借钱给碧桂园盖房：佛山“土豪村”旧改的一次尝试

城中村项目目前拆了一半建了一半（资料图）

经济观察网 记者 张锐 城中村旧改拆迁过半，开发商因资金压力停工了怎么办？

2025年春节前夕，佛山永胜村决定借钱给负责该村旧改项目的佛山市碧桂园碧欣置业有限公司（下称“碧欣公司”），以推动村里停滞的建设工程。

2月7日，佛山市南海区桂城街道夏北社区永胜股份经济合作社（下称“永胜经济社”，永胜经济社系该村集体经济组织）负责人对经济观察网表示，社里与碧欣公司已协商达成共识，将永胜村旧改项目（下称“永胜项目”）的土地出让金分批借给开发商，优先用于建设回迁房安置住宅，首期涉及资金约7.86亿元。目前，该方案已报送佛山市南海区桂城街道办事处，正在等待进一步通知。

永胜村是佛山整村改造“第一村”，因其地段优越、租金收入不菲，也被视作广东特色的“土豪村”。2019年，永胜村选定碧桂园（02007.HK）持股的碧欣公司作为其旧村改造的合作开发商；2023年12月，永胜村一期6栋回迁安置物业完成交付。

现状：拆了一半建了一半

2月2日，大年初五，永胜村村民杨先生返回永胜村收拾旧屋门前的小菜园。

这是杨先生搬离永胜村后的第一个春节，他的旧屋一部分已被拆除，外墙上写着红色的“拆”字。从小菜园往墙外望去，可以看到永胜村四周被大量高层写字楼、住宅建筑环绕。

据杨先生回忆，永胜村的变化大约要从2010年说起，彼时该村所属的佛山市南海区桂城街道夏北社区还是满地旧厂房的“农村社区”。同年11月，一条跨城连接广州、佛山的地铁线路（又称“广佛线”）一期开通运营。其中，永胜村距离这条广佛线的“佛山第一站”金融高新区地铁站大约1公里。自那以后，永胜村一带的工厂陆续搬离，高楼大厦拔地而起。

杨先生告诉经济观察网，2016年左右，永胜村旧改的事情开始在村里被提起，直至2019年通过全村表决选定碧欣公司作为开发商才算真正落定。至此，经过近十年的发展，永胜村所处地段也成为佛山最繁华的新商圈之一。2020年，佛山市南海区官方批复认定永胜村改造为佛山第一个整村改造项目。

2020年，佛山市南海区官方批复认定永胜村改造为佛山第一个整村改造项目（资料图）

杨先生认为，村里大部分人对旧村改造充满期待，一方面居住环境得以明显改善，另一方面开发商承诺的补偿条件也不错。他说，自己有两栋旧屋总共550平方米，按照旧改拆迁补偿方案，他可以获2套123平方米、1套117平方米共计三套安置回迁房，以及每平方米2000元左右的现金补偿。链家平台的信息显示，截至记者发稿，与永胜村首期回迁房同时段、同地段的碧桂园二手房挂牌价为每平方米3.3万元至3.8万元。

“当然搬过去好。”杨先生说，他在2024年8月签署了相关手续，同年11月与家人搬入其中一套新房。然而，没过多久就听说开发商“没钱开工了”。

“去年停的。”杨先生说，他有两个儿子，大儿子已有女朋友，原本计划结婚入住新房，现在只能先等一等。不过，他称，目前收入尚可，今年收到村里分红、补贴合计4.5万元左右，所以对生活不太担忧，也相信永胜村旧改不会“烂尾”。

2月7日，经济观察网走访看到，村里仅有极少部分年长者居住，大部分房屋都有拆除的痕迹，亦有少部分租户表示还在等待房东协商赔偿。一位经营理发店的租户称，他在永胜村开店十余年，目前租期未到，且对房东的赔偿方案不满意，因此没有搬离。

另一方面，经济观察网亦从永胜经济社处获悉，目前，永胜项目同意拆迁补偿安置的整体签约率已达95%，村里房屋拆除约63%。同时，受房地产市场下行影响，永胜项目开发商因资金短缺已无法正常推进后续建设工程，进一步导致被拆迁人剩余54%的回迁安置住宅物业交期未知。

解困：村里垫资共同开发

佛山市南海区桂城街道夏北社区永胜经济社旧村改造项目“三旧”改造方案显示（2024年11月批复），永胜项目改造范围总用地面积约32.1公顷，拆除范围约24.2公顷，涉及常住人口约2000人。按照规划，项目分三期进行，遵循“先安置、后拆迁”、“先复建安置物业、后融资物业”的原则，成本约100亿元，第一期拟投入20亿元，第二期拟投入50亿元，第三期拟投入30亿元，筹措资金方式为自有资金、银行借贷等方式。

上述方案亦显示，通过回迁安置，永胜经济社将获得包含商业、办公、工业等在内约20万平方米的集体物业，以及每年至少获得约6000万元的集体租金收益。

上述永胜经济社负责人对经济观察网表示，目前，永胜项目停滞的工程属于第二期。根据永胜经济社与开发商（即碧欣公司）协商的处理方案，将永胜项目土地出让金分批次、以垫付资金的形式，“返还”给合作开发商，以顺利推进后续的旧改建设项目进度。其中包括，首期资金约7.86亿元，资金来源为永胜项目已出让的地块；剩余未返还的土地出让金“返还款”约4.2亿元，后续待出让地块的“返还款”约3.3亿元，以及剩余不足部分由该经济社自有资金投入。他称，这一方案已经永胜经济社成员代表表决通过。

图为永胜经济社发文截图

这位负责人同时表示，永胜村的旧改项目属于永胜经济社与碧欣公司共同开发，村民支持旧改的意愿亦较高。“以前村里靠厂房收租，（永胜项目）没有建好之前，开发商按照每年租金递增8%给我们，还可以。”他说，初步计算永胜项目涉及土地出让金额大约20亿元，目前已出让地块的土地出让金款项在相关政府部门的账户，还未直接划拨至永胜经济社的土地监管账户。另外，永胜经济社公开张贴的资产情况表显示，2024年，该社收益总额约3826万元；截至2024年12月，该社总资产约7.8亿元。

一位负责该区域房屋销售的中介人士对经济观察网表示，2021年，永胜项目一期推出的商品房项目销售情况很好，属于“不愁卖”的类型，正在陆续交付中。他称，业内已有消息传出，永胜项目后续推出的商品房将以大户型为主，包括140平方米至200平方米等大小的多种户型。

2月9日，经济观察网就佛山市碧桂园碧欣置业有限公司在永胜项目面临的资金压力等问题，向碧桂园投资者关系办公室以及公关顾问方面发送采访邮件，截至发稿暂未获得回复。