红山华府具有升值潜力，投资前景，投资回报，升值空间，投资空间

红山华府项目价值分析

1、作为红山最后一块住宅用地，地段价值本身是毋庸置疑的，整个龙华最顶尖的生活配套、产业都汇集这里，对面就是新华医院，几百米就能走到红山6979，当下的一个便利性其实是胜过上城学府的。

2、项目本身的缺点主要是体量小，居住氛围上也不够纯粹，一共两栋其中有一栋是回迁（当然另一方面也更说明房源之紧俏），另外周边还会有一些农民房，但瑕不掩瑜，顶着深高北的光环，项目卖点是足够的，受众群体也是非常充沛的。

3、目前深高北片区小户型稀缺，红山华府精准抓住市场空白，主推小户型产品入市，契合当下众多家长对深高北小面积学区房的迫切需求。无论是从教育资源还是投资价值来看，都是不可多得的优质选择。

4、项目户型打造本身蕴含着许多巧思，结合建筑新规之后，对空间的一些预留设计，会让产品本身拥有很强的实用性和灵活性。像69㎡的两房，在有需要时完全就可以当作2+1房去使用。

5、具体就看开发商的定价了，诚意足够的话，深高北+新规户型+红山最后宅地+倒挂，妥妥又一个日光。

红山华府，位于龙华区民治街道新区大道与民宝路交汇处东北侧，项目地处深圳北站国际商务区，而深业上城学府更是位居红山片区+深圳北站中枢的核心地段

早在2021年，北站商务区就已经纳入了专业规划，是深圳20个重点开发区域之一，作为深圳七大总部基地之一，目前也形成了包括汇隆国际总部大厦、汇德国际创新中心在内的一批产业聚集带，也吸引了美团、开市客等大型企业落地，总部经济、数字经济形成一定规模。

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龙华红山，红山华府计划在2025年一季度入市，本次将推出1栋1单元，共186套房源，面积有63-66-69㎡的2房2厅1卫，78㎡的3房2厅1卫户型，可以参考2024年10月8日拿证的深业上城学府，备案均价8.03万/㎡，备案单价7.2-8.51万/㎡，红山华府本次推售预估总价会在450万起。

红山华府，由恒壹集团打造，总占地面积约0.53万㎡，总建筑面积约3.58万㎡，计容建筑面积约2.73万㎡，容积率5.17，绿化率40.01%，共由2栋30-33层高住宅组成，其中1栋1单元住宅33F，1栋2单元住宅30F。

总规划352户，其中可售商品房186户，2梯6户设计，地下室有2层，规划216个车位，车位比1：0.61。

红山华府是龙华深高北单片学区内唯一待售的新盘，在龙华深高北这个学校含金量极高，上次推出的深业上城学府总共332套房源，开盘即售罄，也是深圳第二个日光盘。

本次加推的是稀缺小户型，户型如下

63㎡的2房2厅1卫，设计的是竖厅类双龙抱珠格局，客厅3.2米开间，LDKB一体化设计，U型厨房，卫生间干湿分离，东北朝向。

66㎡的2房2厅1卫，设计的是竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.2米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，动静分区，U型厨房，卫生间干湿分离，东南朝向。

69㎡的2房2厅1卫，设计的是竖厅南北通透格局，进门入户玄关，客餐厅6.9米进深，LDKB一体化设计，U型厨房，卫生间干湿分离，阳台2.1米进深，东北朝向。

78㎡的3房2厅1卫，06户型，设计的是竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.4米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，U型厨房，卫生间三段式分离，东南朝向。

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78㎡的3房2厅1卫，01.02户型，设计的是竖厅格局，进门入户玄关，客厅3.4米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，U型厨房，卫生间三段式分离，西南朝向。

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稀缺小户型，深高北最低上车门槛

红山华府所计划推售的均是小户型，建面约63 - 78㎡二至三房，堪称真正的深高北上车神盘。

两房户型有三个面积段可选，包括63㎡、65㎡、69㎡，价格如果参考上城学府，相当于总价最低500万左右即可入手，堪称深高北学区最低上车门槛。

对于那些渴望为孩子提供优质教育资源，又担心购房成本过高的家庭来说，红山华府的 63㎡两房堪称完美解决方案。以如此低的总价，就能拥有一套深高北的学区房，让孩子赢在起跑线上，同时也不会给家庭带来过重的经济负担。

78㎡三房，在整个区域内都是非常稀缺的，属于供不应求的存在。此前深业上城学府的79㎡小面积产品登记意向数量是最多的，开盘也很快就被抢光。

此外，红山华府也是深圳建筑新规出台后的全新一批住宅产品，新规后户型设计限制变少、公摊面积减小、拓展后户型实用率和赠送率都大大提升。

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红山华府平均赠送率高达13.7%，户型灵动，在小面积的基础上实现了更多的使用空间。保证了各功能区的实用性，更宽的阳台进深以及主卧面宽，让小户型也能拥有舒适的居住体验。

而从户型的设计方面，我们也能觉察出产品极具人文关怀的一些设计理念。

比如78㎡的三房户型，客厅净开间3.2米，客厅墙体专门预留了一长排的收纳空间。两个次卧其实根据主人生活场景去做丰富的变化，可以做儿童房+书房，可以做一个创意2孩房，也可以将两间卧室合并成一个大的工作间。

再比如69的两房户型，可以发挥阳台2米大进深优势，去灵活扩大客厅空间；还可以根据实际需求去选择改造餐厅增加一件卧室，改造为2+1房。

项目的产品品质也是一大亮点，这一点在外立面上就能得到充分的体现，材料采用的真石漆加部分铝板。

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红山华府在设计上有一个非常有创意的点，就是它参考“普罗市集”的运营理念，未来会把一楼的营销中心打造成开放、便利、共享的公共空间，使其成为一个促进社区邻里互动交往的场所。

这其实是一次蛮不错的结合和创新，很好地解决了小区“公共空间尴尬症”。

在商品房时代之后，我们的住宅小区都非常重视内部公共空间的品质，但这种重视往往带着明显的商业化倾向，重视觉效果轻社会功能，最终的结果就是“见绿不见人”，没什么人气。

而红山华府对“普罗市集”的参考，妙就妙在其是在把“烟火气”带回真正需要烟火气的地方，回归日常但又不失生活调性，是小而美但却符合居民需要的邻里空间。

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