北京买房：理清思路，购房建议1472

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我想买二套房积分落户用，目标是地铁沿线的紧凑型两居或三居，两居价格控制在300以内，三居价格控制在400以内。

考虑便于流通和好出租，初步选定了17号线的天通苑东二区和东三区六层老楼，4号线的保利春天里和金融街融汇的高板。

这几个小区总价差不多，天通苑的优势是地铁更方便，劣势是房龄老没电梯环境差点；天宫院的优势是房龄新小区环境好，劣势就是远。从十年八年长持的角度，您怎么看？

A：

1、长持，那要是我肯定先看天通苑啊。因为已经挺老的了，再老点儿也无所谓，相当于人50多的变成60多，反正也不靠颜值挣钱，没有可降低预期的地方。

而天宫院的都还都是次新房，净是10年左右的。优势是短期出手的话流动性会更强，但长持就相当于30出头儿变成40多，变化会挺大的。除非是维护的非常好，否则颜值有可能影响市场。

2、另外租金方面也应该是天通苑更高，租售比在600多点儿差不多。天宫院的毕竟是南部，现在700左右正常吧。

这让中介给算算账吧，自己算也行。如果天宫院高的话就不太合适了，相当于你出钱让租客占了便宜。

3、保值角度到目前为止两边差不多。天通苑只是在2007年之前的行情中略弱过一段时间，之后就正常了，中小户型的都不落后。天宫院一直挺好，没占便宜也不吃亏。

4、另外天通苑的可以赌个加电梯，加了是利好，加不上也不吃亏。出手的时候也未必周期长，看价格和行情吧。反正这地方一直是热点，过些年也不至于差。

仅供参考。

二

Q:

请问，想在通州会议中心周边买一套两居或者小三居室，首付最多能拿出100万。月供控制在12000以内。主要考虑自住，北漂十几年了，想有个落脚的地方。选这边是因为这几年一直在这边租房，个人感觉这边配套好，生活环境安静。

去年底看过东潞苑、澜花语岸、至善家园，想请章哥帮推荐这附近以我的条件买哪个小区最合适。因为m101我看已经开始修了，担心这边房价会猛涨一波。所以想尽快选最合适的就买了。

A：

1、这我不好建议，我一般只能从保值角度说两句，居住角度和找房帮不上忙。

2、或者说居住角度看自己的喜好，保值角度的常规排序是商品房，公房+福利房，政策房，保障房，安置房和回迁房。另外尽量选择大型社区，这样物业费收取有基数保障，维护相对容易些，长期下来能占优。

3、不过就算地铁通车也不可能“猛涨”，全北京没有过先例。或者楼市历史上只有过一次，因为地铁造成的房价明显上涨，是2006-2007年的5号线通车，导致南三环南四环周边房价暴涨，价格超过东四环。但没坚持住，溢价部分两年左右就差不多又回去了。

其他北京没有过因为地铁造成的房价猛涨，无论是南部还是天通苑回龙观。因为大家都习惯了，认为这是必备的配套，犯不上多掏溢价。另外地铁规划也不是秘密，大多数的价值已经体现在现有价格之中了，想买的都会提前考虑，很少有愿意加钱买的。

总之通车后有可能促进成交量，价格有可能小涨，猛涨不可能，毕竟通州不是远郊，更不是燕郊。所以这没必要太着急，正常的找当地中介看房吧。

仅供参考。

三

Q:

请问，孩子已经入读金融街片区的小学了，但是我们没有房，现在住在西三环的部队的公寓房，每月交租金。为了孩子上学方便，最近看了宣武门西大街的房子，全南向两居大概四百多万到五百万多点，还有槐柏树街的房大概六百万左右。

目前手里有四百万左右首付。现在不知道是否是买房的好时机，这个片区的房子在长椿街，离他们学校比较近，虽然也是西城，但是老宣武的地方。不知道学区溢价如何？我是买总价低一点环境差点的宣武门西大街，还是总价稍高环境好点的槐柏树街，想尽量保值。这是我们的首套房。还是等明年去学高峰过去看看学区的溢价是否会降一些？

A：

1、学区溢价基本就是平均值，25%左右，西城大多数房子都是这比例，南北城的都差不多。这用总价除以预估租金，得出的就是租售比。现在北京老房平均值在500多，东三环老公房基本都是这数值。西城的老房普遍在700多吧，高出的就是溢价部分。

2、买哪种房子，那先得看自己的居住习惯了。保值的话肯定首选宜居的，因为房子是用来住的，学区房在入学需求降低之后，居住的功能会被加强，越宜居的才越保值呢，至少流动性强。现在是溢价率都差不多，可条件差的在入学高峰过去之后，拿什么优势撑住溢价啊？

用股票当参考吧，牛市来的时候都是普涨，业绩不强的低价股多数也能跟随大盘。但风口过去那就得看谁在裸泳了，劣币未必能长期驱逐良币。

3、当然也可以用溢价率来比较，溢价越低的相对更稳妥。有可能条件差的更低些，但也是因为不受追捧，毕竟商品价格是由供需关系决定的。

4、房子是用来住的，有需求就买，不着急那就等入学高峰过去再看。但未必能大幅降溢价，因为孩子们都还上学呢，得随着毕业之后家长们才会卖房，也就是逐年的降低溢价率。

仅供参考。

四

Q:

请问，1、我工作在学院桥，计划这1-2年在附近买房，目前比较中意单位北面，即六道口-清河-上地板块。2、预算在1kw以内，最好是三居，希望选一个综合位置、配套、学区都比较均衡的小区，规避高层和塔楼，最好是00年到10年上下浮动的板楼，有电梯就更好了。

目前看了当代城市花园和上林溪还比较满意，想继续扒一扒类似的小区。请问章哥，您看除了工作单位北面的板块，还有哪个板块值得我去看看；另外六道口-清河-上地板块您有比较推荐的小区吗？

A：

1、这些都是典型的居住要求，问当地中介更合适，也只有他们有房源。我一般只能从保值角度说两句，居住角度还是看自己的喜好更合适。而且这位置+配套+学区，怎么算均衡啊？标准是什么？

2、位置和配套不太好制定标准，看自己的喜好和通勤感受吧。如果以学区排序，那肯定是上地最强，顶级学区，但溢价率也最高。清河算中等吧，低于平均值。学院路学区的更低，基本就是海淀学籍的价值，对应的就是居住的性价比更高，保值的风险也小。

3、还有就是花园路和北太平庄了，溢价同样低，性价比也高。然后朝阳的就没溢价了，性价比更高，但学区也就弱点儿了。

4、其他的我没什么说的了，推荐小区还是找当地中介吧，他们更熟悉业务，我猛的一下想不起来各小区的具体情况。

仅供参考。

五

Q:

请问，我是中关村一带初三孩子的家长。

1、2025年暑假后不出意外，孩子会进一个中关一代的高中，所以想在2025年7月之后考虑购置这一代过不太远的房子，最好次新。

2、购置房产是用两房换一房，两房子还没挂出去。

3、主要考虑保值和相对舒适。

4、孩子上高中就没有学区的需求了。

5、希望理想的是次新楼盘。

6、对于户型有田字格的需求。

7、希望最好位于颐和园向东南45度的延长线周边。

谢谢您

A：

1、预算是多少啊？还是先明确总价吧。

2、没有学区需求，但东西海所有带学位的房子都算学区房的。或许过了明年的入学人数拐点后会有变化，但到目前为止还都有学区溢价，也就都降低了居住体验，只是多少不同而已。保值方面则看到时候的政策和供需了，不太好预测。当然房价中的基础部分是肯定没问题的，海淀区还会相对更强。

向东南45度，那常规建议就是学院路学区啊。溢价相对低，居住的性价比高，保值风险也低，而且总价越高的溢价比例也就越低。次新楼盘中铁翰庭，2008奥运时期的，基本是房龄最新的普宅商品房。

另外如果确定不要学区，那也可以看旁边朝阳区的，这就完全没溢价了，居住的性价比更高，也没保值风险。比如过了京藏的美伦堡和澳林春天等等，选择更多。

3、田字格这得问当地中介了，居住体验方面我不好说什么，看自己的喜好了。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。