新城控股的“韧性”：2024年经营性业务收入超128亿，净负债率持续低位

本文来源：时代财经 作者：钟蔡

地产持续处于调整周期，大部分房企仍处于风险出清、摆脱亏损局面的突围阶段，盈利与否成为房企之间的分水岭。

也有房企展现出稳健积极的一面，走出一条高质量发展的新路径。3月28日，新城控股发布2024年年度报告，凭借“住宅+商业”双轮驱动战略筑起的护城河，公司在稳业绩、优债务、商业运营、品质交付、建管拓展等方面继续前行，展现出抵抗周期的韧性和稳定性。

2024年，新城控股实现营业收入890亿元，归属于上市公司股东的净利润7.52亿元，同比增长2.07%，扣非归母净利润8.70亿元，同比大涨183.07%，是为数不多净利润始终保持为正的上市房企；2024年，公司整体毛利率为19.80%，核心指标保持稳定向好。

作为国内商业地产的领头羊之一，2024年，新城控股商业运营总收入128.08亿元，同比增长13.10%，对公司的业绩贡献率持续提升。同时，依托吾悦广场优质的资产基本面和愈发成熟的运营能力，商业板块也在为新城控股的融资性现金流带来增量。

截至2024年末，新城控股整体平均融资成本为5.92%，较2023年末下降0.28个百分点。

全年回款411亿元 经营性物业筑起现金流护城河

2024年，全国房地产市场呈现低位调整态势，商品房销售金额和销售面积双降。房地产行业持续深度调整，房企普遍面临销售下滑、资金承压与转型阵痛，政策托底与市场出清并行，行业进入理性发展新阶段。

在“住宅+商业”双轮驱动战略下，新城控股持续通过稳定销售回款、增加经营性收入，保持发展的主动性。

年报显示，2024年，新城控股实现合同销售金额约401.71亿元，合同销售面积约538.82万平方米；实现回款金额411亿元，回款率达到102%，连续三年回款率超过100%，“有回款的销售”也为公司收入提供了稳定前提。同时，新城控股积极落实企业主体责任，2024年组织交付超10万套物业。

值得一提的是，经营性物业为公司构筑了获取稳定现金流的“护城河”。2024年，新城控股实现商业运营总收入128.08亿元，同比增长13.10%，超额完成125亿元的年度目标。

住宅销售保持高回款、经营性物业收入稳定，为新城控股现金流安全提供了有效保障。截至报告期末，新城控股在手现金余额102.96亿元；净负债率为52.44%，继续保持较低水平；公司经营性现金流净额为15.12亿元，经营性现金流净额连续7年为正，为公司发展留出了足够的空间。

贡献稳定现金流的同时，经营性物业也助力新城控股的融资更为顺畅。去年5月28日召开的新城控股股东大会上，新城控股方面就表示，新增的商业可以用抵押贷款替换掉信用债，“截至目前未抵押的吾悦广场约35座，另外公司还有15座未开业的重资产的吾悦广场，也会陆续开出来。这50座重资产商业可以置换公司目前剩下的大约17亿美元债务。”

年报则显示，2024年公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿元，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。

一般来说，经营性物业贷成本更低、账期更长，有助于企业持续优化债务结构。年报显示，截止2024年末，新城控股的短期借款为3.64亿元，同比减少71.2%；应付票据、一年内到期的非流动负债亦分别同比减少76.01%、37.49%，大大缓解公司短期内的还债压力。

2021年，我国公募REITs试点正式落地，首批9单公募REITs项目在沪深交易所挂牌上市。2023年，消费基础设施被纳入公募REITs的底层资产范围，标志着公募REITs突破资产类型限制，市场边界向民生保障、商业服务等领域拓展。在政策的支持下，吾悦广场未来或有望通过REITs拓展新的融资渠道。

2024年，新城控股如期偿还境内外公开市场债券52.62亿元，良好的信誉表现也让公司在融资端取得突破。去年5月，新城控股成功发行一笔规模为13.6亿元的中期票据，获得中债增全额担保，总认购倍数超2.7倍；11月，发行2024年度第二期中期票据，规模为15.6亿元，票面利率3.5%，认购倍数1.97倍。

截至2024年末，新城控股期末融资余额为536.50亿元，有息负债水平保持低位，此外，公司合联营权益有息负债降至32.73亿元。手头现金充裕，稳定安全的财务基本面，进一步提升新城控股的抗风险能力。

布局200座吾悦广场 建管规模稳步增长

地产开发业务在波动中前行，探索新发展模式成为业内共识。其中，经营性物业重要性随之上升。

十余年前，新城控股就开始了商业地产的探索，2012年，“吾悦”商业品牌正式诞生。长年积淀的厚实商业盘面，对新城控股整体业绩贡献率不断提升。过去一年，新城控股新增开业15座吾悦广场，截至2024年12月31日，新城控股在全国136个城市布局200座吾悦广场，其中已开业及委托管理在营数量达173座；“轻重并举”商业模式之下，管理输出的已开业的吾悦广场为25座；吾悦广场开业商业面积达1601.07万平方米，商业体量稳居行业前三，出租率提升至97.97%，保持行业领先。

2024年，新城控股实现不含税物业出租及管理收入120.29亿元，占公司营业收入的13.52%；物业出租及管理业务毛利84.40亿元，占公司总毛利比例由去年同期的32.73%提升至47.89%；物业出租及管理毛利率达70.17%，为公司整体利润持续带来贡献。

面对消费增长放缓、差异化市场崛起等新的消费趋势，去年10月，新城控股将旗下的新城商业管理事业部升级至新城吾悦商业管理集团有限公司（简称“吾悦商管”），并首次发布“五边形经营理念”——品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴，旨在打造不一样的吾悦，持续提升商业运营能力。

反映在数据上，2024年吾悦广场客流总量达17.66亿人次，同比增长19%；总销售额905亿元（不含车辆销售），同比增长19%，含车辆总销售额为966亿元；截至2024年末，会员人数4370万人，较2023年末增长32%，与超3.2万家品牌建立合作，销售、收入、客流、会员消费均同比提升。

方正证券在近期研报中指出，今年2月吾悦广场单月租金收入10.5亿元，同比增长12.8%，保持双位数增长。随着商业的深度进阶，新城控股自2021年以来商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，2024年该比例进一步增长至3.34倍。据悉，2025年，新城控股计划实现商业运营总收入140亿元，还计划新开业吾悦广场5座。

地产开发与经营性业务等两大基石外，新城控股于2022年底成立的房地产代建、代管业务平台——新城建管,也不断释放出新动能。2024年，新城建管累计管理项目超100个，其中商业综合体管理项目超60个；累计管理总建筑面积超1600万平方米，2024年新增签约面积超710万平方米，已基本实现全国化布局。

随着房地产行业从过去“高杠杆、高周转、高增长”的粗放式扩张，逐步转向“稳杠杆、重运营、多元化”的精细化发展，新城控股致力走向的“低负债水平+高经营性收入”模式也将助力其成功穿越周期。