3100万元落袋为安：国泰君安提前行使瑞虹新城项目公司认沽期权

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

3月3日，瑞安房地产（00272.HK）公告称，根据其与国泰君安有关于瑞虹新城项目公司的股东协议，国泰君安将行使认沽期权，向盛甫出售其于项目公司持有的31%股权，获取3100万元（人民币，下同）权利金。

此次交易的前情，要回溯至2017年8月9日。彼时，为了收购上海百丽房地产开发有限公司（简称“上海百丽”），瑞安房地产宣布通过全资子公司盛甫与国泰君安、虹房成立一家项目平台公司。上海百丽旗下资产为瑞虹新城167A、167B地块。其中，167A为住宅用地，167B为商办用地。

此前，除了按持股比例注资外，国泰君安为瑞虹新城平台公司分两次提供大约10.8317亿元有抵押贷款。瑞安房地产则以31%的瑞虹新城项目公司股权作为认沽期权的标的资产，权利金为3100万元。

双方约定的信托投资期限为8年，国泰君安可在信托到期前60天内行权。国泰君安选在3月5日这个节点行权，比约定期限略微提早了一点，将3100万元落袋为安。

由于国泰君安行权之后，盛甫对项目公司持股从49%上升至80%，股权比例发生大幅变化。此举会否触发前述两笔贷款的提前偿还，在3月3日的公告里并未披露。据2017年公告，国泰君安第一笔贷款6.5839亿元，利率7.539%，瑞安房地产的抵押物为项目公司全部股权。第二笔贷款4.2478亿元，利率6.99%，抵押物依旧为项目公司全部股权并增加了虹房所提供的公司担保。

瑞虹新城167B地块曾两次申请延期

按照知情人士的说法，目前项目公司业务已经基本结束，国泰君安作为财务投资者，在投资约定条件达成后退出，这对项目公司后续运营并无重大影响。

有分析人士指出，信托管理人提前行权，往往意在降低风险敞口。当前房地产市场环境复杂，商业资产估值处于调整周期，尤其是商场在开业前几年的培育期内资金占用量大，潜在投资风险有所上升。

回看国泰君安所退出的项目公司，瑞虹新城167A地块早已开发成住宅即瑞虹新城十期臻庭， 并已于2022年中旬售罄。

据瑞安房地产2023年年报，当期结转的物业销售包括上海瑞虹新城167A地块，已售建筑面积8.58万平方米，平均售价11.98万元/平方米，销售收入94.27亿元。

瑞虹新城167B地块则是商办用地。据上海市虹口区人民政府官网披露，该项目申请了两次建设工程设计方案的有效期延期，第一次是在2022年8月1日。第二次是在2023年8月7日，该项目再次申请延期至2024年8月23日。

2023年财报显示，瑞虹新城167B地块在集团发展中的商业物业名单中，项目总建筑面积11.9万平方米，包括办公楼建筑面积10.7万平方米、零售建筑面积1.2万平方米，瑞安房地产权益占比49%，应占建筑面积5.83万平方米。

这块地的规模在瑞安房地产2023年141.23万平方米的商业土储里面，占比不高。但从2017年成立项目公司开始，该项目经历两次延期，客观条件的变化不言而喻。

从市场层面来看，瑞虹新城板块内商办物业略显饱和。戴德梁行数据显示，2024年上海甲级写字楼供应井喷，新增约80万平方米供应，主要集中在黄浦区、虹口区及徐汇区新兴板块。这从一个侧面反映了虹口区核心板块瑞虹新城的商办供应压力。

虹口区政府网站分别于2024年10月23日、2025年1月20日发布公告，对瑞虹新城板块的规划进行调整，其中便涉及167B地块。根据最新公示，167B地块的用途从原先规划的商办用地(C2C8)变更为三类住宅用地(Rr3)。

业内人士分析，虹口区政府规划部门考虑到目前板块商办物业供应量较大，加之潜在的租赁压力，所以决定重新审视其用途。可以说，这一变更，也有助于优化土地资源配置，同时也是对城市发展需求的积极响应。

尽管目前尚无公开信息显示政府对瑞虹新城167B地块进行了收储，不过，从政府对167B地块所在板块规划变更的公示来看，167B地块被收储重新出让的概率非常大。这也就不难理解此时国泰君安行权退出项目公司的逻辑了。

瑞虹新城靓地拱手让人

上海2025年一批次土拍中，瑞虹新城大板块中新出了一宗宅地，与瑞虹新城十期一路之隔。原本业内对于瑞安房地产继续拿地的呼声甚高，但出人意料的是，瑞安房地产连报名参拍都放弃了。

2月20日，央企金茂和新加坡庆隆联合体以89.63亿元拿下了瑞虹新城的新地块，按照计容面积算出来的楼面价为11.7万/平方米，再换算到最终可售楼面价约在12.5万元 /平方米左右。若算上建筑成本、精装修成本、资金成本、销售及管理费用和各项税费等，以盈亏平衡计算均价在18.41万元 /平方米左右的水平。据中介门店信息，瑞虹新城现房二手房均价一期为9万元/平方米，第九期为18万元/平方米，二手房溢价能力可见一斑。

或许，以瑞安房地产的资金现状来看，大手笔投资确实有点乏力。

分析财报数据可见，2023年瑞安房地产合约物业销售额为113.96亿元，同比大幅减少58%。2024年上半年的合约物业销售额约6.23亿元，同比减少86%。

现金流方面，2023年底，公司现金及银行存款下降33%至约89.17亿元，其中受限资金较多，不受限现金及银行存款仅有约37亿元，而一年内需偿还债务达120.13亿元，不受限现金短债比仅为0.3。公开信息显示，瑞安房地产存续的三只美元债总额为13.89亿美元‌‌，其中一只发行规模为5亿美元的6.150%美元债将于2025年8月24日到期‌。

面对压力，瑞安房地产通过抵押资产的方式融资，甚至不惜亏本出售资产回笼资金。2023年12月29日，瑞安房地产将上海鸿寿坊项目65%的股权以12.06亿元卖给大家保险。这笔交易设置了股权回购条款，年利率为8%，相当于一笔用股权做质押的融资，以换取现金流。2024年3月，瑞安房地产以1.05亿元将上海蟠龙天地的酒店物业卖给上海青浦徐泾，亏损240万元。2024年11月，瑞安房地产引入中国人寿等投资者，筹资81亿元重组了上海创智天地两家项目公司的股权。2025年2月，闵行区政府网站公示，瑞安房地产拟出让旗下上海召稼楼城中村改造项目30%股权给上海南虹桥投资开发（集团）有限公司。