年报观察 | SOHO中国京沪资产经营挑战与债务压力

观点指数 3月27日，SOHO中国披露了2024年度业绩公告。

业绩报告中披露，受宏观经济环境疲软拖累写字楼及商铺物业租赁市场持续承压，2024年全年，SOHO中国营业收入同比下降8%至15.4亿元；毛利也从13.79亿元下降至12.80亿元，同比下降约7%。年度财务费用约为7.22亿元，对比上年同期减少了约0.56亿元。

同期归属母公司股东净亏损约1.13亿元，来自经营活动之归属母公司股东净利润（剔除投资物业评估值变动以及一次性税费）约为2.78亿元。

SOHO中国主营业务为房地产发展、物业租赁及相关服务，其中北京和上海两地的商业物业租金收入是其主要的收入和盈利来源。2024年，物业租赁业务毛利率维持稳定在约83%，对比2023年小幅提升1个百分点，于2024年末，旗下投资物业组合平均出租率稳定在78%，与上年年末基本持平，这并不是一个亮眼的数字，但也意味着其商业物业组合继续维持稳定经营。

债务压力

2024年，SOHO中国继续实行有效的费用控制措施，年度销售费用和行政费用分别下降至0.32亿元和0.96亿元，同比降幅分别为3.1%和29.6%。

但物业运营成本、债务相关财务费用仍对毛利形成挤压。高额债务规模导致利息支出居高不下，侵蚀利润空间，投资物业评估变动也对利润产生负面影响，多重因素下，毛利难以维持原有水平。

整体来看，SOHO中国在2024年收入与毛利的双重下降，直观展现了其核心业务面临的严峻挑战。尽管公司努力维持基本盘，但在市场冲击下，经营压力已显著加剧。

债务方面，截至2024年末，SOHO中国总负债由2023年末的314.23亿元减少至310.63亿元，其中非流动负债总额同比减少4.03%至201亿元，流动负债总额同比增长4.65%至109亿元；公司总资产为681亿元，计算得出资产负债率为45.59%。

同期总借贷规模依然庞大，于2024年年末，公司总借贷合计约155.56亿元，较2023年减少2.1%；短期债务占比36.8%（57.33亿元），长期债务占比63.2%（98.23亿元）。同时，公司平均融资成本仍保持较低水平，为4.3%，对比上年同期有所下滑。

不过其借贷高度依赖抵押融资，152.08亿元借贷以投资物业为抵押，资产流动性严重受限。

与此同时，SOHO中国非受限现金5.9亿元，仅覆盖短期债务的10.3%，短期偿债能力严重不足，需依赖资产处置及租金回款以缓解流动性。

尽管也有长期借贷，但长期利息支出负担重。并且大量借贷以投资物业作为抵押，资产流动性受限，公司资产处置等操作空间变小。

另外，土地增值税滞纳问题仍未得到解决。SOHO中国旗下子公司北京望京搜候房地产有限公司因望京SOHO项目土地增值税滞纳问题，截至2024年末，仍有23.05亿元税款及相关滞纳金未偿付，由此引发41.44亿元交叉违约借款，对公司的流动性造成了较大影响。

据观点新媒体了解，SOHO中国从2012年开启去地产化，告别散售模式，转型商写自持模式，从开发-销售转向开发-自持。并于2019年12月，丽泽SOHO竣工后，SOHO中国开发环节完全停止。

但早在2014年开始，SOHO中国就没有新收购任何土地或项目。同期，SOHO中国开始逐步剥离非核心资产，以52.32亿元出售上海SOHO海伦广场及静安广场，迈出资产处置第一步。

此后至2021年黑石收购案失败为止，SOHO中国已经先后进行了多次资产出售，包括凌空SOHO、外滩国际金融中心50%权益、世纪广场、虹口SOHO等多个项目，累计套现超350亿元。

京沪资产

当前，SOHO中国仅剩京沪核心地段的少量物业。截至2024年底，公司总资产为681亿元，对比上年年末略有下滑，其中投资物业资产值为631亿元，占比达92.58%；持有销售用途的已落成物业16.05亿元，占比2.36%，这三项指标数值对比上年同期均有轻微下滑。

SOHO中国全年15.4亿元的收入当中，来自租赁收入部分共计约15.35亿元，占总营收99.63%，是其核心收入和利润来源。另外，出售物业单位所得收入约571.6万元。

数据来源：企业业绩公告，观点指数整理

具体来看，SOHO中国主要投资物业为位于北京和上海两地的商业地产项目，其中北京项目包括望京SOHO、光华路SOHOII、前门大街、丽泽SOHO等，上海项目包括SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场以及古北SOHO。

除前门大街项目全部为商铺外，其他商业地产项目均为综合体结构。

本次2024年度业绩报告中，SOHO中国没有单独披露租金项目的出租率、租金收入等任何运营指标数据。

观点新媒体翻阅其2024年中期业绩报告获知，古北SOHO、SOHO复兴广场以及望京SOHO项目租金收入居前列，三者半年度租金收入分别为1.21亿元、1.11亿元及0.99亿元。

于2024年6月底，古北SOHO和丽泽SOHO项目出租率表现优于其他项目，两者出租率数值对比2023年末均有轻微提升，同时出租率水平均超85%。

而前门大街、望京SOHO以及银河及朝阳门SOHO项目运营表现欠佳，出租率均低于75%。

另外，据SOHO公开租售平台披露，其在北京出售的写字楼/商业项目包括银河SOHO、中关村SOHO、朝外SOHO、朝阳门SOHO、三里屯SOHO、光华路SOHO以及建外SOHO，项目报价在2.2万元/平方米-10万元/平方米左右。

在上海出售的写字楼/商业项目包括SOHO中山广场和SOHO东海广场，项目报价在3万元/平方米-6万元/平方米左右。

租售平台披露的在售项目大多为散售形式，基于项目的面积、楼层、空间品质等，项目所列举的出售价格跨度也比较大。

同时，SOHO中国在北京出租的写字楼/商业项目租金报价在1.7元/平方米/天-12元/平方米/天，其中大部分报价集中在4元/平方米/天-8元/平方米/天；上海出租项目报价在1.87元/平方米/天，其中大部分报价集中在6元/平方米/天-8元/平方米/天。

整体经营表现上，以价换量仍是2024年写字楼租赁市场的主基调，重点城市写字楼空置率和租金水平继续承压。戴德梁行数据显示，截至2024年第四季度末，京沪两城甲级写字楼空置率水平分别为18.3%和22.4%，对比第三季度末均出现小幅上涨。

面对不利的市场环境，SOHO中国从第三季度开始调整租赁政策，并于年末将出租率稳定在78%，与2023年同期基本持平，避免了写字楼大量空置。

对比来看，SOHO中国租赁物业的整体出租率表现勉强跟上市场平均水平。

但与此同时，今年京沪两地写字楼新增供应持续高位，租金下行及空置压力或将进一步加剧SOHO中国业务经营压力。

总体来看，土地增值税滞纳、偿债压力、市场需求不足、资产运营效率等仍是SOHO中国面临的核心挑战。

同时若土地增值税问题未能妥善解决，公司可能面临资产冻结或更多债务违约，进一步危及公司发展。在商业地产深度调整期，SOHO中国能否以京沪两地核心资产为支点，突破经营困境，仍需时间检验。

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