合生创展9.41亿港元借款逾期，深陷流动性危机被降级

合生创展正处于流动性危机中，可能会在明年违约。

合生创展未能如期偿还9.41亿港元借款的本金及利息，导致93亿港元银行贷款及金融借款的交叉违约。

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降级

4月1日，惠誉将合生创展集团（00754.HK）的长期外币发行人违约评级由“B”下调至“CCC-”，并将公司的高级无抵押评级由“B”下调至“CCC-”，债券的回收率评级为“RR4”。

惠誉认为，合生创展的流动性状况已经恶化，在销售疲软背景下，其债务偿还总额超出预期。

根据财务报告，合生创展的现金从2024年6月底的180亿港元降至2024年底的84亿港元，不足以支付250亿港元的短期借款。

流动性缓冲弱于惠誉的预期，合生创展为偿还其在岸债务，在2024年下半年的现金流出高于预期。

同时，标普也将合生创展长期发行人信用评级从“B”下调至“CCC”，标普认为合生创展近期正处于流动性危机中，可能会在明年违约。

此前，2023年4月由于流动性恶化风险降低，标普将合生创展集团的评级展望从负面调整至稳定；同时确认其“B”长期发行人信用评级。

2023年5月，合生创展将5月初到期、本金约1亿美金的私募票据延期一年兑付。

2024年，合生创展合约销售总额为166.29亿元，同比下降49%，这反映出房地产市场的活跃度显著下降。
截至2024年末，合生创展的土地储备达2680万平方米，其在环渤海地区、珠江三角洲及长江三角洲三个核心经济区域的业务持续发展。

2022年以来，合生创展成为中国房地产民营企业中极少数被修复国际信用评级的企业之一，但那次下调评级成为公司的转折点。

02

流动性危机

据官网介绍，合生创展于1992年在香港成立，1998年在香港联交所主板上市。

目前，合生创展逐步发展为全产业链优质生活运营商，多元业务板块构筑全领域发展，旗下地产、商业、基建、合生活、投资五大板块并驱发展。

合生创展官网

从股权结构看，合生创展的控股股东为新达置业有限公司，持股比例为53.75%，公司实际控制人为朱孟依。

合生创展董事局主席朱孟依

从业绩上看，2024年合生创展实现营业额378.34亿港元，同比增长10.32%；归母净利润为1.2亿港元，同比大幅下降95.9%。

归母净利润

毛利方面，2024年合生创展录得毛利95.58亿港元，毛利率减少主要是由于物业发展板块交付之项目成本较高所致。

毛利率水平

截至2024年末，合生创展总资产有2568.82亿港元，总负债1579.67亿港元，净资产989.15亿港元，资产负债率61.49%。

《小债看市》分析债务结构发现，合生创展主要以流动负债为主，占总债务的58%。

截至同报告期，合生创展流动负债有913.57亿港元，其中一年内到期的短期债务有250.37亿港元。

相较于短债压力，合生创展流动性不足，其账上现金及现金等价物有113.98亿港元，现金短债比为0.46，公司面临一定短期偿债压力。

在财务弹性方面，截至2023年12月合生创展银行授信总额有1864亿元，其中未使用授信额度为1083亿元，公司备用资金尚可。

银行授信

负债方面，合生创展还有666亿港元非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计504.7亿港元，规模较大。

整体来看，合生创展刚性债务有755.07亿港元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为48%。

有息负债占比近半，2024年合生创展融资成本为11.58亿港元，对利润空间形成较大侵蚀。

从融资渠道看，合生创展渠道并不算多元，除了借贷和发债，其还通过股权等方式融资。

从现金流上看，2023年和2024年上半年合生创展筹资性现金流持续净流出，分别为-169.01亿港元和-17.33亿港元，公司融资渠道遇阻，再融资压力较大。

筹资性现金流

在资产质量方面，近年来合生创展其他应收款规模迅速增长，2024年末该指标为255.61亿港元，对资金形成占用还有一定回收风险。

总得来看，合生创展销售疲软，业绩大幅下滑；流动性紧张，杠杆率可能会因债务削减而改善；筹资性现金流持续净流出，再融资压力较大。

03

“地产航母”

合生创展，昔日“华南五虎”之一，被奉为“隐形的地产航母”。

早年间，凭借和政府一同开发商业街，朱孟依赚到人生第一桶金。

1992年，朱孟依正式转战地产，他跑到香港创办合生创展，又以港商身份回到内地。

次年，广州市政府拍卖土地，地产商哄抢市中心地皮，而朱孟依却在当时还是荒郊野外的天河拿下100万平方米的地块。

没过多久，天河区被规划为广州新的市中心，朱孟依拍下的这块地皮一夜之间暴涨数倍。

1998年，朱孟依凭借港资身份，合生创展在香港主板成功上市。

资本助力下，合生创展一骑绝尘，2004年成为内地第一家销售破百亿的房企。

不过，从2008年金融危机后，由于奉行港资房企“高溢价、多囤地、慢周转”的经营模式，合生创展在规模上逐渐掉队，2013年掉出房企50强。

当恒大、万科纷纷破千亿时，合生创展销售额却始终在百亿徘徊，直到2019年才突破两百亿。

然而，在规模上慢下来的合生创展却完成了多元化布局，其通过较为优质土储资源，将业务延伸至地产行业的上下游，构建了地产、商业、物业管理、投资和基建五大业务板块。

尤其在2019年二代朱桔榕走到台前后，合生创展思路发生变化，开启扩张步伐。

2020年，合生创展豪掷180亿元拿下北京分钟寺地块，随后又以46.57亿元收购北京大兴旧宫棚户区地块。

2021年初，合生创展一举拿下广州“最贵” 的旧改项目——康乐村、鹭江村，改造投资341亿。

随着逆势加杠杆，合生创展的规模见长，但从2021年起公司盈利能力开始走下坡路。