【英伦看法】自家花园得从邻居土地进，邻居封路有错吗？

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在英国买房子，您可能会发现，邻居的房子离得比您想象的要近得多——有时候，甚至近到让您不得不“借用”他们家的土地。想象一下，您可能需要穿过邻居的前花园才能进入自己的后花园，或者想修理房屋时，唯一的通道竟然是他们家门前的小路；甚至，在读取煤气表和电表时，您也可能得跑去穿过他们的院子。

看起来挺小事，但这类“借道”事件一不小心就会让人头疼，邻里关系也可能瞬间变得有些微妙。最近，在英国一个著名的“名人区”，两家邻居因土地通行权发生争执，结果这场闹剧竟然闹到了法庭，最终可能带来一笔不小的法律费用。

没有使用权？‍行走多年的道路‍被邻居堵了

40年前，巴里·迪恩和妻子莎拉在苏塞克斯郡南唐斯山脚下的一个著名“名人聚集地”购买了一套房子，如今价值已经达90万英镑。

从那个时候开始，他们一直把那里当作主要住宅居住。据媒体报道，他们家门口有一个前花园，夫妻俩退休后，特别喜欢摆弄自家的花园，每个星期都会给花园除除草种种花啥的。

他们说，一直以来，他们都得与邻居“借用”土地。他们需要扛着割草机和手推车通过邻居家门口的一条道路走回自家的花园。这样一来，他们就不需要扛着重重的机器穿过房子另外一头道路或者走陡峭的台阶。

这么多年来，隔壁房产的主人基本都允许他们使用这条通道，从来没有抱怨。直到新的邻居搬进来后，事情就变得有些复杂了。

2017年，克莱尔·怀特和她的伴侣詹内森购买了隔壁的这套价值50万英镑的房子，成为巴里夫妇的新邻居。刚开始，两家关系相处得挺好，没啥问题。克莱尔夫妇也继续允许巴里夫妇使用他们家门口道路。

然而，两家关系在2019年的时候恶化，部分原因是他们对维护通道土地的经济贡献存在争议。

接下来，2020年12月23日，克莱尔夫妇突然在家门口建起了一扇篱笆门，并且把门锁着，直接封掉了这条路，不让巴里夫妇继续使用了。同时，他们也拒绝向巴里夫妇提供钥匙、密码或其他打开街门的方法。

大约18个月后，他们又在邻近巴里花园的土地上安装了另一扇门。

这对老年夫妇声称，现在，如果他们想保持草坪整洁，他们得扛着割草机穿过另外一条更远的路或者走一些陡峭的台阶，非常吃力。每次搬回家的时候，都搞得全身瘀伤。

没办法，巴里夫妇只能向法院提出诉讼，希望可以通过法院确定他们有使用这条路的“通行权”。

诉讼法院确认“通行权”

目前，该案件已经开启法庭程序。巴里夫妇认为邻居阻碍了其通行权，他们请求法院发出禁令——保持通往迪奇林大街的街道大门不上锁、拆除邻居新竖起的围栏，并作出一般性声明，声明被告不应该干扰其对该路的通行权。

巴里夫妇称，从1987年到2020年期间，他们一直都使用这条道路，没有任何人提出投诉。自从被告搬进来后，他们总是想办法堵住了这条道路，比如说，他们会把几辆汽车停在路边、搭建凉亭以及放置木制和金属花盆来阻塞这条道路，现在他们还搞了一扇门。

没办法，巴里夫妇只能通过其他方式将重型的割草机从外面的台阶上拖下来，老两口经常搞得浑身都是瘀伤。

他们称，使用这条通道对于他们来说至关重要，在冬天的时候他们可以开车把割草机、手推车和其他园艺设备轻松搬到前院，以便在夏季保持前院的整洁。

代表他们的律师说：“该条道路的通行权对他们来说很重要，因为这是车辆进入他们房产前部的唯一途径，也是将割草机等设备带入房子前面花园的唯一便捷途径。”

而克莱尔夫妇这一边却有着不同的说法 ，首先，他们认为——这是他们的土地，邻居无权穿过他们房产所占用的土地，他们的邻居还可以选择其他路线前往前花园。

他们提出证据证明，在他们购买这套房产的时候，房产文件上并没有确认任何“通行权”问题，也没有法律文件证明他们门口的土地被一直被邻居依赖和使用这条路。直到他们搬进来这里的第四年，他们重新翻新了门前的路面。接下来，他们的邻居才提出要求，想要利用他们门口的平整的道路。

“他解释说割草机太重了，无法沿着他房子旁边的人行道和台阶开过去。我同意了，并作为邻居应该做的事给予了他许可，我们只是允许他们进入这条道路偶尔修剪树木并修剪草坪，但这对夫妇利用了这一机会频繁使用它，不仅仅是用来修剪树木，他们还会从这里走路回家，平时也会开车路过这里做别的事情。在这样的基础上，他们却从未支付过任何费用来维护这条道路。”

接下来，没办法，他们只能建立一扇门来保护他们的土地。

目前，审判仍在继续。

丽莎评论

本案涉及的法律问题与道路“通行权”相关，这类问题在现实生活中较为常见。新邻居克莱尔夫妇认为巴里夫妇没有权利穿过他们的土地，并指出在他们搬进来时并没有看到通行权的正式文件。然而，根据现行法律，通行权的存在不仅取决于双方的协议，还与使用需求以及历史使用情况有关。

根据《1992年邻近土地使用权法》，如果一方需要进行“基本保护工程”（如通行道路的修整、维护等），并且长期使用这条土地，法院可能会确认通行权。同时，如果巴里夫妇能够证明他们从1987年开始长期使用这条道路，且邻居未曾提出异议，这可以作为“默示地役权”（implied easement）的依据。因此，巴里夫妇的“长期使用历史”可能成为他们争取通行权的有力证据。

在此情形下，如果邻居在这条道路上设置了篱笆门并锁住，阻止巴里夫妇通行，这显然构成了对通行权的妨碍。法律上，受阻方可能有权向法院申请命令，要求恢复通行权。

反之，如果没有明确的文件规定或缺乏足够证据证明“长期使用”通行权；另外，如果巴里夫妇并不是为了进行“基本保护工程”而使用这条路，而是日常用它作为捷径去商店或处理其他事务，那么情况会复杂一些，法院可能不一定确认通行权的存在。在这种情况下，新邻居有可能在他们的土地上设置阻碍物。因此，巴里夫妇可能需要提供更多证据（如邻居是否曾同意或默许通行，是否长期使用等）来证明他们的通行权。

由于本案尚未作出最终判决，我们不便做过多评价，但可以肯定的是，两家之间的法庭争议将耗费大量时间和经济成本。

因此，丽莎在此提醒——为了避免类似的法律争议，购买房产时应确认是否存在明确的通行权，并确保所有通行权协议有书面记录。如果您计划长期使用邻居的土地，建议与邻居达成正式协议，或通过契约明确通行权，以避免后续的法律问题。

此外，即使法律上有通行权，邻里关系的和谐也至关重要。尽量与邻居保持良好沟通，达成共识，以避免因误解和争执导致的冲突。很多时候，通过友好协商而非诉讼，可以更高效、更低成本地解决问题。

如果您面临类似的法律争议，请提前了解相关法律条文和程序，或与专业律师咨询，确保您清楚案件的复杂性、可能的法律后果，并能够有效地保护自己的权益。如果您有类似需求，请进一步联系丽莎律师行，我们的房产律师团队以及诉讼律师团队会给予您帮助，提供专业建议。

好了，本期分享就到这里！如果您对文章有任何疑问，请进一步联系丽莎律师行。