年报观察｜美的置业“无事一身轻”

观点网 剥离了房地产开发业务，美的置业发布了重组之后的首份年报。

去年6月，该公司将房开业务进行内部重组，由私人公司持有该业务，同时组建由控股股东持有的私人公司集团，由后者承接房开业务全部权益。

4个月后，美的置业宣布正式完成内部重组。自此，美的置业房开重资产业务和持续经营性轻资产业务实现了股权分离。美的置业控股股东一边持有全部的非上市房开业务权益，另一边控制专注经营性业务的上市平台81.13%股权。

站在美的置业的角度，房地产开发业务的财务业绩将不再并表，同时也不用再承受房开业务所带来的大量债务，无事一身轻。

就目前来说，保留了开发服务、物管服务、资产运营和房地产科技四个业务板块，共同组成了“持续经营业务”。

“重组以后，美的置业战略上会更加从容。我们将全面发力，轻重结合……计划用三年多的时间，再造一个新的美的置业。”据参会投资者分享，管理层在业绩投资者会上表示。

重组之后

房地产市场持续下行，筑底期何时结束尚未能看清。剥离房开业务，是美的置业作为上市平台采取的特殊风险规避方法。

在业绩会上，美的置业管理层对上述重组动作进行了进一步回应。

“房地产行业的轻资产和重资产是两种不同的战略选择，核心的差异在于资本的投入，风险的承担以及盈利模式的侧重。”管理层称，轻资产、重资产两者并非完全对立，对于任何企业来说，没有一种模式可以一劳永逸。

目前，中国房地产从增量开发转向存量运营是基本的趋势。另外，传统的重资产模式确实面临高负债、高杠杆的压力。

“这个背景下，美的置业在去年选择进行了资产重组。”管理层指，轻资产自然成为重要的转型方向。

资料显示，完全剔除房地产开发业务后，美的置业2024年实现营业收入37.3亿元，同比增长33%；毛利13.32亿元，同比增长38.7%；毛利率为35.7%，同比提升1.3个百分点。

“为剔除投资物业的公平值变动产生的税后损益及以权益结算股份支付形成的税后开支的利润。”美的置业本年度的核心净利润会由被剥离的非持续经营业务，即房开业务以及持续经营业务共同构成，其他利润表现也大抵按照这个规则。

因此，该公司年内录得年内亏损23.5亿元，核心净亏损为22.84亿元，公司拥有人应占核心净亏损19.94亿元。

但如果单观察持续经营业务，美的置业期内净利润为4.86亿元，同比增长23.2%，且公司拥有人应占核心净利润为5.04亿元。

除此之外，美的置业资产负债表也获得大幅度改善。

在剥离之前，2023年业绩报告显示，美的置业息负债总量为380.7亿元，净负债率35.8%，扣预资产负债率67.3%。同时，加权平均融资成本为4.8%。

按照最新年报，截至2024年末，美的置业128.79亿元公司债券被全部出表，251.9亿元银行及其他借款获得至少9成削减，余额仅剩下6.35亿元。

与之相对，美的置业拥有现金及现金等价物10.34亿元，股东权益总额50.81亿元，按此计算净负债率达到负数为约-7.8%。换句话说，现金完全覆盖有息负债。

利润正增长，现金储备也高，美的置业于是提高了派息规模，派息比率从2023年的46%提升到了70%。

寻找成长性

剥离房开业务为美的置业留下一个好底子，但关键是未来公司的成长性要去哪里找。

因此，虽然被剥离的房地产开发业务在最新财报上几无体现，但不代表影响就荡然无存了。

2024年分业务看，物管服务板块贡献收入18.39亿元，同比增长12.6%，占总收入比例49.4%；资产运营收入为9.87亿元，同比增长91.8%，占总收入比例26.5%；

房地产科技收入为6.06亿元，同比下降6.2%，占总收入比例16.3%；开发服务收入2.93亿元，为新增的业务，占总收入比例7.86%。

其中，物管服务和开发服务与被剥离的房开业务关联紧密。

开发服务即传统住宅开发代建代管，按照管理层的规划，该业务虽然对美的置业来说是新业务，但接下来成长性非常高。

“上市公司会持续承接控股股东既有的房地产开发资源全链条的开发管理。”管理层披露，截至2024年10月22日，美的置业控股股东在建土储面积是762万平方米，待开发土储面积是593万平方米，合共1355万平方米。

据悉，美的置业也于去年下半年开始推动开发服务板块对外拓展第三方项目。管理层表示，单今年第一季度，开发服务板块已经新拓了两个住宅的代建项目，“合约建筑面积达到24万平方米，开发服务全周期的收入会超过8000万元”。

目前美的置业收入的大头——物管服务（下称美置服务）接下来也会持续依靠控股股东的力量。资料显示，截至目前，美置服务拥有合约面积9255万平方米，在管面积7538万平方米，其中第三方占比仅20%。

“住宅业态目前为150万个业主提供服务。”据参会投资者分享，管理层在业绩投资者会上提出，该业务不会盲目扩张规模，年内美置服务还主动清退了21个利润表现不好的项目，累计清退项目数量达到65个。

“未来真正的空间依然是为150万个业主提供高质量的服务。”言下之意，可能会在增值服务上下更多功夫。

除住宅业态，管理层指美置服务还会将产业园及医疗康养作为核心业态。据披露，截至去年末，美置服务非住业态合约面积达到了1130万平方米，当中产业园占了76%；在管面积832万平方米。

非住业态目前也主要来自控股股东助力，例如美置服务于2024年4月进驻的和佑医院、

和泰养老中心就是控股股东旗下产业。但未来美置服务会凭过往的经验，迅速尝试外拓。

管理层预计，2025年公司营业收入复合增长率不低于25%，归母净利润复合增长不低于20%。未来三年，物管服务和开发服务两个业务合计在上市平台中的规模占比基本会保持在70%左右水平，公司核心收入将主要来自母公司开发业务的交付。

按照规划，未来三年以内，物管服务和开发服务在上市平台中营收规模占比会保持在70%左右。其中，物管服务2025年目标是规模增速不低于10%。这将带动美的置业2025年营收复合增长率不低于25%，归母净利润复合增长率不低于20%。

物管服务和开发服务之外，房地产科技板块（下称睿住发展）主要业务方向是发展绿色装配式产业、空间智能产业等，目前主要产品为PC构件、MIC（装配式模块化建筑），第三方业务占比100%。

财报显示，该业务去年实现签约金额6.5亿元。管理层预测，预计在2026年睿住发展MIC产品的销售占比，有望占整个业务收入的50%。

资产运营业务则分为专注商业地产的美置商业以及专注产业园的美置产发。

其中，美置商业在营商业体13座（包括10座商场，3座长租公寓，当中自持5座商场），运营面积70万平方米。核心商业项目为进入成熟期的佛山悦然广场以及尚在培育期的贵阳悦然广场、贵阳悦然时光，三者营收达到2.7亿元。

“未来2-3年内，公司将瞄准核心商业体运营效率的提升，提高整体商业租金的收入。”管理层指美置商业接下来也会积极拓展轻资产业务，包括今年第一季度就外拓了佛山顺德活力岛及广州黄埔玉树项目。

美置产发则专注于运营目前留在上市平台体系内的3座产业园：上华产业园、佛山睿创中心和中国塑料世界，去年产业园签约收入录得3.9亿元。

另外，对于留在上市平台的5座商场和3个产业园，管理层表示会推进研究发行公募REITs。

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