楼市的“深水炸弹”，来了

原创 刘晓博

昨天（3月9日），住建部长在“两会”新闻发布会上宣布了两个重要政策：

1、2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新范围，因地制宜实施改造。

2、住建部正在制定“好房子”的标准，准备把新建住宅层高的标准从“不低于2.8米”提高到“不低于3米”。

这两个大招堪称楼市的“深水炸弹”，将引发利益格局的变化。

2000年以前老旧小区的改造，在2019年就已经提出来。2020年7月更进一步明确，五年内完成2000年底前建成的老旧小区改造任务。最新的表态，加上了“都要”两个字，引人注目。

有媒体解读说：这意味着上亿人住的房子，未来可能拆除重建。真的是这样吗？

这样的解读并不准确，城市更新不等于全部“拆除重建”，而是包括了微改造、提升和拆除重建多个选项。

2021年，楼市调控政策最严厉的时候，官方曾出台了“关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知”，提出了三个“严格控制大规模”，具体如下：

1、严格控制大规模拆除。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。提倡分类审慎处置既有建筑，推行小规模、渐进式有机更新和微改造。

2、严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。

3、严格控制大规模搬迁。不大规模、强制性搬迁居民，不改变社会结构，不割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

这几条红线依然有效，是城市更新的重要原则。

全国一共有多少个2000年以前的老旧小区？媒体和券商研报给出了多个数据，但都不太准确。

根据第七次人口普查后，国家统计局公布的统计年鉴，2000年以前老旧小区的住房（套数）占了全国存量房（截至2020年11月1日）的35%。最近几年，随着新房增加，占比会略有下降。

我们根据七普数据计算了一下，普查时全国大约有各类城镇住房328.7亿平方米，住了大约9.02亿居民。

2000年以前的房子，从套数上占了35%，按照建筑面积推算大约是115亿平方米。但老房子面积普遍较小，按照8折估算，2000年以前老旧小区的住宅建筑面积大约是92亿平方米，大约住了1亿户、3亿人。

从各省市区看，2000年以前老旧小区住房占比较高的，是上海、辽宁、天津、河北、山西、浙江、山东等，其中上海占比超过50%。

老旧住房占比较低的，是宁夏、新疆、青海、西藏等西部省区。

老旧小区占比高低，跟2000年以前经济发达程度正相关。

如果其中的20%拆除重建，大约对应2000万户居民，6000万人左右。拆除重建的面积，上限大约是18.4亿平方米。

有媒体分析说，2000年以前老旧小区的城市更新，已经接近尾声了，按照官方之前的计划，2025年是收官之年，所以对楼市影响较小。

这个看法并不正确，官方公布的已经改造的数据，也未必准确。

以我之前居住过的一个1997年投入使用的深圳小区为例，微改造搞了好几年了，主要是加装电梯。

四五年前，就有一些楼栋装上了电梯，但大部分楼栋目前尚未加装。原因大多是1楼的居民反对。

多层住宅加装电梯，对1楼房屋的估值影响最大，居民会普遍反对，2楼居民积极性也未必高。这其中要做大量细致工作，还要有利益调整。比如适当给1楼居民补偿。一个楼栋有1户反对，加装电梯就无法完成。

老旧小区的微改造，也是没有上限的。粉刷了一轮外墙，地方就可以放在统计数据里，但实质性的工作（比如加电梯，增加停车位、托幼养老设施等）并没有做。

至于拆除重建，最近几年更是受制于楼市低迷，要么烂在半途，要么停顿下来了。

未来真正能拆除重建的，要么是危房，要么是有显著人口增量的大城市。

如果一座城市既不是超大、特大城市，也不是省会、计划单列市，拆除重建的难度很大，因为市场缺少需求，开发商很难盈利，根本不会积极推进。

所以，2000年以前老旧小区的改造和拆建，空间仍然很大，只是现在市场氛围不利于推进：大家收入下滑，房产缩水，再让拿钱出来搞改造，积极性不大。

对于国家来说，大基建搞了这么多年，有效益的项目不多了。老旧小区改造是有真实需求的，至少可以产生社会效益，让老百姓有获得感，是有价值的项目，所以会一直推进。

上海这种大城市，楼市本身比较活跃，拆除重建的更新一直在稳步推进。去年上海冒出了20多个风貌别墅项目，单价动辄在20万元以上，其实质就是拆除重建型的城市更新。

有人说，上海2024年工业增长乏力，汽车产量下滑，外贸增长也一般，主要是靠房地产撑住了经济。事实的确如此，比如深圳和北京2024年房地产投资都是下滑了11%到12%，上海则增长了2.8%。

上海居民杠杆率比较低，再加上2000年之前的老小区占比超过一半，浙江、江苏企业家、富二代追捧上海房地产，所以上海楼市活跃的态势会延续。

拆除重建的过程中，一般会使用房票安置，这样可以创造出购房需求，同时减少了城市的住宅存量，类似当年的货币棚改。老旧小区拆除后，重新建设房子投入使用，一般需要3到5年时间，这个时间差有利于推动楼市回暖。

国家制定好房子的新标准，也非常值得关注。目前剧透的只有层高，从之前不低于2.8米提高到了不低于3米，这有利于改善居住体验。

在好房子标准中，还应该增加楼板厚度、隔音效果；改善户型设计，允许赠送，提高得房率；还应该涉及到梯户比、车位比，让居住体验更好。

想想看：老房子的得房率往往低于80%，新房子将常态化高于100%，甚至达到120%。在这种情况下，老标准的二手房会受到 “降维打击”。如果片区、学位、地铁、商业配套不是一流或超一流的，老的二手房价值将显著降低。

所以，好房子标准也是一枚深水炸弹，对二手房不利。同时也告诉我们，房子跟车子一样，也将不断迭代。如果有条件，每隔20年换一次房子是应该的，否则不仅资产会贬值，生活素质也会下降。

对于那些没有显著增量人口的三四五线城市，老旧小区拆除重建难度会不断加大。如果房子不在核心区，不是多层小区，未来拆除重建几率大大降低。