刚刚！重磅新规出台，新建住宅可定制！

刚刚，有城市出台建设新规！

就在本月初，江苏省刚刚发布加强改善型住宅工程质量管理的通知，放宽各种限制，紧抓住宅品质，引导新房逐步升级。

而近期，合肥也发布了全新的住宅新规，包括架空平台停车、低多层住宅允许设置室外专用庭院、支持商品住宅定制化建设、允许建设立体停车楼和字母停车位。

新规的陆续出台，也为今后住宅品质的优化提供了参考。

政策全文很长，我们划重点：

①支持住宅小区架空平台停车

架空平台：建筑室内地平面低于室外地平面部分的高度不大于该建筑空间净高1/3的开敞空间。

架空平台停车：新建住宅项目利用底层（一层）架空平台进行停车的形式。

架空平台停车功能的水平投影面积不应小于其水平投影面积的60%，相关的设备用房面积不应大于停车面积的5%。

架空平台停车相关技术指标主要从容积率、计算基准面、建筑密度、建筑高度、绿地率、建筑间距、建筑退让、架空平台限高、公共开放空间要求、城市界面空间管控、公共服务设施布置要求等11个方面提出相应的要求。

● 容积率

架空平台（含平台以下的主体建筑水平投影空间）建筑用作停车、无偿移交的公共服务设施、公益性设施（合房联办〔2024〕6号文中明确规定的）以及公共开放空间时，其建筑面积可不计容积率，但需计入总建筑面积，除此之外的其他功能不享受奖励政策。

● 建筑退让

架空平台中的停车功能区在现行规划管理技术规定要求的基础上加大退让，加大退让的距离不小于4米。

● 城市界面空间管控

架空平台沿城市界面鼓励设置公共开放空间或进行绿化景观处理，不得设置连续的实体墙体；架空平台任意单边开敞面的比例不应小于其长度的50%，架空平台的防护栏杆应采用透空式。

临架空平台界面的围墙内侧宜设置宽度不小于2米的绿化空间，围墙应采用通透式，通透率不应小于50%

②允许建设立体停车楼

立体停车楼原则上优先在保障性租赁住房和沿城市快速路、主干路等噪音较大的地块或不规则地块建设。

独立设置的且专门用于停车的停车楼，不纳入容积率计算。

东莞CBD示范性立体停车楼丨效果图 © GWP Architects

③允许设置一定比例的子母停车位

住宅小区配建机动车车位中，允许设置一定比例的子母停车位，子母停车位均应按标准车位尺寸设置，一个子母车位按1.5个标准车位折算；其总量不得超过标准车位总量的5%。子母停车位应整体销售和登记产权，不得分割。

子母停车位配建比例：

计算公式为＝B（子母停车位数量）÷（A+B×1.5）（标准车位总量）≤5%

（其中，A：普通标准车位数量，B：子母停车位数量）

子母停车位 示意图

④低多层住宅建筑允许设置室外专用庭院（含下沉庭院）

室外专用庭院（含下沉庭院）不计入建筑密度、不计入公共绿化面积和绿地率、不纳入不动产登记。同时满足以下要求：

● 室外专用庭院不得设置于住宅建筑北侧。

● 室外专用庭院同住宅建筑同步设计、同步实施、同步验收、同步交付，其尺寸、界线及立面效果纳入建设工程设计方案审查内容。

● 室外专用庭院可统一设置起到景观、遮挡作用的通透性围墙，高度不大于1.6米。

● 室外专用庭院须设置安全遮挡设施，防止高空坠物，可设置统一尺度的顶棚，顶棚与庭院同步设计、同步实施。

● 室外专用庭院可不纳入物业服务收费，严禁在庭院内进行私搭乱建，相关要求在物业管理规约内予以明确。

● 建设单位严禁误导性宣传，购房业主不得私自改变用途。

⑤支持商品住宅开展定制化建设

支持商品住宅开展定制化建设，在符合相关规划管理要求前提下进行定制户型、定制装修等。

合肥这项新规，目前适用于合肥市辖区范围内新建住宅小区项目规划、建设和管理，有效期3年。

也就是说，这很可能也是一个阶段性规定，或者说其中一些具体举措还需要实际试行后才知道值不值得延续和推广。

但不管怎样我们能很明显感觉到，这一年来，全国各地各个城市，都在重视住宅品质。即便我们现在认为四代宅已经够卷了，但很难说会不会一年之后，又会有更“爆炸”的住宅新物种出现。

总的来说，对买房人这是好事。

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