广州外围区域新房库存承压 新盘借“小阳春”集中入市

每经记者：陈荣浩 每经编辑：魏文艺

“包括广州在内的多个热门城市，目前房地产市场呈现出相似的特征，改善型户型开始发力，城市核心区的楼盘优先回暖，而以前一些没有卖完的存量盘，以及一些郊区楼盘，基本还处于跑量阶段。”

3月11日下午，广州一家头部房企的营销人士告诉《每日经济新闻》记者，现在国家鼓励开发商做更好的产品，如不少城市发布计容新规之后得房率可以做得更高，开发商通过打造好产品可以更好地吸引购房者。

《每日经济新闻》记者注意到，在一线城市中，广州楼市短期内仍面临一定的去库存压力。

克而瑞的数据显示，截至今年1月末，广州狭义库存去化周期超过20个月，库存主力面积段为100~120平方米，占比为21.64%。具体来看，增城区以23.12%的库存占比位居榜首，花都区和番禺区分列第二和第三位。

外围片区拉高整体库存

针对广州新房库存去化周期超过20个月的现状，多位业内人士在接受记者采访时表示，广州市场分化进一步加剧，核心区楼盘因优质教育资源、成熟商业配套及地铁交通优势，成为改善型买家的首选。相反，外围片区由于配套尚待完善，导致库存居高不下。

广州当地房产中介小梁向记者表示：“如果从广州楼市各区域的成交看，海珠、白云、荔湾等都属于成交较为火热的片区，而增城、从化、南沙等片区因为过往供应量较大，导致整体库存去化周期较长，从而拉高了广州的整体库存水平。”

“事实上，这些库存较高区域也存在不少成交火热的板块，比如增城新塘和南沙金洲，都属于片区内成交较为火热的板块。”小梁补充道。

从今年以来的成交情况看，今年春节后广州楼市迅速回稳。据广州阳光家缘数据，今年2月，广州一手住宅共网签3420套、36.3万平方米，同比均大幅上涨。广州市房地产中介协会的数据显示，2月（1月26日至2月25日）二手住宅共网签6278套、62.21万平方米，同比分别增长29.04%、26.90%。

广州市房地产中介协会表示，今年2月以来，广州多个二手房楼盘成交量同比大涨。具体来看，骏景花园增幅高达216.67%，实地常春藤增长100%，华景新城增长66.67%，富力广场、岭南新世界和中海花湾壹号分别增长87.50%、83.33%和75%，“预计3月二手住宅网签极大概率将回升至万宗以上水平。”

“去年10月，广州楼市成交量的显著增长成为关键转折点。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示，今年以来，广州楼市仍然延续着去年的成交行情，但不同区域的市场复苏有快有慢，市中心区及改善型楼盘成交量优先回暖，偏远区及刚需楼盘成交回升较为缓慢。“我的判断是，如果今年广州楼市能实现‘小阳春’行情，就基本能实现‘止跌回稳’。”

3月多个新盘将入市

在广州楼市库存呈现分化的背景下，市场供应端也出现了新的变化，3月迎来了一波新盘入市潮。

安居客广州的数据显示，3月，广州预计有13个全新楼盘项目入市。海珠区作为本轮新盘供应的核心区域，将有6个新盘亮相，占全市入市新盘总数的近一半。其中包括市场关注度较高的包括中交·天翠、绿城·馥香园和越秀熙悦江湾等楼盘。

具体来看，中交·天翠主推90~140平方米户型，绿城·馥香园主打85~128平方米户型，两个项目的吹风价约为5.8万~6.2万元/平方米。越秀熙悦江湾则主推86~122平方米户型，吹风价约为5.35万~6.64万元/平方米。此外，保利天奕与琶洲·樾｜华樾项目，则属于市场关注度较高的高端改善型住宅。

进入3月以来，尽管海珠区新盘集中入市，但整体库存仍处于健康区间。广州中原地产的数据显示，截至2025年1月底，海珠区的去化周期为14.1个月，在广州全市范围内仅高于白云区的12.7个月。

在土地供应方面，在2月28日广州市规划和自然资源局举办的2025年春季土地推介会上，30宗优质地块集中亮相，包括中心区23宗、外围区7宗，位于广州国际金融城、天河智谷海珠创新湾、白鹅潭、白云新城等核心区域，精准匹配企业多元化发展定位和群众多样化住房选择的需求。本次推介会吸引了保利发展、绿城中国、中海地产、招商蛇口、越秀地产等50余家知名房企参加。会上发布的《2025年广州供地蓝皮书》提到，今年广州计划供应涉宅用地131宗。

“稳楼市是今年各地的重要工作目标。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，目前，全国一二手房价已经展现出积极的止跌回稳态势，但并未出现全面回暖。对开发商而言，还需贯彻“以价保量”的营销策略，继续以优惠的价格吸引购房者，未来“好房子、好价格、好服务”将是开发商助力楼市持续回暖的关键。