北京买房|西城广外次新第一梯队小区踩盘分析

西城广外学区我之前有写过学区分析和一些老公房小区的踩盘，感兴趣的小伙伴可以看看之前的文章：北京买房|西城广外片区学区情况分析与小区踩盘。广外在西城来说是一个学区比较弱的片区，同时也是一个次新房比较多的片区，而且房价还相对便宜的一个版块，所以很多预算1000左右，又在城里上班，兼顾学区与自住或者只是单纯考虑自住的小伙伴，会考虑广外这个板块，今天我来给大家介绍一些广外这个板块的一些次新小区，本次先介绍广外这边最好的三个小区，红山世家、玺源台和朗琴园，后面再介绍别的几个品质稍差一些的次新小区。

《深度思考的买房经验分享》，
聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

1、玺源台

玺源台小区建于2013-2016年，共5栋楼，1082户，由北京泰乐房地产开发，均豪物业管理，物业费4.79元，集中供暖，2月挂牌均价12.7W左右。

1、2号楼是一期，2012年售罄，3号楼是二期，2016年售罄，4号楼是三期，也就是现在在售的现房部分，一共89套房，2017年新建，2023年9月装修完，现在还有几套新房可以卖，5号楼是楼王，还未开始出售。

小区5栋楼分南北区，整体是一个大写的E字型，2栋高层及3栋小高层整体呈“南低北高”围合之势， 可充分保证日照空间。两个区都有单独小院和各自的花园，南侧是爱丽舍花园，景观小巧精致，北侧是特来维花园，有喷泉，每年4-10月份开放，另有健身设施、儿童游乐场，休闲带娃都很方便。

楼栋外立面都是干挂石材，西城广外这边比较高端的小区了，与玺源台差不多的就是红山世家，一般这俩小区可以对比看看，玺源台对口的是三义里或者北小天宁寺，红山世家对口的是北小红山分校。

楼道内瓷砖贴面，品质还是不错的。

人车分流，封闭管理，车位有机械车位和地下车位，机械车位租价900-1100元/月，地下停车位租价为1200-1300元/月，车位比较紧张，下班期间停车困难。

缺点：

1. 小区周边道路早晚高峰易拥堵；

2.小区1号楼北边临铁路和莲石路，2、3号楼西边和4号楼南边也临路，这个看个人的接受度，可以实地感受一下。

3.小区密度比较大，容积率4.0，楼高20多层，而且由于楼栋布局分布，低楼层采光影响比较严重

地铁出行比较方便，出小区步行700多米是地铁7号线和地铁16号线的达官营站。

小区户型以一居室为主，大部分格局都很方正。下面这个户型是90.35平米的两居室，南北通透，中楼层/共27层，目前报价1120W。

2、红山世家

红山世家小区建于2009-2013年，共7栋楼，2260户，由华润置地开发的高品质社区，开发商自持物业，物业费3.5元，集中供暖/自采暖，2月挂牌均价每平米13.3W左右。玺源台和红山世家挨着不远，红山世家隔壁就是神盘荣丰2008.

小区属于围合式建筑，中间有大花园，绿化好，有数百棵30年树龄以上的原生大树，景观层次丰富；长廊、亭子、塑胶跑道，健身器材、儿童游乐场样样俱全，带娃、下棋、跑步健身都能满足。

小区还有这种连廊亭子，可以在小区的院子里休息，看书，聊天，欣赏景色，很不错

充满质感的朱红色石材外立面，全贴砖的大厅、楼道，就是有点掉砖了，不过物业会及时修补。

外墙改造

人车分流，全封闭管理，地上没有车位，地下三层车库，基本满足停车需求，另外小区外也有固定停车位，150元/月，停车还是比较方便的。

优点：

1. 小区有包含游泳馆、健身房、瑜伽馆的会所；

2. 小区内有幼儿园，边上就是北京小学红山分校，孩子上学非常方便。

缺点：

1.房子公摊大，基本没有阳台。

2.小区东门前南北道路不通

红山世家相对玺源台来说，小区环境更多，活动场所也更多一些。

地铁出行比较方便，出小区向南步行大约500米左右，就是地铁16号线和地铁7号线的达官营站。

小区户型多，主打两居、三居，下面这个户型是94.02平米的两居室，中楼层/共20层，东南朝向，目前报价1250w。

3、朗琴园

朗琴园小区建于2002-2006年，共12栋楼，2460户，由北京润博房地产开发，嘉浩物业管理，物业费2.2元，自采暖，2月挂牌均价11.7w左右。对口的小学是实验二小广外分校。

楼栋外立面贴着黄色的瓷砖，显得没红山世家高端，但是确实是高端小区，可能因为一些老小区的涂料是黄色的原因吧，材质还是经久耐用的。

楼道看着干净。

小区围合式的建筑，绿化非常好，小区内有一个落差达到7米的立体花园，是由美国EDSA公司设计的，有草坪有水系，真正的错落有致，这个绿化品质在这一片都属于较高水平的。冬天看不出来，夏天有水系，有草坪，小孩在这玩，空间是非常大的，还有小孩在小区公园里跳绳的，非常不错

人车分流，封闭管理，虽然地上也停车，但是里面不走车，停车位也是相对充足的，地上300个不固定车位，地下1500个固定车位，这个小区是广外非常好停车的小区了

优点：挨着四中的广外校区，上学很方便；小区环境很好，中心大花园非常吸引人

缺点：居住密度大，户型差。

地铁出行不太方便，出小区步行大概1000米左右是地铁16号线和地铁7号线的达官营站。

买朗琴园的大概率是相中了它的小区公园环境，毕竟户型比较差，塔楼多，板楼较少。下面这个户型是101.75平米的两居室，中楼层/共27层，东、南、北朝向，目前报价1120W。

以上就是广外片区三个品质第一梯队的小区，基本上两居室都得1000w以上，之前关于广外的学区+老公房的介绍，大家可以进主页找找，接下来会分享广外片区比这三个小区稍差一点的次新小区踩盘情况。

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