北京房产案例：为贷款房屋假售亲拒还，律师制定起诉要房策略

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件梳理

人物关系：秦振华与周婉琴为夫妻，二人共育有六个子女，分别是长女秦晓萱、次女秦晓琳、三女秦晓琪、四女秦晓薇、长子秦宇轩、次子秦宇澄。秦晓琳于2017 年去世，其配偶为林俊辉，女儿为林诗涵，儿子为林宇峰。

房产情况：1993 年 12 月 31 日，秦振华以标准价 10225.90 元与北京 D 公司签订房屋买卖契约，购买位于房山区一号房屋。1998 年 3 月 5 日，秦振华取得该房屋所有权证，房屋登记在秦振华名下，所有权性质为私产。秦振华夫妇去世后，该房屋一直由秦宇澄居住使用。

人物去世情况：周婉琴于2002 年 1 月 31 日去世，秦振华于 2003 年 4 月 15 日去世，二人生前均未留有遗嘱。2018 年 1 月 15 日，秦晓琳的配偶林俊辉、女儿林诗涵、儿子林宇峰出具放弃遗产继承权声明，明确放弃秦晓琳对秦振华、周婉琴遗产的继承权。

诉讼情况：因继承一号房屋问题，秦晓萱、秦晓琪、秦晓薇、秦宇轩将秦宇澄诉至法院，要求按法定继承分割该房屋，房屋由四原告继承，四原告给付被告相应房屋折价款。诉讼中，双方对房屋现值未能达成一致意见，四原告申请对房屋现值进行鉴定。经评估，一号房屋现值为194.6 万元。秦宇澄辩称房屋由其出资购买，且对父母尽义务较多，应继承 60% 份额，房屋应由其继承，其给原告折价款，但自述没有给付其他继承人房屋折价款的能力。秦宇澄申请证人宋某、林俊辉出庭作证，宋某证实秦宇澄与秦振华夫妇一起在一号房屋生活，林俊辉证实秦振华生前称房屋房款是秦宇澄出资，秦宇澄与秦振华夫妇共同生活，四原告不认可房屋由秦宇澄出资购买。

二、争议焦点

房屋继承方式：四原告主张按法定继承分割房屋，被告虽同意依法分割，但对份额有异议，认为自己应继承60% 份额，双方在房屋继承份额的分配上存在争议。

房屋出资及权属认定：被告辩称房屋由其出资购买，应属其所有或基于出资应多分份额，四原告不认可被告的出资主张，双方就房屋出资事实以及出资对房屋权属认定和继承份额分配的影响存在争议。

对被继承人扶养情况及份额分配：被告主张自己与父母共同生活且对父母照顾较多，应多分遗产，四原告对此未明确否认但不同意被告主张的60% 份额，双方在因扶养情况导致的遗产份额分配问题上存在争议。

三、裁判结果

位于房山区一号房屋由原告秦晓萱、秦晓琪、秦晓薇、秦宇轩继承。

原告秦晓萱、秦晓琪、秦晓薇、秦宇轩于本判决生效后十日内给付被告秦宇澄房屋折价款七十七万八千四百元。

四、案件分析

继承方式确定：根据法律规定，继承开始后，有遗嘱的按遗嘱继承或遗赠办理，有遗赠扶养协议的按协议办理，没有遗嘱和遗赠扶养协议的则按照法定继承办理。本案中，秦振华夫妇生前均未留有遗嘱，也无遗赠扶养协议，所以一号房屋应按照法定继承在继承人之间进行分配。秦晓琳的继承人林俊辉、林诗涵、林宇峰放弃继承权利，符合法律规定，法院予以认可。

房屋权属及出资认定：一号房屋系秦振华通过房改取得，虽然秦宇澄称房款由其交纳，并提供了证人林俊辉的证言，但该房屋与秦振华的特定身份关系紧密相连，仅出资行为不能改变房屋作为秦振华夫妻共同财产的权属性质。因此，秦宇澄关于房屋因出资应归其所有的抗辩理由不成立，法院不予采信。

遗产份额分配：法律规定对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。从当事人陈述、自认以及一号房屋多年来由秦宇澄占有使用的事实可以推断，秦宇澄与秦振华夫妇共同生活且对他们照顾较多，所以在遗产分配时应给予秦宇澄多分。法院综合考虑，确定秦宇澄继承40% 份额较为适宜，秦晓萱、秦晓琪、秦晓薇、秦宇轩每人继承 15% 份额。

房屋继承及折价款确定：考虑到秦宇澄自述没有给付其他继承人房屋折价款的能力，而从双方继承份额、给付能力以及实现当事人利益等多方面因素考量，将房屋判由秦晓萱、秦晓琪、秦晓薇、秦宇轩继承，并由他们按照房屋评估价值194.6 万元，依据各继承人应继承份额，给付秦宇澄房屋折价款 77.84 万元。这样的判决既保障了各方的合法权益，又兼顾了实际执行的可行性。

五、胜诉办案心得

准确把握法律适用：在处理法定继承纠纷案件时，必须精准理解和运用相关法律条文。明确遗嘱继承、遗赠扶养协议和法定继承的适用顺序，以及法定继承中遗产分配的原则等。在本案中，准确判断秦振华夫妇未留遗嘱情况下应适用法定继承，为后续案件处理奠定基础。同时，对于房改房权属认定相关法律规定的准确把握，有力反驳了被告仅以出资主张房屋权属的观点。

注重证据收集与分析：全面收集与案件相关的各类证据，包括证人证言、房屋购买凭证、当事人陈述等。对于证人证言，要综合考虑证人与当事人的关系、证言的合理性以及与其他证据的关联性进行分析判断。本案中，虽然有证人证实被告出资及与父母共同生活，但结合房屋取得方式等其他证据，合理认定了证据的证明力，从而准确认定案件事实。

综合考量当事人实际情况：在确定遗产分配方案和房屋继承归属时，充分考虑当事人的实际情况，如经济状况、给付能力等。本案中，考虑到被告没有给付房屋折价款的能力，从实现各方利益最大化角度出发，将房屋判由有给付能力的四原告继承，并由其支付被告相应折价款，使判决结果具有可执行性和公平性。

有效沟通与协调：在诉讼过程中，与当事人保持良好沟通，了解他们的诉求和想法，对于化解矛盾、促成合理解决方案至关重要。通过沟通，明确各方争议焦点，引导当事人理性看待案件，为案件的顺利解决创造有利条件。在本案中，通过与当事人沟通，深入了解了他们对房屋继承和份额分配的想法，有助于法院做出既符合法律规定又兼顾我方利益的判决。