北京买房：理清思路，购房建议1463

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我家现在正处于很纠结的阶段，我是六年前买的军博的房子，不算最高也是高点，580万贷款280万，首付是卖掉了老家的两套回迁房。最低时这套房降到过400多万，最高涨到过600万，但是现在最多也就500万左右价值。当时买房是准备孩子上学用的，但因为综合原因还是让孩子上了私立，这套房没用上学位。

现在是经济环境问题，我和妻子的工资都降了，还月供之后就要动用不多的存款了。朋友们都劝我卖掉这套房，因为眼看就是人口低潮了，学区房大概率会降。但我考虑一是现在是房价低谷，二是还有让孩子回来上公立初中的可能，应该先留着这条通道。

但目前纠结的就是周期问题，如果楼市继续低迷，再加上孩子的学费和生活费，我们的收入有可能在十月份就基本见底了。所以我们预计最晚八月就要做出选择，是否卖掉房子。但如果到时候房价更降了，那我们连换房都要困难了，所以想请您分析一下未来的趋势。

A：

1、我觉得这思路好像不太对似的，咱捋捋吧

2、如果您留着房子给孩子小升初用，那就不能卖房了吧？房价的涨跌也就和您没什么关系，主要矛盾就是现金流的问题，得或是增加收入，或是找到低息的资金。对吧？

另外一点，之所以定在十月份，是不是因为有孩子九月学费的因素啊？那如果确定了让孩子上公立校，为什么非得等小升初呢？提前回来上小学不行吗？这样是不是就能节省出一笔费用了？学费+杂费的不是个小数字吧，是不是能用在月供上？

再或者说，如果孩子现在是五年级以下，那可以在暑假完成转学。转学之后就等于学位用完了，之后就甭管什么行情了，卖掉学区房不就得了。就算是房价降了，那想换的房子也大概率降了啊，换房并不吃亏的。

3、如果确定不让孩子转公立校了，那也是甭管什么行情呗，先解决眼下的现金流才是重点。这就直接卖房吧，反正用不上学位，早换了早踏实。这也就甭琢磨什么十月份的价格了，现在反正是横盘。

4、总之我认为就是尽快确定孩子是否上公立校吧，如果上，那就尽快准备转学，转了学就卖房置换。如果不上，那就干脆直接卖房，现在就换。未来趋势甭考虑了，反正就这一套房是吧，怎么都只能是置换，不可能卖了房子租房住吧？

仅供参考。

二

Q:

请问，我是孩子今年上高中，目标海淀**中学，按现在排名应该没问题。我打算卖掉中关村的老破小换到亚运村，我在这附近工作，然后让孩子住校。目前看的是亚运新新家园，准备买4000万左右的边户。请问这里的保值性如何？同时也考虑远洋万和城的平层，如果买这里就想买两套了，把儿子的房准备出来，您觉得合适吗？

A：

1、中关村老破小换亚运新新家园，这跳跃性够大的。换吧，亚运新新的保值挺好的，在别墅里基本是第一序列，也就是不落后大盘。北京像这种保值的别墅类小区不多，这里算很好的。以后只要品质不降低，大概率不会走弱。

当然这么高总价的也都有通病，就是流动性弱，出手的时候挂牌期长。但这对别墅类保值的影响不大，到时候只要不着急出手就行。

2、买两套万和城，未必合适。孩子既然是初三，那等住上这房得至少7/8年吧？大学毕业才行。而且既然是能考上**中学，那大学目标就是985211，如果考研读博的就时间更长了。那房子是用来住的，不出租的话等于闲置，出租的话毁装修，我觉得不划算。

另外如果总价就是定在4000万的话，分成两套房，那必定就降低现在的面积和居住体验了，就算是假期分两边住也利用率不高。而且高中哪儿有就分开两套房住的啊，都得盯紧了。

所以我觉得分开不合适，没必要，不如过些年等用的上房子的时候再说。

3、总之就先看亚运新新家园吧，挺好的，万通当年很下了工夫开发的。林妹妹陈晓旭和很多明星都住这里，环境和质量都很好。

仅供参考。

三

Q:

请问，我们目前在看方庄的房子，价格和环境都可以，但选房很困难，户型好的太少，也不知好户型都哪儿去了！所以我们也有些犹豫了，想要不就到四环附近，中介推荐了彩虹城和中海城，您觉得合适吗？

A：

1、没什么不合适的，房子是用来住的，买到宜居的最重要。保值角度也都还行，前些年有些走弱，但近些年随着南三环外的整改，这些房龄新的小区得到了利好，基本没在走弱，价格走势不落后。

2、另外如果是同等条件，常规建议是先看丰台这边儿的，没合适的再看中海城。

因为这里在两区交界了，中海城虽然小区很好，但地段儿是朝阳的，有些孤单。毕竟朝阳区对南部不太重视，指不定什么时候才开发周边呢。所以中海城这些年有点儿吃亏，价格略弱于同时期同等价格的其他朝阳小区。

3、方庄主要是塔楼多，所以户型不太好选。原因一是当年流行塔楼，都是学习的香港新加坡模式。二是因为这里是部委宿舍区，是福利公房，所以对级别的限制很大，很多户型其实只要再多出个几平米就能改善，但这就是没办法的事儿，在当年的体制下只能这么设计。结果就是造成好户型少了，想买宜居的基本就是后期东部的商品房了。

仅供参考。

四

Q:

请问，我家男孩在北京央企下属公司，合同制，无京户，但刚办理了北京工作居住证，有北京购房资格。他的女友是北京人，有自己的房子在石景山区，我们看过了虽然老点但小区整洁，户型不错，装修一下居住没问题。但我们也想单独买一套小的，否则这购房资格就浪费了。

目前意见尚未统一，在现金300多万的预算下，儿子希望买一套房山区的环境好的新房，这样周末可以住，我们将来也可以去养老。他女友则想再贷些款买西城区的学区房，小户型，为将来孩子上学做准备。

我们对北京房子不懂，但想折中一下，有没有学区中上但房子没有溢价或溢价低的房子？我上次看您说北京朝阳区有这种房，请问石景山或周边有没有？价格区间多少？

A：

1、石景山当然有啊，鲁谷的远洋山水，对口学校是景山学校远洋分校，成绩很好，房子也没什么溢价。还有五环的京源学校，也是属于学校好+对口房源没溢价的，典型小区是衙门口桥的融景城。

石景山的教育资源并不弱，如果用平均成绩比较的话在北京排前列。只是吃亏在辖区内的人口少，孩子也少，所以很难掐尖儿，也就很难出现顶级高中，天牛娃们也就被西城海淀掐走了。但这也是优势，如果不是目标非得985起步的，那买石景山的学区房就性价比很高。

2、价格区间，单价都6/7万，300万以上肯定能买到合适的，如果贷款的选择就更多了，不难选。

3、不过这还是跟小两口商量吧，看样子两人的心气儿都挺高，只不过一个是居住一个是学区，未必能轻易听从父母的建议，慢慢商量吧。

仅供参考。

五

Q:

请问，我朋友是有一套北京像素的公寓，50平的，他买的早，还是赚了不少的。但现在他想转让，因为不太好卖，所以愿意降低点价格卖给我。南区的，150万应该就行，您觉得能接盘吗？

A：

1、具体价格我不知道，让当地中介给评估一下吧，如果真的便宜就肯定能接盘呗。北京像素的租售比肯定合理，如果接手价格便宜的话就更合理了，从租金收益率的角度挺合适。

2、其他的那就是风险角度了。一般三个隐形风险：一是房产税，公寓属于商业地产，早就有成型的法律，只是一直没收而已。如果全面征收，那大概率从公寓开始。

二是土地出让金的法律风险。住宅是《物权法》规定了到期后自动延期，但商业地产的没说。如果出台法律，说到期得续交出让金，那对公寓就是利空了。

三是政策的风险。毕竟北京一直是打压公寓的，从来没给过什么好政策。那如果再加码，比如从水电纳税等角度出台政策，对公寓也是利空呗。

3、简单就是这些，从短期来讲是租金收益率占优，长期的风险说不太好，都是隐形的，看自己的判断吧。或者说看便宜的程度吧，如果很低就先买下来再说，过两年卖了不就得了。便宜不多的话就无所谓了，从谁手里买都有可能便宜点儿，何必落人情呢？

仅供参考。

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