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广州保利·天曜

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2023年，保利以43.28亿元总价竞得员村绢麻厂地块，楼面价5.11万/㎡，实际可售楼面价高达5.8万/㎡，直接跻身广州楼面价TOP10。这个被称为"金融城西区新贵豪宅"的项目，终于揭开神秘面纱——保利·天曜规划图正式出炉！

咱们放大点看看：

从规划图上瞧，保利天曜分成了南北两个地块。

北地块建筑密度26.78%，南地块建筑密度21.82%。

北地块3栋塔楼，B1栋47层、B2栋46层、B3栋45层；

再看南地块，有7栋楼，清一色板楼。

临江第一排两栋楼，一栋34层，一栋41层；

第二排A1栋39层，A5栋43层；

第三排A6栋45层，A7栋43层，A8栋43层。

项目分南北地块，共10栋楼：

1、北地块为3栋塔楼，层高分别为45-47层。1栋为3梯4户，2、3栋则是2梯3户设计。

2、南地块有7栋板楼，分为三排。最前排两栋楼为34、41层，二三排层高则是39-45层。

3、大胆猜测，中小户型会集中在北地块，南地块则会主打望江大平层，住得越高，视野越好，所以头排望江单位大概率被爆抢。

规划方案公布，意味着离正式亮相不远了。据悉，保利天曜4月会开展厅，5月开盘！

• 项目基础信息
• 【项目名称】万科·理想花地新组团

总建筑面积约：13.8万㎡

南北地块占地约：4.13万㎡

容积率：南地方约3.1，北地块约3.8

绿化率：35%

户 型：约120/140/175/220㎡新规户型

1、交通：项目地块处于规划中的花城大道南侧，周边靠近华南快速干线、黄埔大道中、临江大道和科韵路等主要交通线路，出行十分便利。地铁方面，距离5号线与11号线的员村站约900米（步行15分钟），待11号线开通后，可直达琶洲和天河CBD。

2、商业：项目离天河北珠江新城顶级商圈不远，项目附近有天河领展广场、东方国际商业广场等，日后还能共享保利面粉厂项目及珠城马场改造项目的配套设施。

3、教育：项目自建24班小学+6班幼儿园，填补金融城西区学位空缺。 周边1.5公里范围内有员村第五小学、天华中学、兰庭幼儿园、员村小学（美林分校）、美林海岸幼儿园等。

4、医疗：项目周边医疗资源丰富，涵盖中山大学附属第六医院（金融城院区）、华侨医院、中山三院、中山六院、南方三院以及天河中医院等多家医疗机构，提供全面保障。

项目的外立面设计，采用了大量的玻璃幕墙，外立面做得很有品质感。

保利天曜降维打击周边项目

根据地块文件透露，保利天曜能做到阳台率25%+开放空间10%的组合，能与周边二手项目拉开很大差距。

而在今年广州供地规划中，限定阳台率至高仅为20%，未来25%、30%阳台率或将不会出现，过了这个村就没有这个店，天曜这组合，可能会成为广州的绝版规划设计条件了。

吹风10万+/平，预计5月入市

产品：保利天曜将推出建面约120/140/175/220㎡新规户型，定位高端改善，与隔壁临江大道项目建面约210-640㎡的面积段正好形成互补。

户型都很有特点：

1、作为新规后产品，空间使用率会很高。

2、梯户比降低至2梯2-3户、3梯4户，南地块所有户型有专梯专户。

3、大面宽、大阳台、大方厅，既有可改造空间，每个空间都相当阔绰。

从上图可以看到北地块规划3栋住宅，有2梯3户和2梯4户两种布局。1栋有两条梯腿为90平小户型，还有两条梯腿是120平产品 ，2栋和3栋均为120平。地块容积率3.5，预计建成40层高的超高层。

只有84套的90平户型稀缺，吹风价是8+万/㎡+-，这样算一下7**万+-，对预算有限又想进核心板块的家庭很有吸引力。

保利天曜

北地块90平户型图

1#户型平面图

北地块120平户型图：

南地块（大地块）140平户型：

南地块170㎡户型

南地块205平户型：

项目优缺点分析

优点

1、地段C位：金融城西区核芯，珠江新城、琶洲、金融城三角黄金带，广州塔直线距离约3公里；

2、教育配套：自带9年一贯制学校（24班小学+6班幼儿园），家门口的目送式教育；

3、地铁上盖：距5/11号线员村站仅150米，2站到珠江新城，4站达琶洲；

4、产品力MAX：涵盖从90平到205平多种户型，设计现代豪华，阳台占比可达25%，使用率高；

5.景观休闲双buff：南向望珠江，周边有珠江公园等休闲场所，生活品质提升显著。

缺点

1、城中村包围：项目周边仍有大量握手楼，短期内居住环境与豪宅定位存在割裂感。

2、江景"降级"：对比南方面粉厂地块的一线瞰江，保利天曜需高层才能享受江景。

3、兑现周期：金融城西区规划落地节奏偏缓，商业、医疗等配套完善尚需时间。

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