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1.区位优势

东铁营板块位于丰台区东北部,与南三环直线距离约400米,是丰台东、方庄西、东城南、亦庄北围合而成的黄金板块。凭借三环这条黄金轴线,东铁营串联起北京国贸、三里屯、燕莎、蓝港等众多北京标志性高端商圈,同时也连接起北京多个商务高地。东铁营距离丽泽金融商务区直线距离约11公里、距国贸CBD直线距离约7公里、距北京经济技术开发区直线距离约7公里,三个商务高地拉开的黄金三角巨幕中,内嵌着南中轴首都商务新区,距离东铁营区域直线距离仅约5公里。

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丰台区横长的布局为区域价值的分布形成了一个鲜明的逻辑,即距离哪个区更近则受哪个区的影响更大。东铁营区域紧邻东城和朝阳两区,区域价值自然受这两区的影响最大。从东铁营板块所处城市上空俯瞰,一座“倒三角”结构的区块组成了北京商务中心的基础框架。东铁营积极承接东城和CBD外溢,吸引亦庄中高端人群,经纬南北、联动东西,找到产业和生活、生意的最佳平衡点。

2.发展历史

上世纪50年代至80年代,东铁营区域二产蓬勃发展,大量工厂聚集于此,历史上形成了横七顺八的路网格局,非常有年代感和历史感。上世纪90年代至今,随着北京市推行退二进三政策(即第二产业从市区退出,发展商业、服务业等第三产业),区域内工厂逐步腾退,城镇化进程不断加快。从南三环至南四环,各类建筑建设年代逐渐更新,石榴庄大街周边、宋家庄轨道站点周边出现一批高端住宅产品和商业商务楼宇,为地区发展注入了活力。目前东铁营区域常住人口规模约14万人,人口密度大,老龄化程度高,具备中心城区高密度住区的典型特征。

3.片区更新机遇

作为“展现首都高品质宜居生活的重点地区”和丰台区城市更新重点项目,丰台区在东铁营片区更新改造项目规划上投入了大量精力,并将投入巨资全面提升基础设施和生活配套。首先,以公共空间建设引领环境品质的提升。一是挖掘低效空间,整合道路、滨水空间、公共绿地、广场等多类型公共空间,重构地区公共空间格局;二是成体系分批次制定实施方案,引导公共空间在路边、进社区、进厂区、进园区,提升覆盖率和可达性。

其次,以15分钟生活圈引领公共服务的复合实践。应对地区资源紧张和公共服务补充短板的双重挑战,推动空间逻辑和治理逻辑的深度融合,设置大量跨社区的一站式公共服务综合体,践行“在有限空间场景内提供更多公共服务”理念。第三,以创新产业发展引领生产生活的平衡。落实丰台区产业发展战略要求,提出居住主导地区产业业态和空间形态特色发展规划 要求和路径,推动中微观尺度职住均衡与社区共享,推动打造产业社区,为地区提供更开放的公共空间、更多更具特色的服务。

(二)东铁营片区城市更新的实施路径

2024年7月29日,北京市发改委发布了《关于丰台区东铁营棚户区改造和环境整治项目核准的批复》丰台区东铁营棚户区改造和环境整治项目进入征地、拆迁工作和必要的基础设施建设等工作,总投资估算为2122397万元,规划公共绿地63处现状教育用地基础上,规划新增12处基础教育设施用地。根据北京市城市规划设计研究院的详细规划,东铁营片区更新将按以下路径实施。北京丰台【金茂·璞逸丰宜】售楼处电话：400-678-8669接通后输入7777【售楼中心】

1.系统织补完善功能,优化提升空间结构

结合存量地区的空间特点,从优化功能布局、提升环境品质入手,规划构建“一环、三园、四地标、横七顺八、十街坊”的空间结构。一是通过众享生活环的打造,把该区域相应的公共服务、民生和产业等各类资源整合形成一个集合。通过重组公共服务功能,筑牢精彩社区生活空间的本底,激发公共设施的服!务效率和社区的活力。

二是重构健康慢行系统,健身休闲出行实现便捷连通。以次支路为基础,通过优化道路断面、采用特殊铺装、设置醒目标识等方式打造长度约11公里的全民健康慢行道,应对区域缺乏大型运动设施的挑战。北京丰台【金茂·璞逸丰宜】售楼处电话：400-678-8669接通后输入7777【售楼中心】

2.培育特色的产业园,功能兼容,提升城市活力

结合现状园区功能和空间特征,植入相匹配的共享功能,推动产业园区社区化,在功能和空间上更加强调“共享和开放”,实现“厂区、园区”向“街区、社区”转变。结合工业厂房产业转型与功能升级,实现工业遗产活化利用,加强风貌保护和景观塑造,为区域提供文化体育、公共空间等公共功能,打造开放共享的新型产业社区。

3.提高设施保障性,加强基础支撑

提高路网密度,打通断头路增加支路街坊路,提升区域交通微循环。精心设计和优化道路(尤其是生活性道路)的红线宽度、断面形式,提出临街商业建筑界面引导,重点保障步行空间,增加开放空间,美化街道景观」结合地铁站建设,提升轨道站点周边一体化水平,设置多种公共服务设施,打造邻三环社区商业综合体。石榴庄站、宋家庄站结合周边城市更新改善站点周边环境,打造城市活力中心结合未来多层次住房体系供给和住宅项目建设,同时配套各类公共服务设施,满足地区居民就医、上学等日常生活需求。北京丰台【金茂·璞逸丰宜】售楼处电话：400-678-8669接通后输入7777【售楼中心】

4.营造社区十街坊,创新复合践行七有五性

推动空间兼容共享,为促进邻里交往、增强社区活力、集约利用有限空间资源,社区 会客厅兼容复合配置医养、绿地+体育、特色文体、社区商业综合体等公共服务功能,放大空间资源效益,提升社区服务水平。

鼓励街区内老旧厂房、闲置空间升级改造和业态腾笼换鸟,提前置入运营理念,结合更新收益周期统筹考虑各项目规模总量和功能布局,加强公益性服务和盈利性设施兼容布局,创造更加综合的生活消费场景。结合公交场站,容入社区文体活动空间和社区商业,增加社会停车位,沿居住社区的建筑首层设置开敞空间和橱窗,营造良好的城市生活界面。利用闲置厂房更新改造为集养老、体育、社区管理、商业服务等功能于一体的社区会客厅。北京丰台【金茂·璞逸丰宜】售楼处电话：400-678-8669接通后输入7777【售楼中心】

5.重塑街区新地标,升级环境丰富空间体验

构建协调连续的空间秩序,强化城市设计引导作用,延续城市天际线从南中轴由西向东适度增高的整体趋势。重塑公共空间体系,千方百计增加小微公共绿地。规划新增一批、提升改造一批,与众享生活环深度聚合,网络化的绿地500米服务半径覆盖率大幅提升。

结合“点靓凉水河”建设岸边林下的体育公园,置入儿童游乐设施、健身场地等活动设施,打造雨洪公园,促进生态建设与市民休闲等功能的深度融合,塑造一段彰显生活服务、生机盎然的滨水河岸景观节点。激发滨水活力,协同“点靓凉水河”行动,推动规划实施,置入篮球、足球等场地,营造具有生态特色的体育主题公园,增强城市滨水空间魅力和活力,推动沿河地区空间价值提升。对小微空间更新改造,置入居民亟需的“微功能”,补充街区边角“微生态”、塑造街头巷尾“微景观”,切实提升周边居民获得感和幸福感。

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