没有业委会、维修基金严重不足、设施设备老化……这幢30岁的大楼怎么办？

西藏南路上的协作大厦，建成于1995 年，小区内公共设施设备老化严重：外墙出现裂缝、屋顶渗漏、玻璃幕墙松动，电梯频发故障等等，严重影响居民的日常生活与安全。更为棘手的是，小区至今尚未成立业主委员会，维修资金账户余额早已不足首期筹集金额的30%。

如何彻底解决协作大厦的历史遗留问题？去年以来，区房管局物业中心联合半淞园路街道，多次组织居委会、开发商、永协物业及业主代表召开协调会议，深入剖析问题根源，积极探讨解决方案，最终制定了 “三步走” 的系统工作方案。

从“缺位”迈向“就位”

开启业主自治新篇章

业主委员会作为业主大会的执行机构，在小区日常管理中起着关键作用。但长期以来，协作大厦缺乏业主大会，小区自我管理主体缺失，社区治理 “三驾马车”的一车始终缺位。因此，推动协作大厦业主大会的成立，成为解决历史遗留问题的首要任务。

2024年，区房管局物业中心将协作大厦业主大会的组建工作纳入年度重点帮扶计划。一方面，积极指导、协助半淞园路街道，通过市、区两级城建档案馆等渠道，全面收集组建所需的档案资料，并对协作大厦的物业管理区域进行重新核定，为后续工作奠定坚实基础；另一方面，对组建工作的各个环节进行详细的政策指导。

半淞园路街道也积极行动，街道党建中心主动联系开发商，要求其指派代表参与业主大会的筹备工作；街道社工办则提前介入，收集并完善组建资料，推动业主大会筹备小组成立，指导《三规》的制定以及业主大会召开的各项筹备工作。

西三居委会广泛发动社区力量，从日常社区活动和志愿服务中，挖掘出一批既有专业能力又有公益心的积极分子，作为业委会候选人。同时，积极配合各职能部门，做好日常协调以及业主大会召开前的统计、发票等工作。经过各方协同努力，2024年8月底，协作大厦业主大会顺利成立，第一届业委会成功组建，小区业主自治迈出了重要一步。

从“缺失”走向“补足”

维修资金成功“归位”

协作大厦第一届业主委员会成立后面临的首要难题，便是维修资金严重短缺。经多方调查及前期物业服务企业提供的证据表明，业主缴纳的首期维修资金，开发商并未按规定入账。因此，追讨开发商补建维修资金成为解决问题的关键突破口。然而，开发商主要负责人一直拒绝出面协商，导致追讨工作陷入僵局。

2024年11月，区房管局物业中心会同街道城建中心，再次召集协作大厦开发商、业委会、永协物业，就维修资金补建事宜进行协商。经过充分讨论，会议明确了补建时间节点、金额及入账方式等关键事项。由于开发商缺席会议，会后将会议纪要及时抄送开发商。区物业中心通过电话多次向开发商进行政策解读和普法宣传，物业公司也主动承担起与开发商的沟通协调工作。

在各方不懈努力下，2025 年2月，开发商终于同意将前期收取的业主专项维修资金转入维修资金账户。为确保补建工作顺利完成，区物业中心指导永协物业和业委会，精准核定分摊面积与金额，并详细说明后续交款流程。街道城建中心也积极与业委会沟通，解读相关法律法规，解答疑问。3月18 日，随着维修资金成功入账，协作大厦的 “生命钱” 终于回到业主的“口袋”中。

多方合力

守护居民 “头顶大事”

维修资金到账后，房屋维修工作迅速提上日程。其中，屋顶修缮涉及百余户居民的切身利益，备受关注。半淞园路街道将其列为 “动真碰硬破难题” 专项行动的重点任务之一，并成立工作专班。此次维修施工推进会，更是将 “动真碰硬” 零距离家园理事会开到了现场，工作专班现场督导，业委会、永协物业、施工方与居民代表面对面交流协商，为加速推进维修工程按下了“快进键”。

未来，街道将进一步规范和细化施工流程，充分听取并统一居民意见。区房管局物业中心也将持续跟进，在维修资金划转使用、工程审价、新物业合同签订等关键环节，与街道紧密联动，全力推动问题解决，努力为居民交上一份满意的民生答卷，让协作大厦的居民生活环境得到切实改善。

老旧小区的焕新不仅是砖瓦的修补，更是治理生态的重塑。当行政理性遇见社区温度，当法治刚性融合协商柔性，那些曾令人望而生畏的“硬骨头”，终将化作城市更新的垫脚石。协作大厦的故事，正为上海践行人民城市理念写下生动注脚。

记者 / 王月华

编辑 / 孙冲

图片 / 区物业中心

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