商业发力、债务压降 新城控股(601155.SH)增厚发展"安全垫"

面对行业新周期与新环境，韧性成为一家房企穿越周期的重要力量。3月28日，新城控股发布2024年年度报告，凭借一直以来的"住宅+商业"双轮驱动战略优势，公司在稳业绩、优债务、商业运营、品质交付、建管拓展等方面继续前行，展现出持续的韧性和稳定性。

全年营收890亿 财务指标安全稳定

基于双轮驱动发展战略，2024年，新城控股持续通过稳定销售回款、增加经营性收入保持发展的主动性。

根据年报，2024年新城控股实现营业收入890亿元，归属于上市公司股东的净利润7.52亿元，同比增长2.07%，扣非归母净利润8.70亿元，同比增长183.07%，公司整体毛利率为19.80%，平均融资成本为5.92%，同比下降28个bp，核心指标保持稳定向好。

2024年，新城控股实现合同销售金额约401.71亿元，合同销售面积约538.82万平方米；实现回款金额411亿元，回款率达到102%，有回款的销售为公司收入提供了稳定前提。此外，新城控股积极落实企业主体责任，将"保交付"工作列为公司运营管理的重中之重，2024年公司已组织交付超10万套物业。

尤为值得一提的是，新城控股的经营性物业持续发力。2024年，新城控股实现商业运营总收入128亿元，同比增长13.1%，超额完成125亿元的年度目标。

住宅销售保持高回款、经营性物业收入稳定，为新城控股现金流安全提供了有效保障。截至报告期末，新城控股在手现金余额102.96亿元，在手现金充裕；净负债率为52.44%，继续保持较低水平；公司经营性现金流净额为15.12亿元，经营性现金流净额连续7年为正，为公司发展留出了足够的空间。

安全的债务结构，是新城控股稳健前行的基石。截至2024年末，公司期末融资余额为536.50亿元，同比压降34.29亿元，有息负债水平保持低位。此外，公司合联营权益有息负债降至32.73亿元，进一步夯实稳定安全的财务基本面。

长期以来，新城控股坚持底线思维，确保每一笔债务提前或到期偿付。2024年新城控股已如期偿还境内外公开市场债券52.62亿元，良好的信誉表现也让新城控股获得了多方认可，并在融资端取得突破。

去年5月，新城控股成功发行一笔规模为13.6亿元的中期票据，获得中债增全额担保，总认购倍数超2.7倍；11月，发行2024年度第二期中期票据，规模为15.6亿元，票面利率3.5%，认购倍数1.97倍。此外，依托吾悦广场优质的资产基本面和不断增长的运营实力，2024年公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。

商管收入占比提升至13.52% 建管规模稳步增长

行业新周期之下，经营性物业重要性随之上升。在业内看来，新城控股长年积淀的厚实商业盘面，对其整体业绩贡献率不断提升，是其穿越周期、保持韧性成长的永续动力。

数据显示，2024年，新城控股实现不含税物业出租及管理收入120.29亿元，占公司营业收入的13.52%；物业出租及管理业务毛利84.40亿元，占公司总毛利由去年同期的32.73%提升至47.89%；物业出租及管理毛利率达70.17%，为公司整体利润持续带来贡献。

此外，在"轻重并举"商业模式之下，新城控股商业在管规模稳步扩大。过去一年，新城控股新增开业15座吾悦广场，截至2024年末，新城控股实现173个综合体项目的布局，吾悦广场开业商业面积达1601.07万平方米，出租率提升至97.97%。

方正证券在近期研报中指出，新城控股商业现金流稳健充沛，今年2月吾悦广场单月租金收入10.5亿元，同比增长12.8%，保持双位数增长。随着商业的深度进阶，新城控股自2021年以来商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，2024年该比例进一步增长至3.34倍。

商业运营实力和盈利能力的不断提升，也让新城控股对于未来的发展前景充满信心。据悉，2025年，新城控股计划实现商业运营总收入140亿元，计划新开业吾悦广场5座。

值得一提的是，为适应不断变化的消费市场，去年10月，新城控股还将旗下的新城商业管理事业部升级至新城吾悦商业管理集团有限公司(简称"吾悦商管")，并首次发布"五边形经营理念"——品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴，旨在打造不一样的吾悦。面对激烈的市场竞争，新城商业给出了自己的破局思路，主动适应消费趋势，也被业内认为是其持续迈向高质量发展的重要思考与实践。

在稳定的经营业绩和安全的财务表现之外，新城控股于2022年底成立的房地产代建、代管业务平台——新城建管,也展现出积极潜能与活力，为公司发展打开新成长空间。数据显示，2024年新城建管累计管理项目超100个，其中商业综合体管理项目超60个；累计管理总建筑面积超1600万平方米，2024年新增签约面积超710万平方米，已基本实现全国化布局，跻身"2024中国房地产企业代建综合能力TOP10"，并持续收获着委托方的广泛认可。

业内人士分析指出，摆脱对债务驱动的路径依赖，转而依靠内生动力、实现业务"造血"自循环来驱动公司发展，正成为房企穿越周期的新路径。作为为数不多保持正向盈利的示范房企，新城控股以"低杠杆、强运营、正现金流"，持续构建稳固发展的护城河，在波动的周期中不断积攒力量。