个百分点，支撑长周期改造；

• 在资源端，国企掌握土地、政策审批等稀缺资源，可快速启动项目。

存量资产商业盘活三大趋势

存量改造的本质，是将空间从“交易场所”升级为“生活提案者”，重新定义商业与人的关系。我们看到，存量旧改商业项目改造后，定位趋于多元化，三大趋势尤为突出：

//趋势一：让商业成为城市的“会客厅”

北京龙玥城通过“微度假+宠物友好+数字艺术”构建全龄友好生态，天津吉利大厦以“二次元+全时域+策展经济”激活城市夜经济，本质都是将物理空间转化为情感连接节点。深入理解并回应城市生活的深层需求，从单一的消费目的地成为了一个承载多元生活方式的“城市会客厅”。

图片来源：天津吉利大厦

//趋势二：“她经济”与社群经济崛起

上海妇女用品商店瞄准国内首个女性社群视角的新型线下空间，上海百联ZX造趣场专注二次元社群，成都此地CyPARK打造兴趣社交场，皆反映Z世代对“认同感商业”的强烈需求。消费趋势转向社群经济和情绪共鸣，这类爆改项目往往通过会员体系、社群活动构建情感黏性，与传统卖场形成鲜明区隔。

图片来源：成都此地CyPARK

//趋势三：工业遗存的“价值重估”

NOWS新座将南京酿造厂旧址改造为全新的潮流文化地标，采用“国企业主+民企运营”的方式，打造了一个集城市创意、艺术赋能、潮流先锋于一身的新兴商业体。这类项目往往能获得政策倾斜，但需平衡历史保护与商业回报的矛盾。值得警惕的是，部分同质化定位，如多地“潮流”、“微度假”项目，可能引发新一轮商业地产内卷。

图片来源：南京NOWS新座

“三张王牌”与两大隐忧

在这场存量改造的浪潮中，央国企既是“掌舵者”，也面临“暗礁”。它们的优势与短板，恰恰折射出中国城市更新的复杂生态。

作为“国家队”，手里握着三张“王牌”：

• 一是资源整合的超级权限，央国企的“特权”不仅体现在低成本融资，如3%-4%专项债利率，更在于对城市资源的系统性整合能力。

• 二是长期主义的资金底气，不同于民企追求短期回报，央国企可以十年磨一剑，其长周期运营思维，本质是对商业规律的尊重与对短期KPI的超越。

• 三是社会责任的隐形加分项，很多项目改造前是“僵尸商业”，有项目采用商业+公益模式，获得政策倾斜与民众口碑的双重红利。

图片来源：上海CP静安

央国企的三张王牌，本质是“政策赋权—资本托底—社会认同”的正向循环。

然而，这种模式亦可能暗藏隐忧：“政策驱动型”改造易陷入形式主义，部分项目仓促入市，导致后期运营乏力。此外，国企体制与市场化需求的冲突，审批流程冗长、决策链条复杂等问题，使得部分项目定位滞后于消费趋势。

未来突围路径可能在于：建立“国资平台+专业运营方”的轻资产合作模式，如华润与丰泰地产的合作；同时加速数字化工具应用，如场所端的AR导航、智能停车，以及后台端的数据后台分析，以技术赋能提升运营效率。

总体而言，步入2025年，存量旧改商业已超越单纯的物理空间改造，成为观察中国城市治理现代化、消费升级与国企改革的三棱镜。央国企能否在政策红利与市场规律间找到平衡点，将决定这场城市焕新浪潮的最终成色。

一个新的消费时代已经到来，商业世界的生存法则正被重写，商业领域的经营者，永远不能是保守派。越是经济转型期间，越是比拼谁更敢抓住机遇。

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来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 龚婉玲

头图来源 ·百联ZX造趣场

封面来源 · C.P静安官方小红书